リノベーションを行う上での流れと注意したいこと

リノベーションとは？リフォームとどう違う？

リノベーションは中古住宅を蘇らせる手法のひとつですが、同じように古い物件に手を入れる方法としてリフォームがあります。実はこの2つ、明確に違いがあることをご存知でしたでしょうか？今回は、混同されている方も多いであろうこの2つの手法の違いを、具体的にご紹介します。

リノベーションとは？

リノベーションとは、ある建築物に比較的規模の大きな工事を施すことで、主に性能面を高めることをいいます。また、建築物の機能や性能を高めるとともに、価値向上も狙っていくことが特徴です。

リノベーションは直訳すると「修復・革新・刷新」などを意味し、元の状態に戻すというよりも新たな価値創造を目指すという意味合いのほうが強いのです。内部のデザインを変更するのはもちろんのこと、建物の構造や間取りの変更、耐震性の強化などを積極的におこない、これまでよりも住みよく安全な住まいになることを目指す手法といえるでしょう。

リフォームとの違いは？

ではリノベーションとリフォームの違いはどのような点でしょうか。
リノベーションは前述したように、建物の機能・性能・価値を向上させるために工事が必要となります。一方、リフォームが目指すのはあくまでも「新築」の状態です。別な表現を使うならば「原状回復」が近いといえるでしょう。

住まいは築年数の増加や住居者の入れ替わりによって、どうしても内装に劣化が目立ち始めます。床や壁の汚れや傷などは良い例でしょう。これら、壊れていたり傷ついていたりする場所を元通りに修復するため、壁紙の張替や床材の交換、外壁塗装の塗り直しなどをおこなうのがリフォームです。

リノベーションが「価値・機能・性能の向上」を主な目的としているのに対し、リフォームは「劣化した部分の修復」が目的といえるでしょう。

リノベーションにかかる費用の目安は？

リノベーションの費用を知っておこう

リノベーションは建物の機能・性能・価値を向上させるための工事をおこなうため、費用が高額になるのではないかと心配されている方も多いことでしょう。確かに、方法によってはある程度の費用が必要になります。

しかし、すべてのリノベーションで高額な費用が必要とは限りません。そこで、リノベーション費用の相場を確認しておきましょう。今回はマンションと戸建てに分類し、それぞれのリノベーション費用相場を紹介します。

マンションリノベーションの相場

まずマンションリノベーションの相場からです。リノベーション費用は工事内容によって金額の差が大きくなりがちですので、相場にもある程度の幅がでてきます。

リノベーション費用の相場としてボリュームゾーンは700万円から1,000万円で、次に500万円から700万円のケースが多くなっているそうです。マンションの場合は部屋数や設備にも限りがありますので、概ね1000万円以下の費用におさまるケースが多いことがわかるでしょう。また、300万円以下の実施件数も比較的多いため、規模や用途を限定すれば低予算でのリノベーションも十分に可能です。

戸建てリノベーションの相場

次に戸建てリノベーションの費用相場についてです。戸建てリノベーションの費用相場は、1000万円から1500万円がボリュームゾーンであり、次いで2000万円のケースが目立ちます。

一方、700万円以下のケースはマンションに比べるとかなり減少していることが印象的。やはりマンションに比べると費用が高額になる傾向があるといえるでしょう。1000万円以上のリノベーションであれば、耐震補強や外壁修復、間取り変更、増改築などが伴うため、多くの人が大規模なリノベーションを施していると考えられます。

マンションなどの集合住宅に比べて建物の構造部分に手を入れやすい、一戸建てならではのリノベーションが増えるのです。

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リノベーションをするのはどんな人・年齢層が多い？

リノベーションする人には傾向がある？

リノベーションを考える人には家族構成や年齢層にある程度の傾向があるようです。たしかに単身世帯でリノベーションを施す人よりは、ファミリー層のほうが多いというイメージがありますよね。また、居住年数や子育ての時期などによっても変化しそうです。

そこで、実際にリノベーションを行った人々の家族構成や年齢層について具体的にみていきましょう。

リノベーションを行った人たちの家族構成

リノベーションを行った人たちの家族構成を調べてみると、最初に浮かび上がるのが夫婦2人と子供という核家族構成です。特に子供が個室をほしがったり、勉強部屋を必要としたりする頃になるとリノベーションによる間取り変更を行うケースが多くなります。

