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"中古を買ってリノベーション"に住宅ローンは使える?ダンドリと注意点を解説

  • 最終更新日:2020-09-30

"中古を買ってリノベーション"に住宅ローンは使える?ダンドリと注意点を解説

近年、「中古を買ってリノベーション」という言葉をよく耳にするようになりました。中古物件を購入しリフォーム・リノベーションをすることは、費用面に優位性があるのみならず、建売住宅や新築マンションに比べ、間取りや内装を自分の好きなようにカスタマイズできたりと自由度が高い点でも人気です。
住まいの選択肢として検討されている方も多いのではないでしょうか。

このように魅力的な"中古リノベ"ですが、当然メリットばかりではありません。
このページでは、住宅ローンを利用した「中古を買ってリノベーション」のおおまかな流れと注意点について解説します。

"中古を買ってリノベーション"の流れ

中古住宅の購入と同時にリノベーションを行う場合、各工程での段取りが非常に重要となります。物件探し、ローンの手続き、リノベーションの手配を並行して行わなければならず、スケジュールがかなりタイトとなるためです。

以下、住宅ローンを利用した中古住宅購入とリノベーションのおおまかな流れです。

中古住宅購入のおおまかな流れ

  ①物件決定・買付申し込み
⇒ ②住宅ローン事前審査★
⇒ ③売買契約の締結
⇒ ④住宅ローン本審査
⇒ ⑤住宅ローン契約
⇒ ⑥物件引き渡し

リノベーションのおおまかな流れ

    ①リノベーション会社探し
⇒ ②プランの大枠を検討
⇒ ③概算見積もり★
⇒ ④プラン確定(再見積もり)
⇒ ⑤工事契約
⇒ ⑥工事スタート→引き渡し

★住宅ローンにリノベーションの費用も含めて借り入れる場合、事前審査時の提出書類として、リノベーション費用の概算見積もりを求められます。
そのため、それまでにリノベーションの検討もある程度進めておく必要があります。

「①物件決定・買付申し込み」から「③売買契約の締結」までの期間は通常1週間程度です。決定後に動き始めては非常に短期間となるため、物件の目星がついた時点でリノベーション会社に相談しながら進めるとよいでしょう。物件を購入した場合に希望のリノベーションができるかなど、アドバイスももらえます。

絶対に失敗したくない!"中古を買ってリノベーション"とローンの注意点

“中古を買ってリノベーション”は新築の購入とどう違うのか?築年数やローン利用の注意点などについて、説明します。

購入物件の築年数に注意しよう

古い物件であっても、リノベーションをすれば驚くほどきれいでおしゃれな見た目に変えることができます。
ただし、住宅ローンを利用するうえでは支障が出る場合もあるので、購入する物件の築年数と把握しておきたいデメリットについて確認しておきましょう。

物件の築年数に縛りがある金融機関も

中古住宅の購入に際し住宅ローンを利用する場合、築30年以内など、物件の築年数に制限を設けている金融機関もあります。自分が検討しているローンの条件をあらかじめ確認しておくとスムーズです。

築年数は住宅ローン控除(減税)にも影響する

住宅ローンを利用した家の購入やリノベーションは、一定の要件を満たすことで税金が戻ってくる住宅ローン控除(減税)の対象となります。
年末のローン残高×1%がその年の所得税から控除され、引ききれなかった場合には住民税からも控除されます。

住宅ローン控除(減税)は、最大で400万円(40万円×10年間)が減税となるたいへんお得な制度ですが、原則として以下の物件は対象外となるので注意が必要です。
※消費増税の特例により、2019年10月~2020年12月末までの入居は最大480万円

  • ・鉄筋コンクリート造などの耐火建築物:25年以上
  • ・上記以外の建築物:20年以上

ただし、規定の築年数を超える住宅であっても、取得日前2年以内に耐震基準が証明されている場合は適用となります。

▼詳しくはこちら
【2020年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除(減税)と優遇制度まとめ

中古住宅の購入に住宅ローンを利用する際の注意点

中古住宅の購入時に住宅ローンを利用する場合には、以下のような点にも注意が必要です。

スケジュールがタイト!

新築物件の購入は、通常引き渡しまでに数か月~1年以上あるので、じっくりとローンを検討したり、FPなどのプロに相談する時間を確保できます。

一方、中古物件の場合は売主の都合などにより、売買契約から物件引き渡しまでの期間が1か月程度と短いケースも多く、物件の購入が決定してからではローンの検討期間が充分にとれません。事前に各金融機関の住宅ローンを比較し、どのローンを利用するのか決めておくとスムーズです。

物件の仲介不動産会社に提携機関を紹介してもらうという方法もあります。

希望する条件で借りられないことも

住宅ローンを利用した中古住宅の購入では、新築に比べ借り入れできる額や期間が制限される場合があるので注意が必要です。

借りている本人が住宅ローンを返済できなくなった際、金融機関が融資した金額を回収できるよう住宅やその敷地が担保となります。いわゆる抵当権のことですが、住宅ローンの融資では審査項目の上位にこの担保評価があり、借り入れの上限額に大きく影響しています。

一般的に建物は築年数が経つほど資産価値が下がっていくので、中古物件では新築よりも借りられる額が少なくなることが多いです。
たとえば戸建ての場合、住宅部分は築20年で価値がゼロになるといわれるため担保としてほぼ評価されず、土地代のみの融資となるケースもあります。
マンションでは法定耐用年数が47年となり、1年ごとに資産価値が減っていくという考え方です。

物件以外にもかかる費用がある!

