築50年住宅のリフォーム(リノベーション)のメリット・デメリットと失敗しないための対策は？事例も紹介！

1.【築50年以上】古い家のリフォームとは？リノベーションや建て替えとの違いについて解説！

古い家をどうするか方法を選ぶためにも、「リノベーション」や「建て替え」との違いを正しく理解しておきましょう。

ここでは、それぞれの特徴や違いをわかりやすく解説します。

1-1.そもそもリフォームとは？

住宅における「リフォーム」とは、「改革」や「改善」といった意味の英語の「reform」が語源の和製英語で、老朽化した建物の性能を新築の状態に戻す工事のことを指します。今ある建物の基礎となる部分を残して間取りを変更したり、劣化した部分を改修したりして、快適な住まいを実現します。

1-2.リノベーションや建て替えとの違い

リフォームと似た言葉に「リノベーション」があります。リノベーションは「刷新」を意味する英語の「renovation」が由来で、家やビル全体に大規模な工事を行い、間取りを変更したり、建物の性能を向上させたりする工事を指すことが一般的です。例えば、壁を撤去してリビングと隣接する部屋を合わせて、1つの大きな空間することができます。また、住まいの断熱性や耐震性といった性能を高めることも可能です。

なお、内装を解体してゼロの状態から建物を作り直すことを、フルリノベーションといいます。築年数が長く基礎の部分を補強する必要がある場合、フルリノベーションを行うことで安心して暮らせる住まいを目指すことが可能です。

「建て替え」とは内装だけでなく、既存の建物をすべて取り壊して新たに建物を建設し直す工事です。今の家を全部壊してゼロから新しい家を建てるケースは、リノベーションではなく建て替えにあたります。

2.築50年以上の古い家をリフォーム（リノベーション）するメリットとは？

築50年以上の家というと、「建て替えた方がいいのでは？」と感じる方も多いでしょう。しかし、古い家にはリフォーム（リノベーション）するからこそ得られる大きなメリットがあります。

ここでは、築50年以上の住宅をリノベーションするメリットを紹介します。

2-1.今まで住んでいた場所の思い出を残すことができる

長年住み慣れた我が家は、家族の歴史を感じられる場所です。そのため、思い出をそのまま残したいと考えている人もいらっしゃることでしょう。既存の家をリノベーションすることで、思い出を残しつつ、今のライフスタイルに合った住まいづくりが可能です。

2-2.風情のある雰囲気を残せる

築50年以上の住居のほか、築100年ほどの古民家をリノベーションすることもできます。例えば、昔ながらの風情のある建物の外観はそのままにしておき、最新の内装や住宅設備に取り替えることが可能です。

また、外観だけでなく室内も昔ながらの雰囲気を残すことが可能です。

2-3.建て替えよりも手続きに手間がかからない

建て替えをすると、工事内容は新築と同じ扱いになり、現行の建築基準法に合わせて計画したり役所へ建築確認の申請をしたりと、さまざまな手続きが発生します。
そのため、申請や審査にかかる時間やコストも見込んでおく必要があります。

一方、リフォームは内装や設備の入れ替えなど一般的な工事であれば、建築確認申請を求められないケースがほとんどです。申請の手間や検査にかかる費用を抑えられる分、負担も軽くなります。

ただし、壁・柱・梁・床・屋根といった建物を支える部分について、大きな割合でつくり替える場合や増築する場合は、建築確認が必要になることがあります。どの範囲の工事かによって扱いが変わるため、事前に専門家に確認しておくと安心です。

2-4.新築よりも費用を抑えられる

新築を購入したり建て替えたりするよりも、既存の家をリノベーションする方が安い費用で済む可能性が高いです。基礎や柱などの構造躯体を再利用できるため、解体費用や資材費を削減できるからです。例えば、中古の戸建てを購入してリノベーションすると、新築への建て替えや購入よりも費用を3割程度抑えられるケースが多いです。ただし、劣化状況によっては補修費用がかさむこともあるため、事前のインスペクション（建物状況調査）が重要です。