また、子供が思春期を迎え、プライベートな空間が必要になることも大きな要因のようです。防音対策や間仕切りの設置などによって、勉強や友達付き合いの空間を確保してあげることが大切になりますからね。

次に見えてくるのは子供が独立したあとの夫婦2人という場合や、子供家族と共同で生活する2世帯家族といった構成です。子供が成長して独立したあとは、家族構成に変化が訪れることになります。また、子供が同居するか別居するかで住まいに必要とされるものは異なりますので、子供部屋のリノベーションや2世帯住宅へ向けた増改築など、比較的規模の大きなリノベーションを行う人たちが多いのです。

リノベーションを行った人たちの年齢層

リノベーションを行った人たちの年齢層をみていくと、やはり30代から50代がメインとなります。結婚後、子供の成長や家族が増えることでリノベーションを考える30代、思春期を迎える子供のための空間を確保する40代、子供が独立して家族構成に変化が訪れ老後も見据えるようになる50代といった具合です。

また、高額なリノベーション費用を負担する年齢層は40代以上に多くみられ、家族構成の変化や老後の生活環境を整える目的での大規模なリノベーションが多いと考えられるでしょう。

リノベーションのメリットは？

リノベーションのメリットを考える

住宅市場のなかでリノベーションが注目を集めるようになった背景には、リノベーション固有のメリットがあります。コスト面が重視されがちなリノベーションですが、その具体的なメリットを3つほど紹介していきます。リノベーションを検討している方はぜひ参考にしてみてください。

新築住宅取得に比べて費用が安くすむ

住宅を取得する際、中古物件か新築物件かで迷うことがあるでしょう。その理由の多くが取得費用です。新築物件は確かに耐震性や耐久性に優れ、何よりも自分が最初のオーナーであることから、所有欲を満たしてくれます。

しかし、純粋な住宅の機能や間取りを考えると、中古物件を取得してリノベーションしたほうが安上がりなケースが多いのです。同程度の広さや間取りを新築物件で実現すると、中古物件をリノベーションする場合に比べて1.2倍以上の費用がかかることもあるようです。

もちろん、中古物件の価格や立地条件にもよりますが、やはりリノベーションはお得な住宅取得方法といえそうです。また、日本では新築物件の資産価値維持がかなり難しく、新築物件は取得後15年から20年の間に資産価値が大きく減少してしまいます。

一方、中古物件のリノベーションであればリノベーションによって資産価値自体が上昇することもあり、資産価値の暴落を防ぐことも可能です。リノベーションは取得時の費用だけではなく、取得後の資産価値維持という観点でもメリットがあることがわかります。

立地や間取りの選択肢が豊富

新築物件はどうしても立地条件や間取りに制限が加わることが多くなります。特にマンションや都市の中心部においては、立地条件の良い物件を新築することが難しく、便利な土地には既に住宅が建っているというケースも珍しくありません。

また、間取りや広さもどこか画一的で、高額な費用を投じない限りは選択肢を増やすことは難しいでしょう。一方、リノベーションを前提とした中古住宅であれば、同一予算内で選択できる立地や間取りの種類が増え、より自分の希望に合った物件に巡り合う可能性が高くなります。

リノベーションを前提としているため、多少のマイナス面には目をつむることができますし、比較的気軽に多くの物件を探すことができますよね。特に住宅そのものよりも周囲の環境を重視する方であれば、好条件の物件を見つけられる可能性が高くなるでしょう。

住宅自体は後でしっかりと補強・補修すると考えれば、納得のいく住環境を獲得しやすいのがリノベーションのメリットです。

自由で味わいのあるオリジナル住宅を入手可能

リノベーションの特徴のひとつが、設計における自由度の高さです。建売の一戸建てや新築マンションを購入する場合に比べると、自分のライフスタイルに合わせた間取りの変更がしやすく、「建物に生活を合わせる」のではなく、「生活に建物を合わせる」ことが可能になります。

人の生活というのは、時の流れや家族全体の年齢によって変化していくものですよね。もちろん、ずっと変わらない住まいが安心感を与えることも確かですが、それ以上に不満を抱えたまま生活するのはつらいものです。

