中古住宅をリノベーションするメリット・デメリットは？注意点や住宅ローンについても解説

中古住宅を購入してリノベーションするメリット

中古住宅を購入してリノベーションする方法は、新築にはない多くのメリットがあります。例えば、総費用の負担を軽減しやすいだけでなく、新築では予算の都合であきらめていた駅近や人気エリアなどの立地も選択肢に入れやすくなります。

ここでは、中古住宅ならではのメリットを詳しく見ていきましょう。

新築住宅よりも総費用を抑えられる

子どもの教育費や将来の支出を考えると、住宅にかける費用はできるだけ現実的に考えたいものです。中古住宅のリノベーションは、住まいにかかる初期費用を抑えつつ、今の家族構成やライフスタイルに合った住環境を整えやすい選択肢といえます。

国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅の住宅建築資金（※土地購入資金を除く）は全国平均で4695万円、分譲戸建住宅の購入資金平均は4591万円です。一方、既存（中古）戸建住宅の購入資金は平均2917万円、併せて実施されるリフォーム資金の平均は154万円とされています。

つまり、中古住宅をリノベーションすれば注文住宅や分譲住宅に比べ、総費用を大幅に抑えられるのです。物件価格を抑えた分、内装や水回り設備など必要な部分に予算をかけられるなど、満足度の高い住まいを目指せます。

エリアの選択肢が増える

子育て世帯や共働き家庭にとって、保育園や学校、スーパー、病院などへアクセスしやすい環境は日々の負担を軽減できるため、立地環境は重要なポイントです。

その点、中古住宅は流通数が多く、新築では予算的に難しかったエリアも選択肢に入れやすいでしょう。また、人気エリアではすでに住宅が立ち並んでおり新たに分譲される土地が限られているため、新築を希望すると新規開発のタイミングを待たなければなりません。しかし、中古住宅であれば物件が見つかり次第、購入できるというメリットがあります。

初期費用を抑えながら立地条件を優先したい人にとって、現実的かつ満足度の高い住まいづくりをかなえやすい選択です。

売却時には価値が高くなる可能性がある

戸建て住宅は築年数の経過とともに資産価値が下がりやすいといわれますが、リノベーションによって評価が見直される可能性があります。特に耐震性や断熱性の向上、水回り設備の更新など、住まいの基本性能を高めるリフォームは売却時の評価につながりやすいポイントです。

また、立地条件の良いエリアであれば、築年数がたっていても一定の需要が見込めます。将来の住み替えやライフステージの変化を見据え、価値を意識した改修をすることで、売却時の選択肢を広げやすいでしょう。

平屋など間取りやインテリアも好みに合わせて選べる

中古住宅リノベーションでは、既存の間取りを活かしつつ、家族の暮らしに合わせた住空間を整えられる点も魅力の1つです。例えば、子育て世帯を中心に支持されている平屋は、階段がなく安全性が高いことや家族の気配を感じやすいという点があります。こうしたメリットのある平屋も選択肢に入れられる点や、さらに、リフォームによって家事動線を意識したLDKの配置や収納計画などを見直すことで暮らしやすさを高める工夫も可能です。内装やインテリアも好みに合わせて選択できるので、「自分たちらしい住まい」を実現しやすくなります。

中古住宅を購入してリノベーションするデメリット

中古住宅を購入してリノベーションするには多くのメリットがある一方で、事前に理解しておきたい注意点もあります。物件の状態や工事内容によっては、想定外の費用や制約が生じる可能性も否定できません。

ここからは、押さえておきたい主なデメリットについて、具体的に見ていきましょう。

構造によっては間取り変更に制限がかかることも

中古住宅のリノベーションでは、全ての間取りを自由に変更できるわけではありません。建物の構造によっては、柱や梁（はり）、耐力壁などを撤去できず、希望どおりの間取りに変更できない場合もあります。

例えば、壁式構造やツーバイフォー（2×4）工法は、壁や床、天井の面全体で建物を支えるため耐力壁を撤去できず、間取りの自由度が制限されやすくなります。また、工場で生産した箱型ユニットを組み立てるユニット系住宅の場合、ユニットをまたぐ大幅な間取り変更や水回りの移動が難しいケースも。

一方で、在来木造は柱や梁で建物を支える構造のため、壁の位置を比較的変更しやすいのが特徴です。また、柱や梁に鉄骨を使用する鉄骨造も、間取りの自由度が高いといえます。ただし、耐力壁や筋交い（ブレース）が入っている壁面は撤去できないため、窓の大きさや位置を変えられないことも覚えておきましょう。

