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リノベーション前提で不動産を購入!増改築する物件の選び方は?

リノベーション前提で不動産を購入!増改築する物件の選び方は?

最近人気のリノベーション。リノベーションすることを前提として、不動産を探すというケースも増えています。リノベーションが前提としていると、「後から変えるから」と、不動産自体の価格や立地に注目しがちですが、中古物件には「リノベーションできない部分」があることも。また中古のマンションにするか一軒家にするか迷っている人もいると思います。今回はそんなリノベーション前提で不動産を購入する場合の、選び方のポイントについてまとめてみました。

リノベーションを前提とした物件選びの特徴

内装や部屋数などを変更することを踏まえた、リノベーションを前提とした物件選び。そのほかリノベーション前提の物件選びの特徴には、どんなものがあるのでしょうか。

リノベーション用の不動産は物件選択肢が多い

リノベーションで住宅を購入するときの一つの魅力が、物件選択肢の幅広さ。予算次第ですが、リノベーションで自由に家づくりをするために必要な不動産は、多少築年数が経過していても、また使い勝手のあまり良くない部屋割りでもOK。自分たちが希望する住まいを自由につくっていくため、不動産購入におけるゆずれないポイントがグンと減るのです。

新築を買うより比較的安価に物件を手に入れられる

不動産選びの重要なポイントとなる予算。リノベーションを前提とした中古物件は、新築物件を購入するより比較的安価に購入することが可能です。特に自分たちの希望を叶える新築の注文住宅などと比較すると、費用にかなりの差が出るでしょう。

土地選び、物件選びの幅が広がり、希望のエリアで不動産が見つけやすい

不動産を選ぶときに、ゆずれないポイントとして立地を挙げる人も多いのではないでしょうか。新築物件と比較し、リノベーションを前提とした不動産は自分達が希望するエリアで物件を見つけやすいと言えるでしょう。物件選びのポイントとなる間取りや設備など、希望条件をフラットにして検討することができるリノベーション用の物件は、希望するエリアで探し出せる可能性が高くなるのです。新築物件にありがちな、「希望のエリアに近い物件が見つからなかったから、エリアを妥協した」ということも少ないでしょう。

中古戸建と中古マンションの比較

さまざまなメリットがあるリノベーションを前提とした不動産ですが、リノベーションする物件を戸建にするか、マンションにするかについて悩む人も多いのではないでしょうか。中古の戸建とマンションを比較してみましょう

中古戸建と中古マンションはどちらがいい!?

「マンション vs一戸建て」、これに正解はありません。どちらがよいかについては、そこに住む人の満足度が高い方が「正解」であり、その満足度には個人の価値観や生活スタイル、家族構成などが関係してくるため一概にどちらが良いとは言えないのです。これはリノベーションを前提とした物件にしろそうでないにしろ、同様のことが言えます。ただしマンションの方がリノベーションはしやすい傾向にあります。

自由度の高さで比較

リノベーションのハイライトでもある、設計プランの自由度。その自由度はマンションでも戸建の場合でもその構造で決まり、一般的にマンションの方がリノベーションしやすいと言えます。マンションは「ラーメン構造」「壁式構造」の2つの構造があり、ラーメン構造は水廻りの位置に多少制限がありますが、ほとんどの壁が撤去可能です。「壁式構造」は撤去不可の壁などがあり、それを前提としたリノベーションとなります。

戸建の場合は「在来工法」「2×4(ツーバイフォー)工法」があり、在来工法は階段や壁の制限は多少あるものの、自由度が比較的高いと言えるでしょう。2×4住宅は抜けない壁なども多く、リノベーションには不向きです。

価格で比較

同じ立地・坪数で同等ランクの場合、やはり土地代などがないことも大きく、マンションの方が安価であると言えるでしょう。ただし注意したいポイントとして、高層マンションの上階などの場合は、リノベーション費用そのものが高くなる可能性があります。またマンションに限らず中古住宅一般に言えることですが、価格には下落するタイミングがあります。一般的に築5年目までは緩やかに価格が下がり、6年目〜15年目ころまでは右肩下がりに価格は下落。築20年以降の価格は横ばいとなります。つまり、築20年以降の物件は底値であり、その後急激な価格の下落はないということになります。

維持管理のメンテナンスなどで比較

メンテナンスについては、一般的にマンションの方が手間がかかりません。リノベーションを前提とするか否かに関わらず、戸建は自己責任の下で定期的なメンテナンスが必要です。

中古マンションを選ぶときの注意点

マンション・戸建のいずれがリノベーションに向いているか基本的には住む人の価値観などによりますが、これまで見てきた通り条件面ではマンションの方がリノベーションはしやすい傾向にあります。それでは中古マンションを選ぶときに注意すべき点は、どのようなところにあるのでしょうか。

