アパートをリフォーム・リノベーションして人気物件に！費用相場や事例も紹介

1.空き室が目立つときは一棟まるごとリノベーションを検討

入居率アップのためには第一印象が肝心です。

室内が明るいと、それだけで素敵な部屋に見えるもの。逆に老朽化により、壁紙などが変色していると、元々の日当たりに関係なく暗い印象を与えてしまいます。また、日当たりは悪くないはずなのに、間取りのせいで日が届かない部屋になっていることもあります。

そんなときはリノベーションを考えてみましょう。壁紙や床を明るい色に変えるだけでも、部屋のイメージがガラリと変わりますよ。室内洗濯機置場や独立洗面台など、入居者が重視する設備を整えれば、好印象を与える部屋に近づけることができるでしょう。

一棟まるごとのリノベーションであれば、間取りを大幅に変えたり、一室あたりの面積を変えたりすることも可能。例えば、隣り合う二部屋の物件をひとつの部屋にまとめれば、広めのリビングにオープンキッチンがついた、ファミリー層向けの間取りが出来上がります。反対に、広すぎる一室をワンルーム2つに分割することも可能です。

古いアパートの場合、「和室2部屋と台所」など時代に合わない間取りも多いもの。使いやすい1LDKに変えるなど、現代のニーズに合わせた間取りにすることもできます。

2.アパートのリフォーム・リノベーションのメリットとは？

アパートリノベーションのメリットは、老朽化した建物を見違えるように変化させ、入居率アップが期待できること。リノベーションにかかった費用は、家賃をアップすることで回収できます。エリアなどにもよりますが、家賃よりも住みやすさやデザイン性が重視されることも多々ありますので、ニーズをよく調査してからリノベーションのプランを検討すると良いでしょう。

2-1.入居率アップが期待できる！

間取りや設備などの内装は、アパートの入居率に大きく関わってきます。間取りの変更は、入居者のニーズに合っているかどうかが重要なポイント。周辺の物件を調査して、どのような間取りの部屋に人気が集まっているのかなど、きちんと情報収集をしてからリノベーションプランを決めたほうが、入居率アップに繋がりやすいといえます。

また、古くなってしまった水まわりの設備は清潔感に欠け、それだけで選択肢から外れてしまうことも。築年数が経過していて、新築当初から設備を変えていない場合は、水まわりを一新するのも良いでしょう。

ただし、入居率アップを狙って大掛かりなリノベーションをした結果、同じような条件の周辺物件よりも大幅に家賃が高くなってしまうと入居率アップは期待できません。どの程度の予算でどの規模のリノベーションをするかは、アパートの周辺エリアの状況や家賃相場、築年数などをしっかり調査・分析して決めましょう。

2-2.家賃を上げられる！

同じ駅徒歩圏内の物件であれば、以前は価格差が重視されましたが、今はデザインや設備などで判断されることも多くなりました。

「風呂無し・共同トイレ」「3点ユニットバス」「全室和室」などの物件は敬遠されがちで、多少家賃がアップしても「風呂トイレ別」「フローリングにクローゼットがついた洋室」といった使い勝手の良い物件を選びたいと思う人が多い傾向にあります。 SUUMOが2021年に行った「お住まいに関するアンケート」の調査概要では、「付いていて当たり前」「付いていないと部屋を借りない」と思う設備として、「バス・トイレ別」「エアコン」と答えた人は6割以上いました。

一方、ニーズに合わないリノベーションをしてしまった場合、入居者が決まらず家賃アップもできない…ということも考えられます。

「見た目のデザインを重視する」「多少の不便さがあっても家賃の安さを重視する」「家賃が高くても安全性能を重視する」など、優先順位は借り手の属性や地域のカラーによっても大きく変わるため、どの程度の賃料アップができそうか、事前にしっかりと調査・分析をしておきましょう。

3.アパートのリフォーム・リノベーションのポイントとは？

3-1.構造を確認する

アパートなどの集合住宅の構造には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。ラーメン構造は柱と梁で建物を固定する工法で、木造や鉄骨造のアパートに多く見られます。

壁式構造は壁と床などの面で建物を支える工法。高層マンションなど高い耐久性が必要な建物に多い構造ですが、アパートでも使われることがあります。

比較的間取り変更がしやすいのはラーメン構造。梁と柱で建物を支えているため、壁をはずしても構造に影響が出にくいためです。

一方、壁式構造は、構造体である壁を抜いてしまうと、耐震性能に大きく影響が出てしまいます。そのため、「壁を抜いて2部屋をワンルームにする」といった大規模な間取り変更はできません。リノベーション前に、どちらの建物構造なのか確認しておきましょう。

