築40年の住宅は500万円でどこまでリフォームできる？事例も紹介

1. 500万円で築40年の家はどこまでリフォームできる？

はじめに、予算500万円で実現できる工事、できない工事を整理していきます。あなたがやりたいリフォームのイメージと比較してみましょう。

1-1. 500万円で実現可能なリフォーム

水回り設備の取り替えなどは、500万円以内でも内装工事で印象を大きく変えられます（画像／PIXTA）

500万円前後の予算があれば、主に以下のようなリフォームが可能です。

水回り設備の取り替え

浴室、キッチン、トイレ、洗面台といった水回りの設備の取り替えは、位置を変えない限り500万円以内で収まることが多いといえるでしょう。ただし、グレードによっては設備自体の価格によって大きく金額が変わることがあるため、予算に合わせた設備の選定が重要です。また、取り替えの際は設置位置を既存と同じ位置にすることも、価格を抑えるためのポイントです。

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クロスやフローリングの張り替え

築40年の住宅だと、壁や床における経年劣化も気になっているかもしれません。室内でも特に面積が大きいクロスやフローリングの張り替えを行うことで、室内の印象を大きく変えることができます。また、和室を洋室に変更することも可能ですが、和室のまま畳を張り替えるという選択肢も取れます。

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外壁塗装、外構エクステリア

リフォームは内装をメインに考えがちですが、屋外からの見え方を変えることも可能です。たとえば外壁や屋根の塗装や、外構のタイル張り替え、カーポートの取り替えなどが検討できます。ただし、これも塗料や外壁工事の内容、カーポートの大きさ変更などによっては予算オーバーになってしまう可能性があるため注意が必要です。

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1-2. 500万円でできないリフォーム

耐震工事や配管刷新など建物躯体に関わるような大規模な工事は予算を大きく上回ります（画像／PIXTA）

500万円前後の予算では実現できず、予算オーバーになってしまいがちな工事は以下のようなものがあります。

耐震リフォーム

築40年の住宅となると耐震性を上げたいというニーズも大きいと思います。耐震リフォームは住宅の構造に関わる専門的で大規模な工事になり、費用がかさむ傾向にあります。住宅の大きさにもよりますが、500万円を大きく超え、2倍の1,000万円以上でも難しいケースが多いとされています。

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断熱リフォーム

断熱リフォームを行うことで省エネ効果を高め、光熱費などを削減できるメリットがありますが、この工事も壁・床・天井といった広い範囲の改修が必要になります。大掛かりな工事のため、一般的には500万円前後の予算では難しいといわれています。ただし、国や自治体による補助金制度を活用することで実質的な負担を抑え、実現できる可能性があるかもしれません。まずはリフォーム会社に希望を伝えてみるといいでしょう。

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大規模な配管の更新

築40年の住宅は目に見える表層部のみならず、目には見えない電気・ガス・水道などのインフラにおける老朽化も懸念されます。特に給水・排水管は交換のニーズが高いですが、解体工事を伴うような大規模な配管の変更などは100万円単位で費用がかかり、予算を超える可能性があります。

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大掛かりな間取り変更

水回りの交換をするだけでなく、設備の位置を大きく変えたり、住宅の構造に関わる重要な壁を取り払ったりというような大規模な間取り変更は、500万円の予算では難しいことが多いです。たとえば壁付けのキッチンをカウンターキッチンやアイランドキッチンにしたいという希望から設置位置を変えようとするだけでも、工事費が大きく加算される可能性があります。

2. 築40年の住宅リフォームの費用相場

それでは、築40年の住宅リフォームを行うにあたってどのぐらいの費用を見込むとよいのでしょうか。

2-1. フルリフォームの費用相場

前提として、「フルリフォーム」というキーワード自体、施工するリフォーム会社によって定義が変わることがあるため、注意が必要です。本記事では設備取り替えや表面的な張り替えだけでなく、住宅の構造やインフラに関わる大規模な改修を含むリフォームとしてご紹介します。