中古物件のリノベーションは、世帯人数の増減や子供の成長・独立をある程度見越した住まいの設計が可能で、なおかつ自分だけのオリジナリティをだすこともできます。
キッチンやダイニング、リビングの雰囲気を統一したり、広々とした間取りを実現したりと、カスタマイズに幅がでるのです。また、リノベーションを施す中古物件自体も、年を重ねた住宅だけがもつ味わいがあります。

真新しい新築物件は確かに魅力的ですが、味わいのある中古物件もまた、人々の心をとらえて離しません。古民家カフェなどが人気を集めていることからも、中古物件の味わいが人々に安心感を与え、快適でリラックスできる雰囲気を演出することがわかります。このように味わいのある中古物件に自分だけのカスタマイズが可能な点が、リノベーションの大きなメリットのひとつといえるでしょう。

リノベーションのデメリットは？

リノベーションにはデメリットもある？

リノベーションのメリットを紹介しましたが、当然ながらデメリットも存在します。リノベーションのデメリットとして考えらえるのは、主に耐久性・入手までの期間・住宅ローンの問題などです。そこでリノベーションのデメリットを具体的に掘り下げて見ていきましょう。

根本的な耐久性に不安がある

リノベーションを前提とする物件は、当然のことながら年代物の中古物件が多くなります。ここで気になるのが建物の耐久性、耐震性です。特に耐震性においては、建築された年によって基準が変わっているため、基本的には新しい物件ほど厳しい耐震基準をクリアしていると考えられます。

また、耐震基準を考えるうえで特に気を付けたいのが1981年と2000年です。1981年の新耐震基準前後では住宅の耐震性が大きく異なり、実際に阪神淡路大震災で倒壊した住宅の多くが1981年以前に建てられたものというデータがあります。

さらに2000年には地盤の事前調査が事実上必須となったほか、柱の接合方法や耐力壁の配置について具体的な基準ができたのです。これらのことを総合的に考えると、2016年時点で築15年以上が経過している物件は、新築物件よりも詳細に仕様を確認する必要があるといえるでしょう。

加えて、建物の基礎部分や柱など、構造を支える部分が経年劣化によって脆くなっていることも考えられますので、内部までしっかりと確認することをおすすめします。

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実際の入居までに時間を要する

建売の戸建てや新築マンションを購入する場合、入居まではそれほど時間を要しないことがほとんどです。しかしながら、リノベーションを前提とした物件の場合、リノベーションに先んじて建物の使用調査や設計に関する打ち合わせ、実際のリノベーション作業など、それなりの期間が必要となります。

特にリノベーションの醍醐味ともいえる自由度の高い設計に凝ってしまうと、建築士との打ち合わせ回数や予算との調整に手間取ってしまい、実際に物件に住み始めるまでに時間がかかってしまうでしょう。ただし、この点はリノベーションの内容を見直す、あるいは妥協や工夫を凝らすことで調整が可能です。

住み替えまでに時間がない場合は、事前にどの程度の期間が必要なのかを業者に確認し、それに応じた最低限のリノベーションを施すといった方法も考えられます。とりあえず住めるようにしてしまえば、細かい部分や優先度の低い部分については、随時リノベーションを加えていくことも可能になります。

資金調達がしにくい、もしくは金利が高い

意外と見落としがちなのがリノベーション費用に関する資金調達です。一般的に住宅ローンは物件を取得するためのローンであり、リノベーション自体にかかる費用は住宅ローンを利用できない可能性が高いのです。

また、リフォーム専用のローンを設けている場合でも、住宅ローンに比べて金利が高く設定されていることがあります。このあたりは実際にローンを提供している金融機関による差が大きいため、ひとくくりにまとめることは難しいのですが、ローンを申し込む金融機関に問い合わせて資金調達の目途を立てておいたほうが良さそうです。

ちなみに大手都市銀行では、中古・リフォームまでを視野にいれた一体型の住宅ローンが提供されている場合があります。この場合は住宅ローンと同様の金利で資金調達が可能になるほか、リフォームローンからの借り換えも可能ですので、検討してみてはいかがでしょうか。