3-2.ターゲットとする層のニーズを掴む

アパートが建っているエリアなどによって、ターゲットが変わってきます。また、時代の変化とともに、以前と入居者層が変化している場合もありますよね。ターゲットのニーズを把握して、そのニーズに合わせたリノベーションをすることが重要です。

自分の物件が建っているエリアの入居希望者は、一人暮らしが多いのか、ファミリー層が多いのか、平均収入によってもどのくらい賃料アップができるのか、といったことが目安となります。不動産会社にヒアリングをして、周辺物件の家賃相場や人気の間取りなどの情報をリサーチし、ターゲットは細かく決めると良いでしょう。

「とりあえず」でリノベーション箇所を決めないことが、リノベーションを成功させるポイントです。アパートのリフォーム・リノベーションの実績が豊富にある会社なら、家賃アップにつながるアドバイスもしてもらえるかもしれません。一度相談してみるのも方法のひとつです。

3-3.工事中の空室期間に注意

リノベーション工事中は、内覧ができなかったり、室内の写真が撮れなかったりするため、入居者の獲得が難しくなります。工事の内容にもよりますが、1室当たり約1週間程度の工期が必要なため、8室程度のアパートであっても、空室期間は2ヶ月ほどになる可能性があります。

空室期間は家賃収入に大きく影響するため、リフォーム会社と工期について相談しておきましょう。

3-4. 費用回収の時期を試算する

大規模なリノベーションになればなるほどかかる費用は高額になり、費用の回収にも期間が必要になります。リノベーションは投資ですので、その費用対効果をしっかり考えることが大切です。

リノベーションを実施する前に、目標とする入居率や賃料をどれくらいアップするかなどを想定し、どのくらいの期間でリノベーション費用を回収できるのか試算しましょう。また、アップできそうな賃料と費用の回収期間をもとにリノベーション費用を逆算して、リノベーションの内容を決めるという方法もありますよ。

4.アパートのリフォーム・リノベーションのタイミングは？

アパートをリノベーションしたいと考えていても、どのタイミングでリノベーションしたらいいのかわからない方もいることでしょう。ここからはリノベーションの適切なタイミングについてお伝えします。

4-1.空き室が目立ってきたとき

空室率の考え方はさまざまありますが、短期的な目線で見てしまうと経営判断を誤ることがあります。例えば、「10戸のアパートで、今現在空き室が5戸なので空室率は50％」などと単純に見てしまうと、長期的に運用する不動産投資にはふさわしくありません。

投資判断をする際、金利や利回りなどは年単位で考えられるため、空室率を計算するときも、「年単位」で計算することが重要です。例えば、10戸のアパートの場合、以下のように算出することができます。

年間貸出可能戸数10戸×12ヶ月＝120戸／年
年間の空室率を5％とすると、年間の延べ空室数は　120戸×5％＝6戸

6戸が空き室になる状況を期間で見てみると、

• ・1戸が6ヶ月間空室
• ・2戸が3ヶ月間空室
• ・3戸が2ヶ月間空室

などとなり、5%の空室率は悪くない数値といえるでしょう。

「○％になったらリノベーションを」という具体的な数値は一概にはいえないですが、5〜10％を目安とする考え方もありますので、参考にしてみてくださいね。

4-2.耐震性や老朽化が不安になってきたとき

特に、旧耐震基準が採用されている1981年以前に建てられた物件の場合、大地震に耐えられない可能性があります。万が一地震で建物が倒壊した場合、所有者の責任が問われることもありますので、早めにリノベーションを考えたほうが良いでしょう。

また、老朽化も同様で、耐震性に不安が残るほか、地震以外の災害でも被害を受けやすくなっています。目に見える外壁のクラックや配管などの劣化は、メンテナンスを繰り返さなければならず費用がかさむこともあります。

耐震性能や老朽化が不安になったら、まずは住宅診断士のいるリフォーム会社に依頼し、住宅診断を行ってもらうのがおすすめです。その結果によって、耐震補強工事と一緒にリノベーションしたり、リノベーションのプランを考えたりすると、リノベーションの成功に近づけることができますよ。

4-3.相続税対策

親御さんから物件を相続する場合、当然ながら相続税がかかってきます。物件以外にも現金を相続する場合、現金の一部をリノベーション費用に充てることで、その費用分は相続税の非課税措置の対象となります。

