築30年の家をリフォームしたら何年住める？費用やポイントを解説

1. 築30年の住宅はリフォームしたら何年住める？

1-1. 「法定耐用年数」と家の寿命

まず、築30年の住宅はリフォームしたら何年住めるのか、家の寿命を知るためには、キーワードとして「法定耐用年数」と実際の家の寿命との違いを押さえておく必要があります。

法定耐用年数とは、国税庁が税務上の減価償却期間を判断するための目安であり、建築の専門家が判断する家の実際の耐用年数とは異なるといえます。

よって、法定耐用年数を見ると、物理的に住むことができる年数よりも短いのが事実です。

たとえば木造住宅は22年、木骨モルタル造は20年とされています。

国税庁（財務省）が定める住宅の耐用年数

※国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表より、住宅用の耐用年数を抜粋

よって、よく聞く耐用年数と実際の家の寿命は違う定義であることを理解しておきましょう。それでは、30年経つと実際の住宅はどれくらい老朽化するのでしょうか。

1-2. 30年で家はどれくらい老朽化するのか

（画像／PIXTA）

築30年の住宅は、目に見える部分・見えない部分ともに、さまざまな箇所で老朽化が進みます。見た目だけの問題ではなく、雨水の浸入や建物構造の安全性に関わる重大な老朽化も見逃せません。

外壁・屋根

外壁や屋根は雨水の浸入を防ぐ上で重要ですが、外壁のチョーキング（白亜化）などの劣化が目立つ時期になります。一般的に、外壁・屋根は10〜15年程度ごとに塗装などのメンテナンスが推奨されていますが、築30年となると、張り替えまたはカバー工法など塗装以外の施工を検討する時期となり、工事が大掛かりになる傾向があります。

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水道管（給排水管）

築30年の住宅は、給排水管の劣化に注意が必要です。特に水道管（給水管）に塩化ビニル管が使用されていることが多く、その耐用年数は30年程度といわれています。よって、この時期に水漏れを起こす可能性があり、交換を検討する時期となります。

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床や壁（クロス）

床（複合フローリング）は、20年ほどで表面の剥がれや汚れ・下地の反りや床鳴りなどが発生し、交換を検討する時期とされています。また、壁クロスの張り替えは、見た目の汚れを原因に、10〜15年程度で行われることが多いですし、漆喰などの塗り壁和室も、約30年で交換検討する時期とされています。

よって、築30年でリフォームを行っていない場合、これらの床や壁も張り替えの時期として検討すべきといえるでしょう。

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設備（給湯器・キッチン・トイレ・洗面所など）

メーカーや製品の仕様によって寿命は大きく異なりますが、一般的に数年〜15年程度の寿命をみておくと良いでしょう。よって、築30年は「2度目の設備交換時期」として検討することがおすすめされます。

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1-3. 適切なメンテナンスによって、40〜50年住み続けることができる！

では、築30年の住宅は建て替えを検討したほうがいいのでしょうか。

結論、見出しにあるように、建て替えはマストではなく、適切なメンテナンスによって居住可能な年数を延ばすことは十分に可能です。

一般的な生活で、適度にメンテナンスを行った場合、木造住宅は40年以上、鉄骨住宅はさらに耐久性が高く、50年程度まで住み続けることができるといわれています。

メンテナンスとはリフォームだけを指すわけではなく、日々生活するにあたっての心がけも重要です。

特に木造住宅では換気を十分に行うことによって、より良い状態の住宅に住み続けることができます。湿気は木材を腐らせる大きな要因となります。日本は季節によって湿気が多くなります。24時間換気設備のないことが多い築30年の住宅の場合、意識して窓を定期的に開け、空気の入れ替えを頻繁に行うことが重要といえるでしょう。

2.築30年の住宅をリフォームするメリット・デメリット

築30年の住宅をリフォームするメリットとデメリットをまとめていきましょう。

2-1.メリット

初期費用を抑えられる

リフォームは、建て替えよりも初期費用を抑えることができる可能性があります。フルリフォーム（スケルトンリフォーム）を行う場合も、新築の約60〜80%程度の費用が目安とされています。

機能性の向上

設備の交換や間取りの変更によって、現在のライフスタイルに合わせた快適な環境をつくりあげることが可能です。最新の設備を取り入れたり、断熱性を改善したりすることができます。

