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中古住宅(一戸建て)リノベーションの物件選びのポイントや後悔しないための対策は?

  • 最終更新日:2022-06-02

中古住宅(一戸建て)リノベーションの物件選びのポイントや後悔しないための対策は?

住宅の世界に「リノベーション」という概念が普及したことで、住み替えをすることなく、家を新築同等かそれ以上に付加価値の高い状態に生まれ変わらせることができるようになりました。

中古の一戸建てやマンションを購入し、リノベーションを考えている人も多いですよね。理想の住まいを実現するためにも、リノベーションを成功させるコツや、注意点なども知っておきたいものです。

そこで今回は、中古住宅をリノベーションするメリットやデメリット、リノベーションを成功に導くポイントを中心にご紹介します。ぜひ参考にしてみてくださいね。

目次

1.リノベーションとリフォームの違いは?

家

リノベーションを成功させるために、まず基礎知識を押さえましょう。

1-1.リノベーションとは?

リノベーションとは、家族構成やライフスタイルの変化に適応する形で、元の建物に改良を加え、新たな性能や価値を付加していく工事のことです。簡単に言うと、「今よりもさらに快適な住まいにする」という考え方ですね。

例えば、住宅の間取りを全面的に変更して機能性を向上させたり、デザイン性にこだわった家に造り替えたりすることがリノベーションにあたります。

1-2.リフォームとの違い

リフォームとは、経年劣化により住環境としての性能が落ちた建物の各パーツを修繕・交換し、新しく蘇らせるために行うものです。以前よりもワンランク上の住まいへと生まれ変わらせるのがリノベーションなら、リフォームは「原状回復」という考え方です。具体的には、剥げてきた外装の塗り直しや、古くなったキッチン設備の取り替え工事などが挙げられます。

1-3.スケルトン・リフォームとの違い

スケルトン・リフォームとは、天井や壁、トイレ・キッチンなどの水まわりもすべて取り払い、いったん建物を骨組み(スケルトン)だけの状態にしてから新たに造り直すリフォームのことです。リノベーションは、スケルトン・リフォームのように骨組みから造り直す場合と、スケルトンにしなくてもできる場合があります。

両者はよく似ており、スケルトン・リフォームはリノベーションの一種ととらえることもできます。

2.中古住宅をリノベーションするメリットとは?

リノベーションイメージ

新築物件の購入と比較して、中古物件をリノベーションすることには、主に以下の4つのメリットがあります。

2-1.自分の思い通りに設計できる

新築物件の場合、設計から関与しない建売住宅や分譲マンションなどでは、すでに決まっている間取りや構造に自分のライフスタイルを合わせることになります。一方、リノベーションは、自分に合わせて住まいをカスタマイズすることが可能です。理想に限りなく近い住まいを手に入れることも夢ではありません。

2-2.物件の選択肢が広がる

希望に合った間取りや価格の物件を新築で探そうとするのは、なかなか難しいものです。それに加えてエリアまで絞るとなると、該当する物件が1件も見つからないということも。

中古物件のリノベーションなら、購入後に自分に合うように手を加えればよいので、選択できる物件の条件が拡がり、希望のエリアでも見つけやすくなりますよ。

2-3.新築を建てるよりも費用を抑えられる

新築物件には、販売における広告費や人件費、モデルルームの維持費などの費用が上乗せされているため、その家本来の適性価格よりも高めに設定されていることが少なくありません。

一方、中古物件の販売価格は、築15年を迎えるまでの間に半額近くにまで下落することがあります。そのため、新築物件を購入するよりも、築15年以上の物件を購入してリノベーションを行うほうが、総費用が安く済むことが多いのです。

2-4.新築のモデルルームではなく実物を確認できる

これから建築予定の新築を購入する場合は、まずモデルルームで建物の大まかな雰囲気をつかむことができますが、「実際に住んでみたらイメージと違う」ということが起こる可能性もあります。

中古物件のリノベーションなら、購入前にベースとなる中古物件の中に入ってチェックすることができます。実物を見た上で、図面だけでは読み取ることのできない細かな点まで確認できるので、購入後の違和感が少なく、リノベーションの計画を具体的に立てることが可能です。