具体的には、物件とは別に1,000万円の現金を相続する場合、その1,000万円を物件のリノベーション費用に充てることで、相続税の対象から外れて節税につながる、ということですね。

リノベーションにかけた1,000万円は、賃料をアップすることで回収が望めますし、家賃収入が上がっても、固定資産税評価額には影響しないため、大きな節税効果が期待できます。

5.アパートのリフォーム・リノベーションの箇所別の費用相場

アパート経営において、建物が古くなったり設備が傷んだりすることは、空室が増える原因にもなるため、適切な時期に手入れすることが重要です。しかし、いざ工事を考えたとき、どこにどれくらいのお金がかかるのか分からず、不安に感じるオーナーも少なくありません。

ここでは、アパートでよく行われるリフォームやリノベーションについて、場所ごとの大まかな費用の目安を紹介します。

※部屋ごとに工事を行う場合
※2026年2月現在

なお、こちらで紹介する費用は、それぞれの場所を個別にリフォームした場合の目安です。一棟まるごとリノベーションする場合の費用感とは異なります。

5-1.壁紙や床材の張替え費用相場

部屋の雰囲気を大きく変える壁紙や床材の張り替えは、比較的費用を抑えて行えるため、入居者が入れ替わる時期によく行われる工事です。全ての壁と天井のクロスを、汚れが付きにくいビニールクロスに張り替える場合、3LDK相当（施工面積210㎡）で約60万円が目安となるでしょう。

また、床の複合フローリングを新しいものに張り替える場合、施工面積10㎡当たり15万円から20万円程度かかります。選ぶ素材や施工する面積によって費用は変動するので、複数のリフォーム会社に見積もりを依頼して確認してください。

5-2.キッチンの交換費用相場

キッチンは毎日使う場所だからこそ、入居者が部屋を選ぶ際によく見ているポイントのひとつです。マンションなどの集合住宅において、壁付けのキッチンを新しい壁付けキッチンへ交換する場合、80万円から120万円程度が費用の目安となるでしょう。

一方で、壁付けキッチンから人気の高い対面キッチンへ変更する場合は、150万円から250万円ほどの予算が必要です。ターゲットとする入居者の希望に合わせて、費用に見合った設備を選ぶよう心がけてください。

5-3.トイレの交換・内装リフォーム費用相場

トイレは清潔かどうかが気にされる場所であり、古さを感じさせないようなリフォームをした方がよいでしょう。トイレ本体の交換と内装（床、壁、天井）のリフォームをセットで行う場合、温水洗浄便座一体型トイレなら約35万円、タンクレストイレなら約43万円が目安です。

もし、トイレ本体のみを交換する場合、温水洗浄便座一体型で約22万円、タンクレストイレで約28万円です。温水洗浄便座などの人気機能を付けることで、入居者に喜んでもらえるポイントにもなるでしょう。

5-4.洗面台の交換・内装リフォーム費用相場

独立した洗面台があるかどうかは、部屋探しをする人にとって重要なポイントです。洗面所全体のリフォーム費用は、内装工事を含めて約20万円から40万円が相場といえます。

洗面台本体の価格はサイズによって異なり、幅600mmなら約9万円から20万円、幅750mmなら約17万円から50万円程度が目安です。

古いタイプの洗面台は収納が少なく使いにくいこともあるため、収納がたくさんあるタイプなどを選ぶと喜ばれるでしょう。脱衣所の床や壁紙も併せて張り替えることで、清潔で明るい空間へと変えられます。

5-5.ユニットバスの交換費用相場

浴室は入居者が重視する設備のひとつです。特に3点ユニットバス（浴室・洗面・トイレがひとつにまとめられているユニットバス）の場合、「バス・トイレ別」への変更が空室対策として有効なケースも少なくありません。

■ 3点ユニットバスをバス・トイレ別に変更する場合
既存の3点ユニットバスを解体し、トイレを独立させる工事には給排水の移設や間取り変更が伴います。そのため、費用相場は100万～180万円程度です。

■ 3点ユニットバスから新しい3点ユニットバスへ交換する場合
間取りを変更せず設備のみを交換する場合は、本体価格とグレードによって費用が変動します。相場は45万～75万円前後です。

5-6.和室から洋室へ改装する場合の費用相場

建ててから年数がたったアパートでは和室が残っていることも多いですが、今の若い世代や一人暮らしの方は、掃除がしやすく家具も置きやすい洋室を好む人が増えています。

和室を洋室に変える場合、6畳の場合の費用は合計で65万円から100万円程度が目安となるでしょう。和室のよさを残す方法もありますが、全て洋室に変えることでインターネット検索で見つけてもらいやすくなり、入居してくれる人の幅を広げることにつながります。