築40年の一戸建てをフルリフォームする場合、500万円の予算では難しく、1,000〜3,000万円程度の費用が見込まれるといわれています。

よって、500万円の予算でリフォームを検討する場合、フルリフォームではなく、優先順位を明確にした部分的なリフォームに絞ることが現実的です。「なぜリフォームをしたいのか」の目的を明確にし、それに沿った工事を優先することで、満足のいく仕上がりを期待できるでしょう。

2-2. 部分リフォームの費用相場

それでは次に、部分別のリフォーム費用の相場をご紹介します。

水回りの設備の取り替え

（画像／PIXTA）

設備の取り替え費用は、選定する設備の商品によって大きく異なります。

工事費の目安としては、標準的なグレードの設備を選んだ場合、設備の定価に加えて約10〜50万円の工事費を見込むといいでしょう。

リフォーム会社はメーカーから商品を割引価格で仕入れることができるため、工事費を含めると定価+10〜50万円程度になるという考え方です。

クロスやフローリングの張り替え

（画像／PIXTA）

部屋全体の見た目をキレイにしたい場合、たとえばリビングであればクロス・フローリングの全体の張り替えで約100万円程度を見込むといいでしょう。内装の張り替えは一部だけ行うと割高になることがあるため、なるべくまとめて依頼することが重要といわれています。

外壁・屋根の塗装

（画像／PIXTA）

一戸建ての外壁塗装は足場の設置解体・下地処理など大掛かりな工事が必要になるため、リフォームの全体費用のうち比較的多くの割合を占めるとされます。また、築40年など比較的築年数が古い住宅では老朽化が進んでいるため、張り替えや重ね張り・葺き替えが必要となると、より高額になる可能性もあります。

施工面積や採用する素材・塗料の種類によっても価格が変わるため、リフォーム会社に詳しく見積もりを依頼するのがオススメです。

*いずれも足場の設置・解体などを含む

3. 築40年一戸建てのリフォームで優先すべき箇所は？

予算500万円前後のリフォームではフルリフォームでなく、一部のリフォームに絞って計画をしたほうがよいことがわかりました。次に、築40年の一戸建ての場合、予算内でどのリフォームを優先すべきかご紹介します。

3-1. 部分的なインフラ改善

築40年の住宅では、表層部で目に見えない電気・ガス・水道といったインフラ関連の老朽化が懸念されます。特に排水管などの配管は埋設されており、劣化が進行している可能性が高いといえます。

大規模な配管更新などを予算内で行うのは難しいかもしれませんが、大きなインフラ関連トラブルが今後も起きないよう、配管交換などの検討がオススメされます。

また、住宅が建設された当時と比較して、現代は家電、スマートフォン、タブレットなどの電化製品の数・利用頻度が増えています。現代の生活スタイルに合わせて、コンセント増設のような電気工事は比較的手軽に行うことができ、住み心地の満足度を大きく向上させることが期待できます。分電盤の工事まで行うとなると30〜50万円程度かかりますが、コンセント増設だけであれば10万円前後でもできる可能性があります。

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3-2. 簡単な間取り変更

築40年の住宅が建設された時期と現代を比較すると、世帯人数が減っている分、必要な部屋の数が減ってきているケースが多いといわれています。

そこで、間仕切り壁を撤去するなど、住宅の構造に影響しない範囲での簡単な間取り変更であれば、500万円の予算内で十分可能です。

特に1階部分に間仕切りをなくしたうえで、リビング・ダイニング・キッチンを一体化し広々とさせるリフォームは空調効率の向上にもつながるため、人気の選択肢となりつつあります。

3-3. 外壁や屋根の改修

理想のリフォームをイメージすると内装に意識が向いてしまいがちですが、外壁や屋根といった外装の劣化も考慮することが重要です。

築40年の住宅の場合、長い間、雨風や紫外線にさらされることによって外装の老朽化が進んでいる可能性が高く、雨などの浸入を防ぐことができなくなったり、空調効率が悪くなったりするリスクが高まります。「大切な家を守る」という意味でも、外壁や屋根の劣化を改修することもリフォーム項目として検討することを推奨します。

塗装の寿命よりも早めに外壁塗装を行うと、補修が少なく済んで予算を抑えられるメリットがあります。また、外壁と屋根の工事をセットで行うことで足場を複数回設置・解体することがないため、トータルコストを抑えることができます。