特定の事情に対応できることがある

例えば、現代の法律だと建築基準に合わず、建て替えすることで建物が小さくなってしまう場合などがあります。既存の建物を残しておきたいというような事情がある場合、リフォームが向いているケースもあります。

2-2.デメリット

中長期的には安全性に限界がある

特に耐震性に関してはリフォームでは限界があり、新築のレベルとは大きく異なります。耐震補強を行ったとしても、現在の建築基準法に基づく最高レベルでの基準に及ばない可能性があります。2025年時点で築30年前後の住宅は、「新耐震基準」（1981年6月以降）を満たしていますが、木造住宅についてはその後2000年に、より高い安全性の通称「2000年基準」（2000年6月1日以降）が追加されています。2000年基準への適合を求めたり、災害への備えを重視するならば建て替えを検討したほうが良いかもしれません。

ローンの制約がある

リフォームにローンを利用する場合、建て替え向けの住宅ローンと比較して借入期間が短く、最長でも20年程度となることが多いとされています。

施工の制約がある

断熱リフォームなど、建物の壁・床・天井をすべて剥がさないとできない工事も中にはあります。リフォーム内容によっては建て替えと同じぐらい費用がかかることがあり、そうするとリフォームの利点を享受できない場合もあります。

3.リフォームか、建て替えか？比較検討のポイント

それでは、築30年の住宅は建て替えを行うべきなのでしょうか。リフォームと建て替えを比較すると、建て替えは下記のようなメリットがあります。

建て替えのメリット

安全性（特に耐震性）において優れる

安全性、特に耐震性においてはリフォームには限界があり、建て替えで新築するレベルとは大きく異なります。建て替えの場合、現在の建築基準法に基づく最新の耐震性を確保できるといえます。

資産価値が向上する

新築になることで築年数がリセットされ、売却なども見据えたときの資産価値の向上に貢献します。例えば、将来的に親族に相続したいなど、より長いスパンを考えた場合には、建て替えのほうが向いている可能性があります。

快適性と機能性の実現

建て替えは、既存の建物を解体して行うことになるため、間取りなども含めてすべてゼロから作り上げることができます。よって、最新の設備・建材・間取りを自由に選択し、今のご自身に合わせた快適性・機能性が実現できます。

資金計画を立てやすい

リフォームローンだと最長20年程度の借入期間になるのに対して、新築向けの住宅ローンは最長35年の長期的な借入が可能であることが多いです。

リフォームと建て替え　比較検討のポイント

一方で、どうしても建て替えのほうが費用も比較的高額になるといえます。解体費用も高額（300万円程度）であり、おおよそ3,500〜3,800万円程度が目安といわれています（延床面積35坪・二階建て戸建の場合）。

初期投資の金額は大きくなるため、ご自身の人生設計・家族構成・予算、そして、これから先どれくらいの期間その家に住み続けたいかという意向を踏まえて、総合的に判断する必要があります。

4.築30年住宅のリフォームの相場は？

もしリフォームを行うとなった場合は、どれくらいの費用がかかるのでしょうか？リフォームの目的・規模・部分などに応じてご説明します。
（*下記金額は延床面積35坪程度、二階建ての一戸建て住宅であると仮定）

4-1.目的別のリフォーム費用目安

（画像／PIXTA）

設計内容や既存の建物構造などによっても大きく異なりますが、約100〜500万円程度を目安にすると良いでしょう。

ケース1: 断熱リフォーム

（画像／PIXTA）

建物全体を剥がして断熱材を入れ替える必要があるため、このリフォームを単体で行うケースは少なく、基本的には2,000万円以上かかるフルリフォームの範囲内で併せて検討されることが多いです。一方で、費用を抑えて部分的に断熱性能を高めるリフォーム（内窓の設置など）も可能です。

ケース2: バリアフリーリフォーム

（画像／PIXTA）

築30年の住宅でバリアフリーリフォームをする場合、お風呂場のリフォーム事例が多いです。脱衣所〜お風呂の段差をなくしフラットにするには、浴室の交換をすることが必要で、一般的に100〜150万円程度かかります。

ほかにも、玄関ドアにある段差をなくすために玄関ドアの交換をするには50〜150万円（防火地域かどうかによって前後する）、和室の段差をなくすために洋室化するには100万円程度の費用がかかります。