2-5.補助金の対象となることがある

中古住宅のリノベーションでは、国や自治体の補助金を利用できる可能性があります。リノベーションのなかに耐震工事やバリアフリー工事、断熱工事などを含む場合、補助金を受けられるかどうか、自治体に確認してみると良いでしょう。

特に、1981年の耐震基準改正前に建てられた建物は新耐震基準を満たしていないため、耐震工事が必要となるケースがあります。リフォーム会社に相談し、補助金の対象となる工事について確認するのがおすすめです。

▼参考情報
【2021年度】リフォーム・リノベーションの補助金・助成金と減税まとめ

3.中古住宅をリノベーションするデメリットや注意点とは?

リノベーション

リノベーションを行う前に、注意点とデメリットについて知っておきましょう。

3-1.工期が長いため即入居ができない

住宅の購入にともなうリノベーションの場合、入居前に大掛かりな工事をするため「即入居ができない」という点がデメリットのひとつです。工事が終わるまでの間は、現在の家に住み続けるか、仮住まいを用意しなければなりません。

また、リノベーションには住宅診断や数回にわたる打ち合わせ、設計、施工というプロセスが必要で、短くても3~4ヶ月の工期がかかります。現在住んでいる家の退去日が迫っている場合は、特にスケジュールに注意してリノベーションを進める必要があります。

3-2.構造部分のチェックがしにくい

中古住宅の場合、構造部分にシロアリ被害や腐食、雨漏りなど、劣化がみられる可能性があります。詳細は後述しますが、構造部分の劣化は目視での確認が難しいため、事前に専門家へ住宅診断を依頼しておくと安心です。リノベーション工事が始まってから劣化に気づくと、その分想定外の費用が発生することになるので注意しましょう。

3-3.住宅ローンの金利が高くなることがある

リフォームローンは返済期間が短い分、一般の住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。ほとんどの方はマイホームを購入する際、一括払いではなく住宅ローンを利用しますが、リノベーションやリフォームの費用を借りる場合は、一般の住宅ローンではなく「リフォームローン」という専用のローンを利用することになります。

なお、住宅の購入費用とあわせてリノベーションの費用を借り入れる場合には、「一体型住宅ローン」を利用するという方法もあります。各ローンの適用条件は金融機関により異なるため、事前の確認・相談がおすすめです。

3-4.建築基準法や自治体の規制に反することはできないので注意

建築基準法に反すること

戸建住宅はマンションに比べて自由にリノベーションを行うことができますが、建ぺい率や容積率、建物の高さ、勾配、道路からの距離などについては建築基準法で定める基準を超えないようにしなければなりません。

特に建ぺい率と容積率は自治体によって定める割合が異なるため、リノベーションの計画を立てる前に地域の自治体に確認しておきましょう。増築の予定がある場合は、特に注意が必要です。

自治体の規制に反すること

購入する中古住宅の所在地が都市計画法によって「防火地域」に指定されている場合、建築物の構造を「耐火建築物」または「準耐火建築物」にしなければならないと定められています。このような地域ごとのルールについても、リノベーション工事を始める前に自治体に確認することが大切です。

4.中古住宅のリノベーションの失敗しやすい点と後悔しないための対策

キッチン

中古住宅のリノベーションは、新築物件の購入と比べて後から問題が出てくることが多い傾向にあります。リノベーションで希望することが叶えられなかった例と、後悔しないための対策を解説します。

4-1.リノベーションの予算オーバー

築年数が経っている中古物件を購入する場合、物件自体の購入費用を抑えることはできますが、耐震性に問題があったり思わぬところが経年劣化していたりする可能性があります。新耐震基準を満たしていない物件は、構造の補強などの費用がかさみやすく、リノベーション予算をオーバーしてしまうことも。

購入したい物件がある程度決まったらリフォーム会社に相談し、住宅診断などを行って最適なリノベーションプランを立てると良いでしょう。

予算オーバーになるのを防ぎたい場合は、事前に費用を決めておく「定額制リノベーション」という方法もあります。定額制リノベーションとは、リフォーム会社があらかじめ選定したいくつかのデザインパターンと商品、素材の中から好みのものを選び、リノベーションにかかる費用を固定化させるプランのことです。工事の内容をパッケージ化することで、全体的な費用を安く抑えることができるのです。