いずれにしても、リノベーションを前提に中古住宅を購入する場合は、構造の種類を事前に確認し、どこまで変更できるのかを専門家に相談することが重要です。

打ち合わせや工事に時間がかかるためすぐに入居できない

取得した住宅をリノベーションする場合、物件探しから設計の打ち合わせ、工事完了までに一定の時間がかかります。間取りや設備、内装を1つずつ決めていくため、新築の建売住宅のように「すぐ住める」わけではありません。

特に子育てや仕事で忙しい共働き世帯にとっては、打ち合わせ回数の多さが負担になるケースも。併せて、工事期間中は仮住まいが必要になるケースもあり、家賃や引っ越し費用などの追加負担が発生することもあります。

入園・入学や転勤などのライフイベントを見据え、入居希望時期から逆算して余裕を持ったスケジュールを組んでおくようにしましょう。

中古住宅購入後のリノベーションで後悔しないためのポイント

中古住宅のリノベーションは、「想定以上に費用がかかった」「思い通りの間取りにできなかった」「入居時期がずれてしまった」と後悔の声も少なからずあります。

そこで、費用やスケジュールの観点などから、中古住宅購入後に後悔しないために押さえておきたいポイントを解説します。

建物の状態を専門家に確認してもらう

中古住宅は築年数や管理状態によって、建物の劣化状況に大きな差があります。見た目がきれいでも、構造部分や基礎、屋根、給排水管などに不具合が隠れていることも考えられます。そのため、契約前に住宅診断（ホームインスペクション）を実施し、専門家に建物の状態を確認してもらうことが重要です。

なお、既存住宅インスペクション（住宅診断）では、専門家が建物の劣化状況や不具合の有無を目視中心で確認します。検査対象は、足場を組まずに確認できる範囲が基本となり、以下のような部分が主なチェック項目です。

• 柱や梁（はり）、基礎のひび割れや欠損
• 蟻害や木材の腐朽・結露やカビ・腐食の有無
• 屋根や外壁の劣化状況
• 給排水管の漏れや詰まり
• 水回り周辺の劣化や使用上の支障　など

参考：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

修繕が必要な箇所を事前に把握できれば、リノベーション内容や予算計画を現実的に立てやすくなり、想定より費用が大きく膨らむといった失敗を防げます。

中古住宅では、売主側ですでに住宅診断が実施されていることもあります。ただし、診断内容によっては重大な不具合が指摘されていない場合もあるため、ご自身でも建築士や住宅診断会社に依頼し、購入前に改めて建物の状態を確認しておくと安心です。

断熱や耐震など性能面も改修する

中古住宅のリノベーションでは、間取りや内装だけでなく、断熱性や耐震性といった住宅性能の改善も重要なポイントです。特に築年数の古い住宅では、現在の断熱基準や耐震基準を満たしていないことも多く、冬の寒さや夏の暑さ、地震への不安を感じやすくなります。

住み始めてから後悔しないためにも、断熱材の追加や窓の改修、耐震補強を検討することが望ましいでしょう。なお、断熱改修や耐震補強は、国や自治体によって補助金が利用できる場合もあります。 詳しい内容については、後ほど解説しますので参考にしてください。

既存設備の交換費用がかかることを想定しておく

取得した住宅のリノベーションを行う場合、内装や間取りに目が向きがちですが、キッチン・浴室・トイレ・給湯器など既存設備が劣化していることも考えらえます。見た目はきれいでも、使用年数が長い設備は入居後まもなく不具合が出るケースも少なくありません。「まだ使えそうだから」と交換を見送った結果、想定外の出費が重なり後悔することもあります。

購入前の段階で設備の耐用年数や交換時期を確認し、必要に応じた工事を行うほうがその後の暮らしを安心してスタートできるでしょう。そのためにも、中古住宅をリノベーションする際には、交換費用も含めた資金計画を立てておくことが大切です。

予算と工期には余裕をもっておく

中古住宅のリノベーションは、解体してみて初めて分かる劣化や不具合が見つかることも多く、追加工事によって費用が増えるケースも少なくありません。

予算オーバーを防ぐには、まず「総予算の上限」を決めておくことが大切です。住まいづくりには、中古住宅の購入費用や改修費用だけでなく、登記費用やローン手数料、引っ越し費用も考慮しておかなければなりません。上限を明確にしておくことで、打ち合わせ中も冷静に判断しやすくなります。

また、見落とせないのが予備費の確保です。中古住宅は解体してから補修工事が求められるケースもあるため、全体予算の1〜2割程度を予備費として見込んでおきましょう。さらに、引っ越しのスケジュールも考慮し、入居時期にゆとりを持った計画を立てておくことが必要です。