4-2.箇所別のリフォーム費用目安

設備の交換となると、設備や建材などのグレードによって価格は異なりますが、一般的に下記の金額を目安にすると良いでしょう。

• 収納の追加 : 一箇所あたり30〜50万円
• 水回り設備の交換（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）
  • キッチン : 100〜200万円
  • 浴室: 100〜150万円
  • トイレ: 30〜40万円
  • 洗面所: 30〜60万円
• 内装
  • 壁（クロス張り替え）: 100万円〜
  • 壁 + 床 : 200万円〜
  • 間取り変更を含む場合は400万円〜
• 外壁・屋根
  • 外壁の張り替え : 300〜400万円
  • 屋根の取り替え : 200〜400万円
• 窓・ドアの交換 : 300〜500万円程度

5.築30年の住宅のリフォームのポイント

5-1.現状の家の状態を正確に把握し、将来を見据えたプランニング

築30年を迎えてから焦ることのないよう、専門家による事前診断の実施が肝要です。2〜3年前から点検を開始、30年目のタイミングでどのようにするか（リフォームするか、建て替えするかなど）を決断し、それに合ったメンテナンスを進めると良いでしょう。

例えば今後も長く住みたいという意思のもとリフォームをするのであれば、断熱や省エネリフォームによって住宅性能を向上させて住みやすくしたり、外壁の張り替えによって建物構造の老朽化スピードを改善したりするような工事を優先したほうが良いでしょう。

このように、今後どのようにしたいかという住む方の想いによって、住宅の維持保全計画は大きく変わります。将来この家をどのようにしたいかを決めたうえで、それを見据えた計画を立てるようにしましょう。その過程で、専門家の意見を聞くことは重要です。

5-2.信頼できるリフォーム会社選び

納得のいくリフォームを行うためには、信頼できるリフォーム会社選びが重要であり、そのためには複数のリフォーム会社から相見積もりを取ることをおすすめします。

1社からの提案や見積もりだけでは、その金額や提案内容が適正かどうかを判断することが難しいため、最低でも3社程度から詳しく話を聞いたり、インターネットなどでリサーチしたりするのが良いでしょう。

そうすることで、自身の希望に最もマッチしたリフォーム会社を選ぶことができます。築30年の住宅のリフォームにはさまざまな施工内容の候補がありますが、何を優先すべきかなど内容は、リフォーム会社の専門家からの意見を聞くことが重要といえます。

ただし、相見積もりを取ったときに、他社と比較して無理な値切り交渉をすることは避けたほうが良いでしょう。優良なリフォーム会社は最初から適切な相場で見積もり金額を提示し、なぜこの金額になっているのか根拠を明確に説明してくれるはずです。不当な値切りは手抜き工事にもつながりかねません。

複数の見積もりを比較し、コストパフォーマンスの高い、信頼できるリフォーム会社を選びましょう。

「ホームプロ」では、予算や条件・要望を登録するだけで、地元の信頼できるリフォーム会社を複数社紹介してもらえます。

さらに、匿名のまま気軽にやりとりでき、リフォームを依頼した経験のある方はもちろん、初めて依頼する方も安心して相談ができます。

築30年程度の一戸建てでリフォームをお考えの方は、比較検討の材料としてぜひ利用してみてください。

5-3.補助金・減税制度の活用

補助金・減税制度の活用については、国土交通省が推進している「長期優良住宅化リフォーム推進事業」が挙げられます。

この事業は、新築の長期優良住宅と同様、既存の住宅を長期優良住宅として認定するためのものであり、「住宅の長寿命化・耐震化・性能全体の向上」が目的です。この認定を受けることで税制優遇や補助金の利用ができるようになります。

耐震補強・外壁の張り替えなど構造に関わるリフォームに向いており、補助対象費用の3分の１が支給（上限:80〜210万円）されます。

参考: 国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業

また、各自治体が独自の制度を実施していることもあります。築30年の住宅におけるリフォームは、建物の構造の強化も含めた検討が必要です。こういった補助金事業の活用をぜひ検討してみてください。

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6.築30年住宅リフォームの事例

6-1. 一戸建全体をフルリノベーション

家族がゆったりと寛げる、開放的なLDKを実現した今回の住まい。 窓はすべて断熱性の高いサッシに取り替え、一部には内窓を設置。天井・壁・床には高性能な断熱材を充填し、床下には土間コンクリートを打設するなど、住まい全体の断熱性と快適性を向上させました。