ただし、定額制リノベーションの費用はあくまで基本料金です。家の状態によっては追加費用がかかるケースもありますし、リノベーションの内容にこだわりすぎると、定額制を選んだにもかかわらずオプション料金がかさんでしまうので注意しましょう。

4-2.希望の間取りにできなかった

中古住宅の構造によって壁の撤去や水まわりの移動ができない場合、希望した間取りが実現できないことがあります。物件を契約してしまって、リノベーションの工事を開始してからでは遅いので、構造については購入前に確認しておきましょう。

また、リノベーションのプランを立てる際に優先順位を決めておくと、リフォーム会社からも適切なアドバイスをしてもらいやすく、スムーズに進むことが多いですよ。

5.中古住宅の物件選びのポイントや注意点

リノベーション前提の中古住宅を選ぶ際のポイントや、注意点について解説します。

5-1.耐震性や劣化具合を確認する

建築基準法が大幅に改正された1981年以前に建てられた建物は、旧耐震基準が適用されています。木造住宅の耐震性に関しては、2000年にも改正がありました。耐震基準が満たない場合は、耐震補強工事が必要となるケースがありますので注意しましょう。1981年または2000年以降に建てられた建物を選べば、耐震補強工事の費用が抑えられる可能性が高いです。

そのほかにも、築年数が経っている物件は劣化している箇所が多々あります。心配な場合は、住宅診断(インスペクション)を行うことをおすすめします。住宅診断では専門資格を有する建築士が、建物の構造部分の劣化や雨漏りなどを調査します。住宅診断の実施については、不動産会社、もしくはリフォーム会社に相談しましょう。

5-2.間取り変更をしたい場合は木造軸組工法やラーメン構造を選ぶ

柱と梁で組まれている木造軸組工法は、間取りの変更がしやすい構造です。マンションで多く採用されているラーメン構造も同様に、柱と梁で強度を出しているため、比較的容易に間取りを変更できます。

反対に、いわゆる2×4(ツーバイフォー)と呼ばれる木造枠組壁構法や壁式構造は、壁で建物を支えているため、間取りの変更がしにくい構造です。大きな間取り変更を希望している場合は、あらかじめ建物の構造を確認しておきましょう。

5-3.制限がある物件に注意する

再建築不可物件や要セットバック物件は、住宅ローンを組めない、または金利が高くなる可能性があります。

再建築不可物件は、一度建物を取り壊したら、同じ土地に新しい建物を建てることができません。要セットバック物件は、敷地に接する道路幅を4m以上確保できるようにしておかなければならない物件のこと。どちらの物件も、担保としての価値があまり高くないと判断され、住宅ローンが組めなかったり、金利が高くなったりすることがあるのです。なお、再建築不可物件のリノベーションの際には、建築確認が必要ない施工内容に限り、工事が可能です。

また、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件も、住宅ローンを組めない、増築が制限されるなどのケースがあるので注意が必要です。斜線制限がある物件も、増築できない可能性があります。

防火地域や準防火地域は、使用する建材が制限されることがあります。特に外装のリノベーションでサッシや玄関ドアを変更する場合、アルミなどの燃えやすい建材は使用できません。カバー工法も不可のケースがほとんどなので注意が必要です。

▼参考情報
建て増しや増築・改築時の「できること」「できないこと」(1)|建ぺい率や容積率とは、法律などの規制

5-4.優先したいことを明確にしておく

リノベーション用の中古物件を購入する際、魅力の一つとして、選択肢の多さがあります。築年数が経っていても、間取りがライフスタイルに合っていなくても、リノベーションでカバーすることができるので、選択肢に入れることができるのです。ただし、選択肢が多い分だけ迷いやすくなる側面もあります。自分たちの要望や優先したいことをあらかじめまとめておくことで、物件を絞り込みやすくなります。

リノベーションのなかでも、耐震工事や断熱工事はあとから施工するのが難しいため、優先的に行うことをおすすめします。希望のリノベーションプランが叶うかどうかも事前に確認し、優先順位付けの参考にすると良いでしょう。

また、購入する中古物件はマンションにするのか、一戸建てにするのかも、あらかじめしっかり検討しておくと良いでしょう。マンションと一戸建てのリノベーションは、自由度の高さや費用相場、維持費などに違いが出てきます。それぞれのリノベーションのポイントを踏まえ、よく検討することが大切です。

▼関連記事
リノベーション前提で不動産を購入!増改築する物件の選び方は?