2-5.建て替えよりも固定資産税を抑えられる

築50年以上の家を建て替えると、新築扱いとなるため建物の評価額が上がり、固定資産税も高くなります。特に、新築後の軽減措置（戸建ての場合は3年間）が終わると、税負担が増えるケースも少なくありません。

一方、リフォームやリノベーションであれば建物の構造をそのまま生かすため、評価額の大幅な上昇を避けられる場合があります。例えば、耐震補強や断熱改修、外壁・屋根の修繕などをリフォームしても、「新築」として再評価されるケースは多くありません。その結果、建て替えよりも固定資産税を抑えつつ、住まいの性能を高めることが可能です。

さらに、「耐震」「バリアフリー」「省エネ」など一定の条件を満たすリフォームでは、自治体の補助金や減税制度を利用できる場合もあります。費用負担を軽減しながら性能を高めたい方にとって、魅力的な選択肢といえるでしょう。

2-6.再建築不可物件でも刷新できる

築50年以上の住宅の中には、「接道義務違反」や「市街化調整区域」といった理由で、法律上新築が建てられない「再建築不可物件」があります。こうした物件では、一度解体すると新たに建築できない場合もあるため注意が必要です。

しかし、建築確認申請が不要な範囲でのリフォームやリノベーションであれば、既存の建物を生かしつつ新築に近い状態に改修できます。耐震補強や断熱改修、間取り変更、水回り設備の更新などを行えば、快適で安全な暮らしを保ちながら住み続けることが可能です。

制約のある物件ほど、違法建築や将来的な売却・融資に支障が出るリスクがあります。そのため、この分野に詳しい専門家と相談しながらリノベーションの効果を最大限に生かすことが望ましいでしょう。

3. 築50年以上の古い家をリフォームするデメリットとは？

築50年以上の古い家のリフォームは多くの魅力がある一方で、費用や工期、施工内容に注意が必要です。特に築年数が古い住宅では、構造部分の補修や耐震補強が想定以上にかかることがあります。

ここでは、リノベーション費用が高くなりやすい要因や、古い家ならではのデメリット、注意点を詳しく見ていきましょう。

3-1.柱・梁・土台の状態によっては費用が高くなる

築50年以上の古い家では、柱や梁（はり）、土台といった構造部分の劣化が進んでいることがあります。特にシロアリ被害や腐食がある場合は、補修や補強のための大規模な工事が必要であり、通常より多くの費用がかかるケースも少なくありません。

構造部分は壁の中にあるため、壁をはがしてみないと正確な状態がわからないこともあります。事前の住宅診断（ホームインスペクション）を活用するとともに、予算にはある程度の「予備費」を確保しておくと安心です。専門家に建物の状態を確認してもらうことで、工事範囲や費用を正確に把握でき、安心してリフォーム計画を立てられます。

3-2.地盤改良が難しい

築50年以上の古い住宅では、当時の基準で造成された地盤が、現行の耐震基準や安全基準に適合していない場合も少なくありません。安全で快適な住まいを保つためには、地盤の強さが非常に重要です。地盤が弱いと、家の沈下や傾き、ひび割れなどのトラブルを引き起こす恐れがあります。

しかし、リフォームでは既存の建物を生かすため、くい打ちや表層改良といった大規模な地盤改良工事を行うのは難しいのが現実です。地盤の補強が必要なケースでは、建物を一度解体し、基礎から造り直す建て替えも検討する必要があるでしょう。リフォームを検討する際は、事前に地盤調査を実施し、沈下や傾きのリスクを把握しておくことが大切です。

3-3.構造によっては大幅な間取りの変更が難しい

リフォームする家の構造によって、間取り変更の自由度が大きく異なります。例えば在来工法（木造軸組工法）は、柱と梁で建物を支える構造であるため、主要な柱や梁を撤去すると耐震性が低下する恐れがあります。壁を抜いたり大空間をつくったりする際には、多くの場合、補強工事が必要になります。

