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建て増しや増築・改築時の「できること」「できないこと」（1）｜建ぺい率や容積率とは、法律などの規制

最終更新日：2019-12-13

既存の建築物を建て増しリフォームするときには、高さや広さの制限など確認しなければならないルールが多数あります。また、多くの場合工事に入る前に、役所に確認申請を届け出る必要があります。本記事では、建て増しの前にどのような準備が必要でどれ程費用がかかるのかという点について詳しくご説明します。

・建て増しとは
・増築と改築って何が違うの？
・建ぺい率や容積率って何？
・建ぺい率
・容積率
・北側斜線制限
・高さ制限
・道路斜線制限
・増築などの際は役所によく確認を
・増築時の確認申請について
・確認申請にかかる費用
・まとめ
・このページのポイント

建て増しとは

増築と改築って何が違うの？

増築と改築の違いは、工事に際して「床面積が増えるかどうか」という点にあります。

増築は、床面積を増やし、建物を広くするようなリフォーム工事のことを指します。

一方で、改築は、床面積を変えずに間取り変更などの工事を行うことを指します。

ちなみに、改装は間取り変更を行わず、文字通り内装を改めるようなリフォーム工事のことです。

POINT

◎増築と改築の違いは、工事に際して「床面積が増えるかどうか」。

◎改装とは、間取り変更を行わず、内装を改めるようなリフォーム工事を指す。

建ぺい率や容積率って何？

ここでは、「建ぺい率」、「容積率」をはじめとした増築の計画を立てるにあたって知っておきたい用語についてご説明します。

建ぺい率

建ぺい率とは敷地面積に対して法的に建築可能な床面積の割合のことを指します。

例えば、50平方メートルの敷地で1階を増築したいときに、建ぺい率70％なら建築面積は35平方メートルが限度になります。

この基準を守らないと建築基準法違反によって何らかの罰則を下される可能性があるので注意が必要です。

容積率

容積率とは、敷地面積に対して法的に建築可能な総床面積(述床面積)のことを指します。

建ぺい率との違いは、建築物の中の全ての階の床面積が、計上する面積の対象となることです。

例えば、50平方メートルの敷地にある容積率が70％の二階建ての建築物を増築する場合には、一階、二階の床面積の合計が35平方メートル以下にまるように工事を行う必要があります。

北側斜線制限

北側斜線制限とは、北側の土地が日陰によって悪影響を受けないようにするための建築物の高さ屋根の傾きに関する法規のことを指します。

建物から北側隣地境界線までの真北方向への水平距離によって高さの制限が変わってきます。

増築にあたって建物全体の高さに変更が及ぶ可能性がある場合には、計測を行い、制限にかからないか検証しなければなりません。

高さ制限

高さ制限とは、地域によって定められている建築物の高さに関する制限のことです。

中でも、個人の一戸建て住宅の増築にあたって注意しなければならないのが、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域における絶対高さ制限です。

これらの地域では高さ制限10メートルあるいは12メートル以下として定められています。

道路斜線制限

道路斜線制限とは、建築物の高さを道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを制限する法規のことを指します。

道路斜線は「用途地域」や「容積率」「道路の幅」などで『適用距離』と『適用角度』が変わり、これによって建物の高さと位置が決まります。

数値の計測や算出が難しい場合には、同じ道路に面する周囲の建物の高さを大体の目安としてみるのも有効です。

POINT

◎建ぺい率とは敷地面積に対して法的に建築可能な床面積の割合のこと。

この基準を守らない場合には、建築基準法違反によって罰則が下されるケースもあるため、注意が必要。

◎容積率とは、敷地面積に対して法的に建築可能な総床面積(述床面積)のこと。

建築物の中の全ての階の床面積が、計上する面積の対象となる。

増築などの際は役所によく確認を

増築時の確認申請について

10平方メートル以上を増築する場合は、自治体への届け出が必要になります。

（防火・準防火地域では面積にかかわらず届出が必要）。

これを「確認申請」といいます。

確認申請には専門的な書類が多く必要で、作成にあたっては専門知識が不可欠になります。

中でも構造計算書は膨大なページ数になることもあるので、個人での作成は現実的ではありません。

したがって、書類作成は業者に委任することをオススメします。

以下では、確認申請が必要な場合の増築の流れをご紹介します。

まず、契約したリフォーム会社と相談しながら、1,2ヶ月程で具体的な施工計画を決めていきます。

確認申請のための書類作成は決まった計画に合わせて建築士が作成します。

書類が出来上がり、役所に提出すると、約1,2週間で審査結果が返ってきます。

審査に通った後、施工に入ることができます。

場合によっては施工の途中に役所が審査に来ることもあります。

建て増しリフォームが終わったら、最後に確認申請書通りに工事が行われたかどうかを確認する完了検査が行われます。

完了検査の結果、法的に問題が無ければ無事リフォーム終了となります。

詳しくは、「住宅増築の際に必要となる手続きと関係する法律について」をご確認ください。

申請書類等に関しては、「改築後の建築確認申請は必要でしょうか？」「増改築等工事証明書とは？発行するメリットを解説」の記事でも、ご確認いただけます。

確認申請にかかる費用

確認申請にかかる費用は、30㎡以内の建築物であれば、5,000～10,000円、30㎡超え～100㎡以内、9,000～32,000円が相場になります。

さらにこれに加えてに中間検査費用がそれぞれの場合で、9,000～15,000円、11,000円～40,000円、完了検査(中間検査なしの場合)費用が10,000～16,000円、12000～48000円、または完了検査(中間検査ありの場合)費用が9,000～15,000円、11,000～48,000円かかります。

また、建築士に書類作成を依頼する場合には、作成費用が15～30万程度かかります。

業者に支払う費用が手数料込になるのか、それとも別途支払いになるのかは業者によって違うので、確認が必要です。

POINT

◎増築時には、10平方メートル以上を増築する場合、自治体への届け出が必要。

◎書類作成は専門性が伴うため、業者に委任することがオススメ。

◎確認申請にも費用が発生するため、事前に確認が必要。

▶自分で増築できるのか

まとめ

画像建て増しの際には、建ぺい率や容積率といった広さに関する制限、及び北側斜線制限、高さ制限、道路斜線制限といった高さに関する制限をクリアする必要があります。

また、多くの場合、建て増し工事の計画がそれらの制限にかからないことを証明するために、専門的な確認書類の作成、提出を求められます。

このような事前準備の多さと複雑さから、予算内で迅速にリフォームを行ってもらうには、慎重にリフォーム会社を選ぶ必要があります。

ホームプロの無料リフォーム会社紹介サービスを利用すれば、希望の条件にあった複数のリフォーム会社を比較検討することができます。

業者選びに迷われた際には是非ご利用ください。

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このページのポイント

増築と改築の違いは？: 増築と改築の違いは、工事に際して「床面積が増えるかどうか」という点にあります。増築は、床面積を増やし、建物を広くするようなリフォーム工事のことを指します。改築は、床面積を変えずに間取り変更などを行う工事です。
（詳しくはこちら）
建ぺい率や容積率とは？: それぞれ増築計画を立てるにあたって知っておきたい用語です。建ぺい率とは敷地面積に対して法的に建築可能な床面積の割合のことを指します。容積率とは、敷地面積に対して法的に建築可能な総床面積(述床面積)のことです。
（詳しくはこちら）
増築には申請が必要？: 10平方メートル以上を増築する場合は、自治体への届け出が必要になります。申請には専門知識が必要になるため、書類作成は業者に委託することをおすすめします。
（詳しくはこちら）