6.中古住宅のリノベーションの流れ

施工内容によりますが、リノベーションは全体で半年から10ヶ月程度の工期がかかります。物件探しから引き渡しまでの流れは以下のとおりです。

順序 内容 期間の目安
  • ・物件探し
  • ・リノベーションを依頼する会社の選定
  • ・リノベーションの予算決め
1~2ヶ月
  • ・物件の仮決定、ローン仮審査
  • ・物件の現地調査やヒアリング、リノベーションプランの設計
1~2ヶ月
  • ・物件決定、ローン契約
  • ・リノベーションプランの決定
2~3ヶ月
  • ・リノベーション工事~引き渡し
2~3ヶ月

リノベーションを行う際は、不動産会社やリフォーム会社、金融機関などと複数の打ち合わせが必要です。スケジュール管理も煩雑になりやすいため、すべてを1社の窓口に集約できるワンストップサービス提供のリフォーム会社を選択するのもひとつです。

▼参考情報
リノベーションの流れがすっきりわかる!期間や費用についても解説

7.中古住宅のリノベーションを成功させるコツ

リノベーションイメージ

大掛かりな工事になるため、絶対失敗したくないリノベーション。費用を安く抑えつつ、成功させるコツを2つご紹介します。

5-1.物件購入前にプロに相談する

中古住宅を購入する前にリフォーム会社に相談することが大切です。プロに話を聞くことでリノベーションの完成イメージを具体化できるだけでなく、できること、できないことを確認することもできますよ。

前述の通り、防火地域にある住宅をリノベーションする場合や、マンションのリノベーションでは、建物の構造、自治体・管理組合などの規約によって、工事内容が制限されることがあります。また、同じ内容のリノベーションであっても、構造上の問題で費用が高くなるケースもあります。後から「知らなかった!」とならないようにするためにも、購入前にプロに相談しておきましょう。リノベーション用の物件選びがスムーズにはかどりますよ。

5-2.「施主支給」で費用を抑える

「施主支給」(せしゅしきゅう)とは、新しく取り付ける住宅設備や家具などをリノベーションの依頼主自身が準備して、リフォーム会社に取り付けをお願いする方法です。設置する製品を自分で自由に選べるため、低価格な物を購入すれば、それだけリノベーションにかかる費用を節約することができます。

ただし、リフォーム会社にすべて任せられる通常のリノベーションに比べて手間がかかる上、工事後に問題が発生したときに製品の販売会社とリフォーム会社、施主のどこに責任があるのかといった点でトラブルになる可能性があります。

また、リフォーム会社にとっては、製品を通して得られるはずだった「商品利益」が減ることにもなります。そのため、施主支給を引き受けることを躊躇する会社も多いので、希望する場合には、事前に確認しておきましょう。

8.中古住宅のリノベーション費用相場と事例を紹介

家

ここでは、中古住宅のリノベーションの費用相場をご紹介します。

8-1.中古住宅のリノベーションの費用相場

一戸建てリノベーションの目安価格帯と中心価格帯は以下のとおりです。

  • ・目安価格帯:〜1,000万円
  • ・中心価格帯:750〜1,000万円

スケルトン状態からリノベーションを行う場合の費用の相場は、800万円から1,500万円ほどです。これにプラスして、諸費用やリノベーションが完成するまでの仮住まいの家賃などがかかります。さらに、住宅の大きさやデザインへのこだわりによっても費用は変わりますので、上記の費用相場はあくまで参考にとどめ、詳しくはリフォーム会社に相談しましょう。