４. 500万円で築40年のリフォームを成功させる3つのポイント

4-1. 優先順位を明確にする

限られた予算のなかでリフォームを成功させるには、今回のリフォームで実現したい目的を明確にし、最も改善したい箇所や劣化が進行している部分を優先して計画を立てることが不可欠です。

一戸建てをフルリフォームするとなると、一般的に1,000〜2,000万円程度の予算が必要になるため、500万円という予算では住宅全体を抜本的に刷新するようなリフォーム内容は難しいことを理解しておく必要があるでしょう。

リフォーム会社に相談し、専門家の意見を聞きながら、優先すべき箇所・多くの人が検討し人気のあるリフォームを中心に、自身が納得いくリフォームを実現しましょう。

専門家がオススメするリフォームのポイント

• 排水管の交換・コンセント増設など部分的なインフラの改修
• 間仕切りを減らし、LDK部分を広々使えるようにする簡単な間取り変更
• 家を雨風から守るための外壁・屋根の定期的な改修

4-2. 複数社から見積もりを取る

リフォーム費用を500万円前後に抑えるためには、複数のリフォーム会社から相見積もりを取ることが非常に重要です。

1社だけの見積もりでは、その金額が適正かどうかを判断することが難しいため、最低でも3社程度から詳しく話を聞いたり、インターネットなどでリサーチしたりするのがいいでしょう。各社の金額・提案内容・得意な工事などを比較検討し、自身の希望に最もマッチした会社を選ぶことができます。

たとえばコストを抑える工夫として、施工する設備や建材のグレードを下げることが挙げられますが、こういった提案は実際に専門家からアドバイスを得ることが重要といえます。

ただし、相見積もりを取ったときに、他社と比較して無理な値切り交渉をすることは避けたほうがいいでしょう。優良なリフォーム会社は最初から適切な相場で見積もり金額を提示し、なぜこの金額になっているのか根拠を明確に説明してくれるはずです。不当な値切りは手抜き工事にもつながりかねません。

複数の見積もりを比較し、コストパフォーマンスの高い、信頼できるリフォーム会社を選びましょう。

「ホームプロ」では、予算や条件・要望を登録するだけで、地元の信頼できるリフォーム会社を複数社紹介してもらえます。

さらに、匿名のまま気軽にやりとりでき、リフォームを依頼した経験のある方はもちろん、初めて依頼する方も安心して相談ができます。

築40年程度の一戸建てでリフォームをお考えの方は、比較検討の材料としてぜひ利用してみてください。

4-3. 補助金を活用する

リフォーム費用を少しでも抑えるために、国や自治体の提供する補助金制度の活用を検討するのも一つの手です。施工内容にもよりますが、耐震リフォームや省エネ（断熱）のリフォームは補助金制度の対象になることがあります。本来こういった住宅の構造に関わる工事は高額で予算オーバーになりがちですが、補助金を利用することで実質的な負担額を抑えられる可能性があります。

補助金制度は時期によって内容が変わったり、お住まいのエリアによっても変わったりするため、リフォーム会社に詳細を確認するようにしましょう。

多くのリフォーム会社は、利用できる補助金についてアドバイスしてくれることが多く、補助金の利用を前提としたリフォームプランを提案してくれることもあります。また、補助金の申請は、多くの場合リフォーム工事の施工業者で行う必要があるため、会社選びの際には注意が必要です。

5. 築40年・500万円のリフォーム事例3選

ここでは、築40年前後の戸建て住宅・マンションにおいて500万円前後のリフォームが行われた事例をいくつかご紹介します。

5-1. 水回り一式を交換、間仕切りを変更し対面キッチンに

【キッチン】

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【浴室】

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【洗面】

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【トイレ】

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夫婦と子ども2人の4人家族の住宅です。「キッチンを対面式に、お風呂場のバリアフリーに、洗面所の収納確保、トイレを広くバリアフリーにしたい」という要望から、キッチン・浴室・トイレ・洗面台の水回り設備一式を新調し、大きく印象が変わっています。キッチンに立ちながら、リビングにいる家族の気配を感じることができる対面キッチンに仕上がりました。