一方、ツーバイフォー（2×4）工法は、壁全体で建物を支える「壁構造」が特徴です。そのため、壁の撤去や開口部の拡張などが難しく、在来工法よりも間取り変更の自由度は低くなることもあります。

このように、構造の違いを理解せずにリフォームを進めると、安全性や耐震性を損なうリスクが少なくありません。間取りを大きく変えたい場合は、専門家に構造診断を依頼し、補強計画を立てた上でリノベーションすることが大切です。

3-4.仮住まい費用がかかることがある

築50年以上の古い家をリフォームする場合、工事内容によっては一時的に住めなくなるケースがあります。特に、耐震補強や配管・配線のやり直し、フルリノベーションなど大規模な工事では生活空間が確保できないため、「仮住まい」が必要です。

仮住まいの期間は工事規模によって異なりますが、1〜3カ月程度が目安とされています。費用としては、家賃や引っ越し費用、荷物の一時保管料などを合わせて数十万円かかる場合もあります。思わぬ出費を避けるためには、リフォーム計画の初期段階で仮住まい費用も含めて予算を立てておきましょう。

費用を抑える工夫としては、親族の家を一時的に借りる、マンスリーマンションを利用する、部分リフォームで分けて工事するなどの方法があります。生活への影響を最小限にするためにも、リフォーム会社と相談しながら工期や工事範囲を調整しておいてください。

4.古い家のリフォームで失敗しないための対策

古い家をリフォームする際は、構造や法的な制約を正確に把握しておくことが欠かせません。ここでは、後悔しないために押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

4-1.リフォーム会社に建て替えとどちらがよいかを相談する

古い家の骨格がまだしっかりしている場合は、傷んでいる部分の補修や住宅設備の取り替え程度で済む可能性があります。しかし、建物の土台や柱、梁など構造に関わる部分が傷んでいたり、シロアリ被害が出ていたりする場合は、思い切って建て替えたほうがよいでしょう。

ただし、一般の方では判断が難しいので、リフォーム会社に相談するのがおすすめです。リノベーションと建て替えのどちらがよいのか、専門家に判断してもらいましょう。

4-2.購入前に住宅診断を受ける

キレイでよい状態に見える家でも、設備や性能までよい状態であるとは限りません。換気システムなどの設備や耐震性能に問題がある場合、性能を向上させるための工事が必要になることがあります。

そのため、中古物件を購入する前には、住宅診断を受けるのがおすすめです。プロに物件の状態を確認してもらい、リノベーションに必要な費用を見積もってもらいましょう。

4-3.建築確認の申請について確認する

木造3階建てや鉄骨2階建ての中古住宅の大規模なリノベーションを行う場合、建築確認の申請が必要です。また、増築する場合も建築確認の申請をしなければなりません。

一般的には、リフォーム会社が代理で建築確認の申請を行ってくれますが、念のためにご自身でも内容を理解しておくとともに、リフォーム会社に確認しておくとよいでしょう。

5.築50年以上の古い家をリフォーム（リノベーション）するポイントとは？

古い住宅をリフォームするときは、耐震・断熱・配管など「見えない部分」を改修することが重要です。ここでは、リフォームで安心できる快適な住まいをつくるポイントを紹介します。

5-1.防災面

築古の住宅をリノベーションする際は、特に耐震性の確認が重要です。耐震性の確認は一般の方には難しいので、専門家やリフォーム会社に診断してもらうのがよいでしょう。

なお、多くの市区町村が1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅に対して、耐震診断に関する補助制度を実施しています。こちらを利用すれば、実質的な負担なしで診断してもらうことが可能です。

耐震補強が必要な場合は、耐震リフォームのための費用の一部を補助してくれる自治体もあります。補助金制度に関しては、「耐震診断の必要性と費用・利用できる補助金制度について」で詳しく紹介しています。