"中古住宅を買ってリノベーションするまで"の流れ

中古住宅の購入と同時にリノベーションを行う場合、各工程での段取りが非常に重要となります。物件探し、ローンの手続き、リノベーションの手配を並行して行わなければならず、スケジュールがかなりタイトとなるためです。

以下、住宅ローンを利用した中古住宅購入とリノベーションのおおまかな流れです。

中古住宅購入のおおまかな流れ

　 ①物件決定・買付申し込み
⇒ ②住宅ローン事前審査★
⇒ ③売買契約の締結
⇒ ④住宅ローン本審査
⇒ ⑤住宅ローン契約
⇒ ⑥物件引き渡し

リノベーションのおおまかな流れ

    ①リノベーション会社探し
⇒ ②プランの大枠を検討
⇒ ③概算見積もり★
⇒ ④プラン確定（再見積もり）
⇒ ⑤工事契約
⇒ ⑥工事スタート→引き渡し

★住宅ローンにリノベーションの費用も含めて借り入れる場合、事前審査時の提出書類として、リノベーション費用の概算見積もりを求められます。
そのため、それまでにリノベーションの検討もある程度進めておく必要があります。

「①物件決定・買付申し込み」から「③売買契約の締結」までの期間は通常1週間程度です。決定後に動き始めては非常に短期間となるため、物件の目星がついた時点でリノベーション会社に相談しながら進めるとよいでしょう。物件を購入した場合に希望のリノベーションができるかなど、アドバイスももらえます。

絶対に失敗したくない！中古住宅を買ってリノベーションするときの住宅ローンの注意点

“中古を買ってリノベーション”は新築の購入とどう違うのか？築年数やローン利用の注意点などについて、説明します。

購入物件の築年数に注意しよう

古い物件であっても、リノベーションをすれば驚くほどきれいでおしゃれな見た目に変えることができます。
ただし、住宅ローンを利用するうえでは支障が出る場合もあるので、購入する物件の築年数と把握しておきたいデメリットについて確認しておきましょう。

●物件の築年数に縛りがある金融機関も

中古住宅の購入に際し住宅ローンを利用する場合、築30年以内など、物件の築年数に制限を設けている金融機関もあります。自分が検討しているローンの条件をあらかじめ確認しておくとスムーズです。

●築年数は住宅ローン控除（減税）にも影響する

住宅ローンを利用した家の購入やリノベーションは、一定の要件を満たすことで税金が戻ってくる住宅ローン控除（減税）の対象となります。
年末のローン残高×0.7%がその年の所得税から控除され、引ききれなかった場合には住民税からも控除されます。

住宅ローン控除（減税）は、最大で140万円（14万円×10年間）が減税となるたいへんお得な制度ですが、原則として「1982年よりも前に建築（旧耐震基準）」された物件は対象外となるので注意が必要です。

ただし、規定の築年数を超える住宅であっても、取得日前2年以内に耐震基準が証明されている場合は適用となります。

▼詳しくはこちら
【2025年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除（減税）と優遇制度まとめ

中古住宅の購入に住宅ローンを利用する際の注意点

中古住宅の購入時に住宅ローンを利用する場合には、以下のような点にも注意が必要です。

●スケジュールがタイト！

新築物件の購入は、通常引き渡しまでに数か月～1年以上あるので、じっくりとローンを検討したり、FPなどのプロに相談する時間を確保できます。

一方、中古物件の場合は売主の都合などにより、売買契約から物件引き渡しまでの期間が1か月程度と短いケースも多く、物件の購入が決定してからではローンの検討期間が充分にとれません。事前に各金融機関の住宅ローンを比較し、どのローンを利用するのか決めておくとスムーズです。

物件の仲介不動産会社に提携機関を紹介してもらうという方法もあります。

●希望する条件で借りられないことも

住宅ローンを利用した中古住宅の購入では、新築に比べ借り入れできる額や期間が制限される場合があるので注意が必要です。

借りている本人が住宅ローンを返済できなくなった際、金融機関が融資した金額を回収できるよう住宅やその敷地が担保となります。いわゆる抵当権のことですが、住宅ローンの融資では審査項目の上位にこの担保評価があり、借り入れの上限額に大きく影響しています。

一般的に建物は築年数が経つほど資産価値が下がっていくので、中古物件では新築よりも借りられる額が少なくなることが多いです。
たとえば戸建ての場合、住宅部分は築20年で価値がゼロになるといわれるため担保としてほぼ評価されず、土地代のみの融資となるケースもあります。
マンションでは法定耐用年数が47年となり、1年ごとに資産価値が減っていくという考え方です。