>>この事例について詳しくはこちら
間仕切りを変更してご家族の気配を感じるリフォームが完成

5-2. 外壁サイディング仕上げを含めた内外装のリフォーム

【外装】

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【浴室】

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【洗面】

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【床】

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築30年以上経っていた外壁のモルタルは、サイディング仕上げに。屋根の塗装も実施することで外装全体が明るくなりました。水回り設備は使いやすいシリーズに新調しています。廊下や洋室の床は、部屋ごとに色を変えて床材の重ね張りをすることによって、印象が大きく変わっています。

>>この事例について詳しくはこちら
内外装リフォーム

5-3. 4LDKのマンション1室を開放的な空間に

【キッチン】

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【ダイニング】

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【収納】

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キッチンの老朽化をきっかけに、対面キッチンのLDKを創り出しました。リビングと隣接していた和室を取り払ってリビングを広げ、壁面にシステム収納設置・ウォークインクローゼットを新設することによって、従前お悩みだった収納不足を一気に解決しました。

LDKは自然素材である無垢チーク材のフローリングに張り替え、調湿作用のあるデザインタイル「エコカラット」で落ち着いたシックな雰囲気に仕上げました。

>>この事例について詳しくはこちら
自然素材の床とオープンキッチンで開放的なLDKに。

6. 「築40年」×「リフォーム」についてよくある質問

6-1. 築40年の住宅を500万円でリフォーム・フルリフォームできるの？

結論、耐震工事や断熱工事を含めた解体を伴うようなフルリフォームは、予算を大幅に上回り、1,000〜2,000万円程度の費用が必要になります。

ただし、リビングのクロス・フローリングの張り替えといった表層的な改修や、水回り設備の交換などであれば、500万円の予算内でも十分に実現可能といえます。

また、構造に影響しない間仕切り壁を撤去することによる簡単な間取り変更や、塗装を中心とした外壁・屋根のリフォームなど、予算内でも実現できるリフォームは多くあります。

リフォームで実現したい目的と優先度を明確にし、場合によってはリフォーム会社と相談しながら、今回の予算内で何のリフォームを行うべきか計画立てていきましょう。

6-2. 予算500万円ではできないリフォームの内容は？

500万円の予算では、住宅全体の構造に関わるような大規模な工事は実現できないといえます。たとえば全体的な耐震リフォーム・補強は1000万円〜かかることが多いです。

また、水回りの設備交換自体は予算内でも可能ですが、これらの設備の設置位置を変更したいなど、間取りの変更が大掛かりになると、費用が大きく変わってきます。

予算内でできること・できないことは明確にしたうえで、住み心地が向上する満足度の高いリフォームを実現しましょう。

6-3. 築40年一戸建てのリフォームで優先すべき箇所は？

まず、築40年の住宅は目に見えないインフラ部分の劣化が進んでいる可能性が高いといえます。特に排水管はトラブルが起きやすい箇所のため、部分的だとしても改修を検討するといいでしょう。また、コンセントの増設などであれば10万円前後で施工でき、IoT化も進む現代のライフスタイルに合わせることができます。

また、外壁と屋根は雨風や紫外線によって劣化が進みやすい箇所であり、これらを放置すると住宅の内部にまで影響を及ぼす可能性があります。劣化状況を見ながら、なるべくまとめて改修することが、総合的な予算を抑えるポイントといえます。

7. 築40年 予算500万円でも満足度の高いリフォームは実現できる！

自分たちに最適なリフォームをまずはリフォーム会社に相談してみよう（画像／PIXTA）

築40年の一戸建てを500万円でリフォームする場合、家全体を大きく変えるフルリフォームは難しいものの、優先順位を明確にし、複数の見積もりを比較し、利用できる補助金を最大限に活用することで、限られた予算の中でも、住み心地が大幅に向上する満足度の高いリフォームを実現できます。

信頼できるリフォーム会社と協力し、ご自身の計画に沿って進めていきましょう。

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文／森田祐介　編集／プレスラボ