5-2.断熱性、気密性

築50年以上の住居の場合、断熱性や気密性が低下していることがあります。断熱性・気密性に問題があると、夏は暑く冬は寒い住まいとなり、冷暖房費がかかってしまいます。また、温度差が原因で結露が生じ、カビやダニが発生してしまうこともあるでしょう。

そのため、プロに住まいの断熱性や気密性の状態を確認してもらい、問題がある場合はリノベーション時に性能を高める施工を行ってもらいましょう。断熱材を厚く敷き詰め、窓を二重サッシや複層ガラスなどに取り替えることで、断熱性や気密性が高まります。

断熱性・気密性を向上させるには、ある程度の費用はかかりますが、その分生活の快適度が上がり年間の光熱費の削減にもつながります。

5-3.配管・配線

水道や下水の配管も年月の経過とともに傷んだり、流れが悪くなっていたりすることがあります。放置しておくと水漏れする可能性があり、建物の寿命を短縮させることにつながりますので、リフォーム時に取り替えるのがおすすめです。

最近は昔よりも電力消費量の多い家電製品が増えました。もし電気配線が古い状態で電気消費量が増加すると、最悪の場合火災が発生する恐れがあります。電気配線が古い場合はリノベーション時に配線を新しくして、住まいの安全性を高めるようにしましょう。

6.古い家のリフォーム！ビフォーアフターを事例で紹介

ここからは、実際に築50年以上の古い家をリノベーションした事例を紹介します。費用や工期、施工内容のほかビフォーアフターの写真を見ることで、完成後のイメージが具体的に描けるようになるでしょう。

ただし、築古物件の場合、もとの家の状態やリフォームの内容によって費用は大きく変わります。そのため、以下はあくまで目安費用として参考にとどめてください。

なお、費用は施工当時のもので、現在とは異なる場合があります。

6-1.築80年の趣を生かしながら快適な住まいに

✓費用：900万円台前半

✓工期：70日間

✓築年数：80年

住みたいエリア内に築80年の和風平屋住宅を購入し、リノベーションした事例です。梁を補強したほか、断熱材を入れました。また、間取り変更は最小限に抑えています。広縁や和室などはそのまま残して、水まわりを中心に改修することで、和の雰囲気と最新設備が融合する味わい深い家になりました。

Before:少し古いデザインのキッチンでした。

After:壁を撤去して広々とした明るいLDKになりました。

事例の詳細はこちら→築80年の趣を大切にした、現代の住まい

6-2.古くて暗いキッチンが、明るく広々とした空間に

✓費用：1000万円

✓工期：2ヶ月

✓築年数：50年以上

築50年以上の平屋を全面的に改装した事例です。リビングや水まわり、屋根などをリノベーションして耐震補強も行い、思い出のある和室は残すことにしました。

Before:古くて暗い雰囲気のキッチンでした。

After:リビングにいる人たちともコミュニケーションしやすい、キレイで明るいキッチンに生まれ変わりました。

6-3.古民家を和モダンな家にリノベーション

✓費用：930万円

✓工期：3ヶ月

✓築年数：約50年

築約50年の古民家をリノベーションしました。外壁や玄関、浴室を改装しています。また、窓のサッシを交換するなど、住まいの断熱性能を向上させる工事も行いました。

Before:古い玄関でした。

After:洋風の扉と和風な外観とが調和する、おしゃれな仕上がりとなっています。

7.築50年以上の古い家をリフォーム（リノベーション）してキレイな住まいを手に入れよう！

この記事では、築50年以上の古い家のリフォーム（リノベーション）について解説しました。築年数のたった家でも、適切にリフォームすれば、まるで新築のような住み心地を実現できます。また、耐震・断熱性能を高めることで、安全性と暮らしやすさを両立させることが可能です。

ただし、築古住宅のリフォームには専門的な知識や経験が欠かせません。建物の状態を正しく診断し、補修や改修の優先順位を見極めることが成功のカギとなります。そのため、複数のリフォーム会社から見積もりを取り、信頼できる専門家に相談することが大切です。

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