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リノベーションを行う上での注意点

リノベーションはここに注意！という点は？

実際にリノベーションを行ううえで、注意しておくべき点にはどのようなものがあるでしょうか。意外と見落としがちなリノベーション時の注意点を3つほどご紹介します。なるべくイメージ通りの住環境を手に入れるためにも、注意点を事前にしっかり把握しておきましょう。

間取り変更が可能な仕様かを確認

これは特にマンションのリノベーション時に重要なことですが、構造によって間取りの変更が不可能な部分があります。特に共用部分と接する箇所や、壁式構造の間仕切り壁などは撤去がほぼ不可能と考えて良いでしょう。

共用部分と接する部分は管理上・契約上の制限を受けますし、壁式構造のコンクリート製間仕切りは構造自体を支える役目を負っていることが多く、こちらも撤去は難しいことになります。リノベーションを前提とした物件選びの際には、あらかじめどの程度間仕切りの変更が可能なのかを確認しつつ、計画を練る必要があるでしょう。

電源や水まわりの確認

リノベーションにはキッチンまわりの改装を含むことも多くあります。そこで気を付けておきたいのが、使用できる電源容量の上限です。キッチンをリノベーションしてIH方式に変更したのはいいものの、電源容量とのバランスがとれておらず、生活家電の使用に制限が生じてしまっては本末転倒といえます。特に集合住宅の場合は一戸あたりの容量に規制がある場合がありますので、事前に管理組合への確認が必要でしょう。

また、給排水口の位置やお風呂のサイズ感も確認しておくことをおすすめします。これらは実際のリノベーションにおいて制約となる可能性が高い部分ですので、システムキッチンやユニットバスの導入には要注意です。

仮住まいの確保

こちらも意外と見落としがちなのですが、リノベーション時には仮住まいが必要になる場合があります。現在住んでいる物件に住みながらリノベーションを行うのであれば特に問題ありませんが、取得した中古物件に住まいを移してからリノベーションする場合には、仮住まいを確保しておくことをおすすめします。

リノベーション対象物件に住みながらリノベーションを行うことはできるものの、施工時の騒音などは、生活に少なからず影響を与えるものです。また、大規模なリノベーションになるほど住み続けるのは難しくなり、工期が延びる原因にもなりかねませんので、仮住まいの手配は進めておいたほうが無難といえるでしょう。

リノベーションをするために良い物件を探すコツ

リノベーションの成功は中古物件選びから！

リノベーション対象となる中古物件選びは、良質な住環境を手に入れるためにとても大切です。そこで中古物件をマンションと一戸建てに分け、築年数、駅からの距離、構造、共有部分の管理やシロアリ対策などの観点から物件選びを解説していきます。

中古マンションを選ぶコツ

まず中古マンションを選ぶ際のコツです。中古マンションのリノベーションは物件の豊富さから人気を集めていますが、どのような点に注意すればよいのでしょうか。具体的に4つの項目から考えてみます。

築年数

ひとつめの観点が築年数です。築年数で住み心地や使い勝手の良さが決まるわけではありませんが、根本的な耐久性や耐震基準の調査には築年数が重要な項目になります。特に耐震基準の観点からいえば、2016年時点で築35年以上が経過している物件は、1981年以前の旧耐震基準によって建てられていることが多く、リノベーション時に耐震性の向上などで費用がかかる場合があることを知っておきましょう。

ひとつの目安として築35年以内、欲をいえば築15年以内（1981年、2000年の建築基準法改正に対応）の物件を探してみるといった方法がおすすめかもしれません。しかし、費用面から考えれば築20年以上の物件が非常におすすめとなります。取得後の資産価値の下落幅が小さく、損をしにくいと考えられるからです。

築古物件を格安で購入してしっかりと耐震性向上に努めるか、あらかじめある程度の築浅物件を購入するか、実際に見積もりをとって計算してみることをおすすめします。

駅からの距離

駅からの距離も、生活するうえで重要な項目です。特に都心部で電車が主な移動手段となる場合は、駅から物件までの距離を頻繁に往復することになります。たった数分の差であっても、毎日続くとなれば負担に感じてしまうもの。ただし、駅近の物件は中古であっても価格が高い傾向にありますので、あえて駅から距離がある良質な物件を選ぶといった方法もあります。