5-7.外壁リノベーションの費用相場

建物の外側はアパートの第一印象を決める「顔」ともいえる部分であり、外壁がきれいかどうかは内覧時の印象に大きく関わってきます。

外壁のリフォーム費用は工法によって異なり、塗り替えであれば90万円から140万円、既存の外壁の上から新しい外壁材を張る「重ね張り（カバー工法）」であれば150万円から300万円程度が目安となるでしょう。

外壁材そのものを張り替える場合は200万円から400万円程度かかります。これらは延床面積120㎡程度の木造2階建て住宅の場合で、足場費用を含んだ金額です。定期的な手入れは建物を長持ちさせることにもつながるため、計画的に実施してください。

6.アパートのリフォーム・リノベーションの一棟まるごとの費用相場

所有しているアパートを一棟まるごとリフォームやリノベーションする場合、その規模や工事の内容によって費用は大きく変わります。

例えば、1部屋当たり30㎡程度の広さがある10戸建ての木造アパートを想定した場合、費用の内訳と総額の目安は以下の通りです。

• 1戸当たりの内装・設備工事：約120万～400万円
• 10戸分の内装・設備工事：約1200万～4000万円
• 外壁・屋根工事を含めた総額：約1300万～4300万円

骨組みだけを残して間取りを一からつくり直すような大きな工事をする場合は、新築に近い費用がかかることもあります。しかしその分、今の入居者の希望に合った魅力的な物件へと生まれ変わらせることが可能です。

周りの家賃相場や入居者の需要をしっかりと調べ、工事の後にどれくらいの家賃収入が見込めるか、そして何年で工事費用を回収できるかを慎重に試算しましょう。

7.アパートのリフォーム費用は減価償却資産になる？

アパートのリノベーション費用は、大きく分けて2種類あります。

ひとつは、補修や原状回復などにかかる費用で、必要経費と認められれば「修繕費」などとして経費計上が可能。経費は所得税の課税対象となる所得から差し引かれ、節税効果が期待できます。

もうひとつは、価値を高めるためのリノベーションにかかった費用で、これを「資本的支出」といいます。工事内容の一部としては、補修や原状回復が含まれることが多いですが、その他大部分は物件の価値アップのための支出とみなされます。

資本的支出とみなされた場合、その年に支出をしたとしても、一度に全額を必要経費として計上することはできません。資産として計上し、使用年数に応じて按分され、減価償却をしていくことになります。

減価償却のデメリットは、リノベーションした年に支出があっても、同じ年に全額を経費計上できないため、税負担が大きくなる可能性があることです。以下にて各工事に関する計上時の扱いをまとめましたので、ご確認ください。

7-1.必要経費として計上できる工事

次のいずれかに該当する工事は、修繕費としてその年の必要経費に計上できます。

• おおむね3年以内の周期で行われる修理・改良工事
• ひとつの修理・改良工事の金額が20万円未満の場合
• 金額が60万円未満、または建物取得価額の約10％以下である場合（明らかに価値を高めたとされないもの）

具体例としては、次のような工事が該当します。

• 原状回復工事（壁紙の張り替えなど）
• 破損箇所の修復工事
• 設備の部分的な補修工事

これらは建物の価値を高めるというよりも、元の状態を維持・回復するための工事であるため、修繕費として処理されます。

7-2.資本的支出として減価償却する工事

次のような工事は、建物の価値や耐久性を高めるものとみなされ、「資本的支出」として減価償却の対象になります。

• 建物の価値向上や機能向上を目的とした改装・増築工事（間取りの変更など）
• 単純な修復ではなく、設備のグレードアップや機能追加を伴う工事
• 耐用年数を延ばすための大規模改修工事

なお、上記の「修繕費」の基準に該当せず、さらに区分が依然として明らかでない場合には、支出額の30％相当額（または資産の前年末取得価額の10％のいずれか少ない額）を修繕費とし、残りを資本的支出として処理する特例（所得税基本通達37-14）も認められています。