物件以外にもかかる費用がある！

中古住宅の購入では、物件の価格以外にもかかる諸費用があります。
物件の仲介手数料、ローンの取扱手数料、契約時の印紙代、不動産登記にかかる費用などで、戸建ての場合で物件価格の6%～10%、マンションの場合でも5%～8%が平均となります。それらも考慮した借り入れが必要です。

中古住宅のリノベーションは減税や補助金などの優遇制度を使える！

一定の要件を満たすリノベーションは、減税や補助金など優遇制度の対象となります。
うまく活用できれば、数十～数百万円単位の負担軽減も可能です。

リノベーションは所得税や固定資産税の減税を受けられる

工事内容や金額など一定の要件を満たすリノベーションを行った際、手続きをすることで、所得税や固定資産税の減税を受けることができます。

●住宅ローンを利用する場合

先述のとおり、住宅ローンを利用したリノベーションは、一定の要件を満たす場合に、住宅ローン控除（減税）が適用となります。

●投資型減税を利用する場合

耐震、バリアフリー、省エネ、（三世帯）同居対応、子育て対応に関して、一定の要件を満たすリノベーションを行った場合、投資型減税の適用を受けることができます。
最大控除額は、62.5万円（バリアフリーのみ60万円）※です。

※工事の組み合わせ次第でさらに加算となり、最大で75万円の控除対象となるケースもあり

▼詳しくはこちら
【2025年版】リフォーム減税(控除)でいくら得する？－減税制度の概要・確定申告等の手続き方法のまとめ

リノベーションで補助金がもらえるケースも

中古住宅をリノベーションする際、工事内容によっては国や自治体の補助金を活用できます。代表的な制度が、環境省・経済産業省・国土交通省の3省が連携する「住宅省エネ2026キャンペーン」です。「高断熱窓の設置」や「断熱改修」「高効率給湯器の導入」など、省エネ性能を高める工事が対象となり、条件を満たせば工事内容に応じた補助を受けられます。

また、「住宅・建築物耐震改修事業」では、耐震診断や耐震補強工事に対する費用の一部が補助されます。さらに、耐震改修と併せて断熱改修などの省エネ工事を行えば、交付額が加算される場合もあります。

いずれの制度も対象となる工事が異なれば併用できる可能性があるので、リノベーション計画の初期段階で施工会社や自治体に確認しておいてください。

リフォーム・リノベーションで使える補助金は、以下のページで解説しています。
【2025年版】リフォーム補助金を賢く活用！対象工事や申請方法、各制度の詳細を徹底解説

住宅購入時に使える優遇制度

リノベーションそのものには適用外ですが、住宅取得時に使える減税などの優遇制度についてご紹介します。

不動産取得税の軽減措置

土地や建物などの不動産を入手した際には不動産取得税が課せられますが、一定の要件を満たした場合に軽減措置を受けることができます。

・住宅の不動産取得税額＝（固定資産評価額－控除額※）×税率3％
税率3％は、令和9年3月31日までの軽減税率です。

※新築住宅の控除額は1200万円。中古住宅の控除額は100～1200万円で、新築された時期により異なります。

また、敷地にかかる不動産取得税も軽減の対象となる場合がありますので、要件等の詳細については、各都道府県にお問い合わせください。

▼詳しくはこちら
不動産取得税に係る特例措置（国土交通省）

登録免許税の特例措置

不動産入手時の登記等にかかる登録免許税も、一定の要件を満たすことで軽減される場合があります。
（所有権の移転登記にかかる登録免許税　本則2%に対し、一般住宅特例：0.3%、買取再販住宅の特例：0.1%）
令和9年3月末までに取得された住宅が対象で、適用となるのは取得後1年以内の登記です。
要件の詳細については、各市区町村にお問い合わせください。

▼詳しくはこちら
住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置（国土交通省）
買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置（国土交通省）

"中古住宅を買ってリノベーション"はまずプロに相談が正解◎

今回の記事で解説してきたように、中古住宅のリノベーションは、物件選びから設計、工事、資金面など検討すべきことがたくさんあります。初めてだとどこから手をつければいいか迷ってしまうものですが、そんな時こそ、改修工事に詳しい専門家に相談してみましょう。プロに相談すれば、予算やスケジュールの調整、性能面の改修や補助金の活用など、スムーズに進められます。

ホームプロは、大規模リフォームや住環境の見直しなどの要望に合わせて、信頼できる施工会社を複数紹介できます。まずは信頼できるリノベーション会社を見つけて、家族にぴったりの住まいづくりをスタートしてみませんか。

なお、リノベーションにおけるローンの詳細は、以下のページからご確認いただけます。
【2025年版】知って得する！リノベーションのローンと優遇制度