このあたりは個人の価値観の問題になりますが、駅から離れた物件の中には割安な物件があることも事実ですので、一旦駅からの距離を考えずに物件を選んでみるもの良いかもしれませんね。

構造

中古マンション購入時には、マンションの構造についても注目しておきたいところ。RC（鉄筋コンクリート）か鉄骨造かといった建材の違いに加えて、ラーメン構造か壁式構造かといった構造の違い、耐震性に関する表記も確認しておきましょう。

防音性や遮音性の高さでいえば、一般的にはRCのほうが鉄骨造よりも優れています。また、ラーメン構造と壁式構造では壁式構造のほうが強度は高いものの、リノベーション時の自由度は落ちる傾向があることも注意が必要です。

ラーメン構造は柱と梁で建物を支える構造のため、壁を取り払える箇所が多いという自由度があります。さらに、耐震性は1981年以降の新耐震基準で建築されているかどうかという点に加え、耐震等級もチェックしておきましょう。耐震等級は全3段階で、数字が大きくなるごとに耐震性能が高いことを表しています。

リノベーションしやすい中古マンションという観点でいえば、RCもしくはSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）のラーメン構造で、耐震等級が高めの物件がおすすめです。

共有部分の管理

中古マンションを選ぶときには、共用部分の管理体制についても注目する必要があります。共用部分の管理がしっかりと行われていれば、建物全体のメンテナンスや管理も行き届いている傾向が高く、同じ築年数でも建物自体の健康状態が良好であるといえます。

管理体制の良し悪しによって中古物件の状態は大きく変わりますので、共有部分の管理には目を光らせておくようにしましょう。

中古戸建てを選ぶコツ

次に中古で戸建て物件を選ぶときのコツを紹介します。基本的にはマンションと大差がありませんが、良物件を見つけるためにもチェックポイントをおさえておきましょう。

築年数

戸建ての場合、マンション以上に耐久性の診断が重要になります。特に基礎部分や構造躯体の劣化状況は築年数に比例することが多く、築年数が30年を超えるような築古物件では事前に建築士による住宅診断などを利用する方法も検討しましょう。

場合によっては格安で購入可能なものの、大規模な補修が必要で実質的に建て替えと大差ないというケースも考えられるのです。ただし、築年数が増えるごとに価格は下落していき、築30年超の物件であればかなりの広さを格安の価格で購入できる可能性が高まります。

築年数自体はひとつの目安として考え、価格と広さのバランスに絞って物件を選ぶというのも、おすすめの方法のひとつ。その理由は、リノベーション費用を加味して総合的に考えると、コストパフォーマンスに優れる場合が多いためです。

駅からの距離

マンションと同様に駅からの距離も重要な項目でしょう。中古の戸建て物件の中には、駅周辺の地価が高騰する前に建てられたものもあります。そのため、新築物件に比べると立地条件で勝る可能性が高いのです。

特に古い町並みが残る駅周辺や、長年住み続けている人が多い土地では、好条件な駅近物件が見つかることがあります。もちろん、駅からの距離と比例して価格も上下しますので、何よりも価格重視であるならば、駅からある程度の距離をとって物件を探す手もあるでしょう。

構造

中古の戸建て物件となれば、木造の住宅がメインになると考えられます。もちろん鉄骨造や鉄筋コンクリート造も存在していますが、比較的築浅の物件が多いようです。価格を抑えつつ良質な木造住宅を見つけるためには、適切な金物補強が行われているかに着目していきましょう。

木造住宅は一般的に30年程度がメンテナンスフリーの期間といわれ、その後は定期的なメンテナンスが必要となります。また、30年以内であっても接合金物を適切に配置し、補強してあることで建物の強度・耐久性・耐震性は変わってくるのです。良質な木造住宅を見つけるために、ボルトやプレートで木材をしっかり補強している物件かどうかを確認しておきましょう。

シロアリ被害

日本の戸建て住宅の多くが木造である限り、シロアリ被害は無視できない項目です。特に床下のチェックでシロアリ被害が見つかると、大規模な補修工事が必要になることもあります。逆に、実際にはシロアリの被害が全くない物件であっても、シロアリ対策費用を請求されるケースもあり、このあたりは信頼できる業者に調査を依頼して確認しておきたいところです。