また、外壁塗装や屋根瓦の修繕も行っています。

間取りの変更に合わせて耐震改修も実施し、耐震評点1.0を確保しています。システムキッチン、ユニットバスも最新でお手入れしやすいものに。

一定の断熱改修を行うことで、県の環境配慮型住宅助成金も活用しています。

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暖炉と小上がりのあるひろびろLDK

6-2. ファミリー世帯で住みよく明るい住宅に！ベビーカー向けにスロープも設置

和室には明かり取りの窓と、その下に大きな収納を設置。玄関と和室の間の壁にも窓を設け、玄関からの光を取り込めるように工夫されています。キッチンは新しいものに交換し、キッチンとダイニングの間の壁は撤去。ただし耐震性を保つため、補強枠が入れられています。

2階は、もともとのバルコニーを撤去し、新たに広いテラスバルコニーが設けられました。外構にはベビーカーでも上がれるようスロープを設置し、暮らしやすさにも配慮しています。

古い住宅でも、リフォームによって快適な住まいに生まれ変わった好例です。

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築35年以上の家が見違えるように明るく素敵になりました！

6-3. 中古マンションを購入し、フルリノベーションを実現！住み良い間取り変更

台所と居間をひとつにつなげることで、開放感のあるLDKに。念願の対面キッチンが実現し、背面にはパソコン作業もできるカウンターが設置されました。

寝室との間仕切りは2枚引き戸になっており、開ければ広々とした空間に。キッチン横にはパントリーもあり、使い勝手に配慮されています。

元は和室だったお部屋は洋室に変更され、落ち着いた木目調の天井で心地よい寝室に。寝室から続くウォークインクローゼットはコの字型にポールが配され、収納力も十分です。手前の棚は可動式で、枕や布団も自由な高さに収納できます。

洗面脱衣室は洗濯機を奥に若干下げて、洗面台と奥行きが同じになるようにしています。洗濯機隣の可動棚もたくさん置けて便利です。

新しくなったユニットバスはアクセントパネルを流行りのグレーでシックに。壁が磁石でくっつくので、棚を後から追加購入することも可能です。

トイレは北欧風の温かみあるトイレになりました。

▼事例の詳細はこちら
マンションリノベーション～中古を買ってリフォーム

7.築30年住宅のリフォームについてよくある質問

築30年の住宅はリフォームしたら何年住めますか？

国税庁の定める法定耐用年数の場合、木造は22年とされていますが、これはあくまで減価償却の計算をするときに使われるものです。

適切なメンテナンスによって居住可能な年数を延ばすことは十分に可能です。

一般的な生活で、適度にメンテナンスを行った場合、木造住宅は40年以上、鉄骨住宅はさらに耐久性が高く、50年程度まで住み続けることができるといわれています。

リフォーム・建て替えどちらがおすすめですか？

リフォームは建て替えと比較して費用が抑えられること（一般的に建て替えの60〜80%程度）が大きなメリットですが、耐震性をはじめ建物の安全性には多少の懸念が残ります。

一方で建て替えの場合、新しく建物を作り直すことで資産価値の向上や、ローンを長く組めるなどのメリットがありますが、リフォームよりも高額な費用がかかることに注意が必要です。

現在築30年の住宅に、今後自分が何年住み続けたいのか、子どもや親族に相続するのかなど、ご自身のライフプランに合わせた判断をしましょう。

築30年の住宅のリフォームを行うことで、補助金や税制優遇はありますか？

国土交通省が推進する「長期優良住宅化リフォーム推進事業」では、既存の住宅を長期優良住宅として認定を受けることができ、この認定を受けることで税制優遇や補助金の利用ができるようになります。リフォーム施工などの費用の3分の１が支給（上限:80〜210万円）されます。

参考: 国土交通省 長期優良住宅化リフォーム推進事業

また、自治体によっては独自の制度を設けていることもありますので、リフォーム会社に相談したり、インターネットなどでリサーチしたりしてみると良いでしょう。

8.築30年の住宅もリフォームでまだ住める！ご自身の人生プランに合わせて快適なリフォームを検討しよう

（画像／PIXTA）

今のお住まいが築30年になると、リフォームを検討するシーンも増えてくると思います。住宅の建物の状況・構造や立地によって、劣化状況は大きく異なりますし、どのような目的でリフォームしたいかによって、リフォームの提案内容や費用も変動します。

ご自身の人生プランに合わせて適切なリフォームを行い、快適な暮らしを実現しましょう！

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文／森田祐介　編集／プレスラボ