中古住宅の購入では、物件の価格以外にもかかる諸費用があります。
物件の仲介手数料、ローンの取扱手数料、契約時の印紙代、不動産登記にかかる費用などで、戸建ての場合で物件価格の6%~10%、マンションの場合でも5%~8%が平均となります。それらも考慮した借り入れが必要です。

リノベーションは減税や補助金などの優遇制度を使える!

一定の要件を満たすリノベーションは、減税や補助金など優遇制度の対象となります。
うまく活用できれば、数十~数百万円単位の負担軽減も可能です。

リノベーションは所得税や固定資産税の減税を受けられる

工事内容や金額など一定の要件を満たすリノベーションを行った際、手続きをすることで、所得税や固定資産税の減税を受けることができます。

住宅ローンを利用する場合

先述のとおり、住宅ローンを利用したリノベーションは、一定の要件を満たす場合に、住宅ローン控除(減税)が適用となります。

返済期間が5年以上のリフォームローンを利用する場合

返済期間が5年以上のローンを利用し一定の要件を満たすリノベーションを行った場合、ローン型減税の適用を受けることができます。
最大控除額は、62.5万円(12.5万円×5年間)です。

▼詳しくはこちら
【2020年版】リフォーム減税でいくら得する?-制度概要・申告手続きのまとめ

リノベーションで補助金がもらえるケースも

要件を満たすリノベーションは、減税のみならず補助金の対象となる場合もあります。
制度によっては最大で300万円の補助を受けることが可能です。
契約・着工前に申請が必要な場合が多いので、事前に確認しておきましょう。

リフォーム・リノベーションで使える補助金は、以下のページで解説しています。
【2020年度】リフォーム・リノベーションに使える補助金と減税のまとめ

住宅購入時に使える優遇制度

リノベーションそのものには適用外ですが、住宅取得時に使える減税などの優遇制度についてご紹介します。

すまい給付金

消費税率引き上げによる住宅取得の負担軽減を目的に2014年にスタートした制度で、一定の要件を満たした場合に最大50万円の現金が給付されます。
2019年10月の消費税増税にともない収入要件が緩和され、対象者が拡大となりました。
2021年12月末までに入居が完了した住宅が対象で、申請期限は引き渡しを受けてから1年3か月以内です。

▼詳しくはこちら
すまい給付金(国土交通省 すまい給付金事務局)

不動産取得税の軽減措置

土地や建物などの不動産を入手した際には不動産取得税が課せられますが、一定の要件を満たした場合に軽減措置を受けることができます。

・住宅の不動産取得税額=(固定資産評価額-控除額※)×税率3%
税率3%は、2021年3月31日までの軽減税率です。

※新築住宅の控除額は1,200万円。中古住宅の控除額は100~1,200万円で、新築された時期により異なります。

また、敷地にかかる不動産取得税も軽減の対象となる場合がありますので、要件等の詳細については、各都道府県にお問い合わせください。

▼詳しくはこちら
不動産取得税に係る特例措置(国土交通省)

登録免許税の特例措置

不動産入手時の登記等にかかる登録免許税も、一定の要件を満たすことで軽減される場合があります。
(所有権の移転登記にかかる登録免許税 本則2%に対し、一般住宅特例:0.3%、買取再販住宅の特例:0.1%)
2022年3月末までに取得された住宅が対象で、適用となるのは取得後1年以内の登記です。
要件の詳細については、各市区町村にお問い合わせください。

▼詳しくはこちら
住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置(国土交通省)
買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置(国土交通省)

"中古買ってリノベ"はまずプロに相談が正解◎

このページでは、"中古を買ってリノベーション"の流れと注意点について、解説しました。
スケジューリングが非常に重要な鍵となることをご理解いただけたと思います。

限られた期間でスムーズに進めていくためには、施工業者の協力が欠かせません。
検討の早い段階で、リフォーム・リノベーション会社に相談してみるのがおすすめです。
希望するリノベーションに適しているかどうかなど、プロの目線から物件についてのアドバイスをもらえる可能性もあります。
しっかりとサポートしてくれる信頼できる会社を依頼先に選びたいですね。

なお、リノベーションにおけるローンの詳細は、以下のページからご確認いただけます。
【2020年版】知って得する!リノベーションのローンと優遇制度

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