マンションの管理規約をしっかり確認する

興味のある中古マンションの管理規約は、しっかり確認しておきましょう。戸建と違い区分所有のマンションには、マンションごとにさまざまな規約やルールがあります。例えば玄関ドアについて、共同廊下に面している外側は共有部分、玄関の中に面している方は専有部分とされているケースも。この場合外側を加工するのはNG、内側はOKということになります。そのほか窓サッシや天井の高さ、間口などは多くの場合規約により変更ができません。ある程度年数が経過しているマンションの中には、リノベーション前提で売りに出されている物件もあります。そういった物件は規約も細かくないことが多いため、比較的自由度も高いと言えるでしょう。

間取りや水回りの変更はどの程度可能か確認する

リノベーションの醍醐味は、住まいの自由設計です。自分たちが理想とするリノベーションができそうかどうか、間取りや水まわりがどの程度変更が可能なのか、確認をしておきましょう。物件を見る前にプロに相談し、希望を伝えてそれが叶う物件を紹介してもらいうというのも良い方法です。

防音・遮音性について確認する

マンションで気になるのが隣や上の階の物音。これは中古物件に限らずですが、できれば現地でしっかり確認していた方が良いでしょう。住んでから隣や上階の音が気にならないようにチェックするのはもちろん、リノベーションをするとなると、工事の音もかなりのもの。防音性が低いとご近所問題に発展しかねません。

マンションの耐久性や修繕のタイミングを確認する

中古マンションの中には現在の耐久・耐震性基準をクリアしていないものもあります。現在の基準をクリアしていないから即NGというわけではありませんが、耐震・耐久性についてきちんと確認しておきましょう。またマンションで気をつけたいのが、「大規模修繕」の実施状況と計画内容です。すべてのマンションは、安全性や資産価値維持の目的で外壁やエレベーター、給排水管など共有部分の改修を行います。通常分譲マンションでは10〜15年スパンで大規模修繕が入りますが、中には20〜30年経過していても一度も修繕が行われていないケースもあり、そういった物件は要注意です。

リノベーションの記載事項について確認する

中古マンションのリノベーションは、構造上フルリノベーションがNGだったり、リノベーションそのものがNGという場合もあります。マンションの管理規約の確認と同時に、リノベーションについての記載や制限がないかどうか忘れずにチェックしましょう。

中古マンションを選ぶ5つのポイント

これまで見てきた内容をふまえ、中古マンションを選ぶ「5つのポイント」についてまとめてみました。

1983年以降の築年数の物件を選ぶ

中古マンションを選ぶときは、1983年以降に建てられたかどうかをひとつの基準にすると良いでしょう。1981年6月に建築基準法が改正され、以降新築される建造物の耐震基準が厳格になりました。1983年以降に建築された物件はこの新耐震基準に沿って建てられていますが、1981〜1982年の移行期に、旧基準で建てられているものも存在します。またそれ以前でも、耐震補強などを実施している物件も数多くありますが、「1983年以降の物件」をひとつの目安とすると良いでしょう。

また一般的に築20年以上の物件は、その後急激に価格が下落することはあまりありません。つまりその価格がその資産価値として、底値であるということです。不動産としての資産価値は底値である物件に、リノベーションを施して付加価値をつけることで、購入価格よりも高く売れるというケースもゼロではありません。

耐震基準で選ぶ

前述した通り1983年以降に建てられた物件は現在の耐震基準となっています。それ以前に建てられた物件については「耐震診断書」の確認をしてみましょう。診断書があれば、耐震性はお墨付き、ということになります。また鉄筋コンクリート造、5階建以下のマンションは比較的耐震性が高いと言えます。

マンションの大規模修繕の把握

大規模修繕が計画通り入っているか、また修繕計画を確認しておきましょう。入っていない場合は管理がきちんとしていないというだけでなく、入居後仮に大規模修繕が入った場合、居住年数が浅くても、以前から居住している世帯と同じ修繕金を請求される可能性もあります。

セキュリティ・安全面を確認

中古マンションの場合、ダブルのオートロックなど現代のようにしっかりしたセキュリティ機能がないこともあるでしょう。セキュリティ面についてもしっかり確認すべきポイントですが、こちらはセコムなど後付けで対応できるものもあります。そのあたりも考慮して、安全面を総合的に考えましょう。

リノベーションのしやすさ

リノベーションの一番のポイントはやはりここ!その物件が自分達が思い描くリノベーションが可能なのか、工法や管理規約をしっかり確認しておきましょう。

まとめ

リノベーション前提の不動産探しは、新築や通常の中古物件よりも選択肢の幅が広く、いろいろな点で迷うこともあるでしょう。個人の価値感をベースにした、条件面における物件選びのポイントは「自由度」「資産価値」「安全面」に集約できます。迷ったときには譲れないポイントを明確にし、優先順位をつけてみましょう。

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