シロアリ被害のチェックポイントとしては、床下のほか土台や基礎部分があります。基礎や土台部分にシロアリが歩いた筋のような「蟻道」が確認できれば、シロアリ被害が発生している可能性が高まりますので、まずは目で見える範囲でチェックしておきましょう。

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実際にリノベーションを行った事例

実際のリノベーション事例をチェック！

最後に、実際のリノベーション事例をいくつかご紹介します。リノベーション特有の自由度の高さから、事例も人によってさまざまです。

夫婦と子供の4人家族が健康的に暮らせる住まいに

もともとカビに悩まされていたご家庭で、カビの解消のついでに間取りの変更や住みやすさ重視のリノベーションを行った事例です。収納のカビ対策として高断熱性を維持し、長く住むための間取りや工夫を凝らしています。

コンセプトは光、風、人の通り道。広いリビングや子供部屋、ダイニング、寝室、廊下などへさまざまな工夫が施されています。比較的大規模なリノベーション事例といえるでしょう。

▼事例詳細はこちら
人・風・光の通り道が生み出す健康的な家族の暮らし

施工前

施工後

シンブルかつ家族の存在を感じる住まい

シンプルさを大切にしながらも、家族全体の存在をいつでも感じられるような住まいを目指した事例です。キッチンから家全体を見渡せることが特徴で、内装には杉の無垢材を使用し、あたたかみを演出しています。

費用も比較的リーズナブルにおさまりました。シンプルで広々とした室内は、家族がいつでも声を掛け合える「絆」を大切にした空間ともいえます。家族のつながりを感じられるリノベーション事例といえるでしょう。

▼事例詳細はこちら
シンプルで、家族の気配が感じられる空間に

築30年物件を明るくエコにリノベーション

両親から譲り受けた築30年の住宅を長く活用するため、リノベーションを施した事例です。8畳の和室が寒いことや玄関からすぐの場所にお風呂があること、収納の少なさ、家全体が薄暗いことなどを改善しつつ、大切な思い出の詰まった住まいにメンテナンスを施しています。

リノベーションの結果、光の集まりやすい南側にリビングを配置し、和室は洋室へ、洗面やお風呂は北側へ配置することで、家全体が現代風かつ効率的に、明るくなりました。費用面は、一戸建ての平均的なリノベーションといえるでしょう。

▼事例詳細はこちら
築３０年の実家をリフォーム「光を取り入れエコに暮らす」

施工前

施工後

小さな空間でも豊かさを確保

年齢層が全く異なる家族4人がしっかりと暮らせるよう、狭い空間しか確保できない住宅であっても介護スペースやプライベート空間が設けられるようにリノベーションした事例です。高齢のご両親の介護を見据え、ユニバーサルデザインを取り入れた間取りや設備を提案しています。

また、ご両親の居住スペースを確保するために最大限に空間を活用する方向で、間取り変更も施していることに注目。小さな家であっても、リノベーションによって豊かな空間を生み出せるという好例といえるでしょう。

▼事例詳細はこちら
小さな空間で豊かに暮らす

施工前

施工後

まとめ

いかがでしたでしょうか。中古物件やすでにお住いの物件をリノベーションすることは、費用面のメリットがあるだけではなく、生活環境の見直しや家族との絆を再確認する機会でもあります。長く住む場所だからこそ、納得のいく間取りや機能性を高めた住宅を手に入れたいものですよね。

リノベーションであれば、新築物件よりも自由度が高く、なおかつ低コストでその環境を実現することが可能なのです。ただし、リノベーションの対象となる中古物件の選択は、本記事で紹介したポイント踏まえながら進めていきましょう。また、気に入った物件と出会った暁には、信頼できるリノベーション・リフォーム業者を選択することも大切です。

リノベーション成功のカギは、なんといっても信頼できる施工会社を選択することに尽きます。ホームプロなら、最適なプランを提供できる確かな実績を持った施工会社を紹介することが可能です。また、ホームプロならデザイン力のあるリノベーション・リフォーム業者の紹介も豊富に取り扱っています。

中古マンション・一戸建てをリノベーションして最高の住まいを手に入れるためにも、予算やデザインの調整は必須ですから、ぜひこの機会にホームプロを利用して最適な業者を見つけてみてはいかがでしょうか。