なお、マンションリノベーションの費用相場については以下の記事で解説していますので、参考にしてみてください。

▼参考情報
マンションリノベーションの事例・費用相場を解説!部屋の広さに分けて紹介

ここからは、中古住宅のリノベーションの事例を見ていきましょう。

8-2.【582万円】中古住宅をリノベーションして古民家風の住まいに

事例

費用:582万円
工期:1ヶ月
築年数:21~25年

築20年以上の中古住宅を購入し、キッチン、浴室・バス、トイレ、洗面、リビング、洋室、和室などフルリノベーションを行いました。壁に向いたキッチンだったのを、リビングの壁を取り払ってオープンスタイルにし、1階を古民家風、2階は子供部屋らしい明るく可愛いデザインにするなど、1階と2階でテイストを分けたのがポイントです。

事例の詳細:中古住宅リノベーションで実現。古民家風のこだわりの住まい

8-3.【900万円】木造住宅をアジアンテイストにリノベーション

費用:900万円
工期:1ヶ月
築年数:30年以上

築30年以上のご実家を、インドネシア系のアジアンテイストにリノベーションした事例です。全面リノベーションすることで全体の統一感が出て、好みのテイストも作りやすいですね。照明や建具にもこだわり、お気に入りの住まいになりました。

事例の詳細:全面改装でアジアンテイストな高級感溢れる住まいに

8-4.【1,250万円】暮らしやすく楽しい住まいにリノベーション

費用:1,250万円
工期:3ヶ月以上
築年数:30年以上

築56年の平屋をリノベーションした事例です。趣味のサーフィンをはじめ、遊び心あふれる空間にリノベーションしました。広々としたLDKにハンモック、廊下の壁には黒板、ドアの色も部屋によって異なります。新築の雰囲気よりもヴィンテージ感を重視し、住み心地の良い住まいを目指しました。

事例の詳細:築56年の平屋に遊びゴコロを加えて、リノベーション

8-5.【1,350万円】一人暮らしに合わせてミニマルにリノベーション

費用:1,350万円
工期:3ヶ月以上
築年数:30年以上

築30年の実家を親御さんから受け継ぎ、リノベーションした事例です。一人暮らしで必要な部屋が限られていたので、間取りを変更してリビングを主役に。落ち着いた空間を作るため、横長の窓を明かり取りとしておしゃれに配置しています。床にはワックス不要の無垢材を使用。広いリビングですが、お手入れもラクラクです。

事例の詳細:隠れ家リビング

8-6.【1,530万円】親から受け継いだ家を新築同様の住まいに

費用:1,530万円
工期:3ヶ月以上
築年数:26~30年

傷んできた実家をスケルトンリノベーションした事例です。間取り変更と増築を行い、浴室やトイレも広々として快適に。書斎や茶室も設けて、夫婦それぞれの希望が叶いました。築年数が経っていても、スケルトンリノベーションで新築同様の住まいに生まれ変わっていますね。

事例の詳細:親から引き継いだ家を大切にしたい!

8-7.【1,637万円】スケルトンリノベーションで耐震や断熱もバッチリ

費用:1,637万円
工期:3ヶ月以上
築年数: 30年以上

築30年以上の木造住宅を、屋根と外壁のみ残してスケルトンリノベーションした事例です。スケルトンリノベーションにより、LDKを2階に設けるなど水まわりの場所も大きく変更。明るく居心地の良い空間になりました。耐震工事やバリアフリー、断熱工事もしっかり行い、機能的にもグレードアップしています。

事例の詳細:既存を生かして機能を全面アップグレード

9.中古住宅のリノベーション費用は住宅ローン控除の対象になることも!

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して家を購入した場合や、リフォーム・リノベーションをした場合に、一定の要件を満たしていれば税金が戻ってくる制度のことです。リフォームローンについては、返済期間が10年以上のローン契約が対象となります。

▼関連記事
【2021年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除(減税)と優遇制度まとめ

10.中古住宅のリノベーションで理想の住まいを実現

リノベーションは、自分の思い描く夢を形にするための手段です。建物の構造や住む地域によって、できることとできないことに差はありますが、あらかじめプロのリフォーム会社に相談することで、不安や疑問の多くは払しょくされるでしょう。

中古住宅をただ改修するだけでなく、プラスアルファの付加価値を与え、新築以上の状態にまで高めることができるリノベーション。「新築を購入するほどの予算はないけど、理想のマイホームを手に入れたい」という方は、中古住宅のリノベーションを検討してみてはいかがでしょうか?

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