8.アパートのリフォーム・リノベーションで活用できる補助金

アパートのリフォームにはまとまったお金が必要ですが、国や自治体が行っている補助金制度をうまく使うことで、オーナーの負担を大きく減らせる可能性があります。

ここでは、2025年から2026年にかけて行われる予定の、アパート経営者にとってメリットの大きい主な補助金について見ていきましょう。

8-1. 先進的窓リノベ2026事業

「先進的窓リノベ2026事業」は、既存住宅の窓を断熱性能の高いものへ改修する工事に対して、国が費用の一部を補助する制度です。2026年も継続して実施されることが公表されており、賃貸アパートのオーナーも利用できます。

対象となる工事は、ガラス交換、内窓の設置、外窓の交換（カバー工法・はつり工法）、および窓とセットで行うドアの交換などが挙げられます。補助額は窓のサイズや性能グレードによって細かく設定されており、一戸当たりの上限額は最大100万円です。

対象となる期間は、2025年11月28日以降に契約し、工事に着手した案件です。予算の上限に達し次第終了となるため、早めにリフォーム会社へ相談し、契約時期などを確認することをオススメします。

参照元：断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業（先進的窓リノベ2026事業）について｜環境省

8-2. 賃貸集合給湯省エネ2026事業

「賃貸集合給湯省エネ2026事業」は、賃貸集合住宅のオーナーを対象に、従来の古い給湯器を省エネ性能の高い機種へ取り替える費用を補助してくれる制度です。具体的には、既存の給湯器から、排気熱を再利用して効率よくお湯を沸かす「エコジョーズ」や「エコフィール」といった小型の省エネ給湯器に交換する工事が対象となります。

補助額は、追いだき機能の有無に応じて1台あたり5万円〜7万円の定額が支給されます。さらに、2026年度事業からは、これまで設置の壁となっていたドレン排水の処理工事に対して、1台あたり3万円の補助が加算される仕組みが新たに導入されました。対象となるのは、2025年11月28日以降に工事着手した案件です。

給湯器は急に壊れて入居者に迷惑をかけることもある設備となるため、この補助金を使って計画的に新しい機種へ交換しておけば、トラブルを未然に防ぎながら、物件の省エネ化を進められるでしょう。

参照元：賃貸集合給湯省エネ2026事業（令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」）について｜経済産業省 資源エネルギー庁

8-3. 住宅セーフティネット制度

「住宅セーフティネット制度」は、賃貸オーナー向けの補助制度で、高齢者や障害のある方、子育て世帯など、住宅の確保に配慮が必要な方の入居を拒まない賃貸住宅として登録することで、改修費用の補助が受けられる仕組みです。

対象となる工事には、手すりの設置や段差解消などのバリアフリー改修、耐震改修、間取り変更、防火・消化・防水改修などが含まれます。

補助金の上限額は、改修工事の内容に応じて一戸当たり最大100万円（バリアフリー改修工事などを含む場合）とされています。申請期間や詳細な要件は年度や自治体によって異なる場合があるので、国土交通省や各自治体のホームページで最新情報を確認してください。

社会貢献につながるだけではなく、安定したアパート経営を行うための効果的な方法のひとつとして、制度の利用を検討してはいかがでしょうか。

参照元：住宅セーフティネット制度 ～誰もが安心して暮らせる社会を目指して～｜国土交通省

8-4.みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）

「みらいエコ住宅2026事業」は、一戸建からアパートまで、住宅の断熱性能向上やエコ設備の導入を幅広く支援する補助金制度です。

リフォーム工事では、壁や床の断熱、節水型トイレや高断熱浴槽の設置に加え、宅配ボックスの設置といった「子育て対応改修」も併せて補助対象となります。

補助額は1戸あたり最大100万円で、前述の「窓リノベ」や「給湯省エネ」と併用することで、オーナーの持ち出し費用を最小限に抑えつつ、物件の資産価値と入居率を高めることが可能です。2025年11月28日以降に着工した工事が対象となります。

参照元：みらいエコ住宅2026事業｜国土交通省

9.アパートは売却した方がお得な場合も

アパート経営は継続的な家賃収入が期待できる一方で、固定資産税や管理費、修繕費などのコストは継続的にかかります。また、築年数の経過とともに資産価値が徐々に下がっていく点も避けられません。

そのため、将来的な選択肢のひとつとして「売却」を検討するケースもあります。今すぐ手放す予定がなくても、現在の市場価格を把握しておくことは、今後の経営判断をするうえで有効です。

近年は建築コストの上昇や供給バランスの変化などを背景に、エリアによっては家賃が上昇傾向にある状況も見られます。一方で、地域によっては人口減少が進み、長期的な需要が縮小するリスクもあるでしょう。不動産価格についても、大都市圏を中心に高値圏で推移しているケースがあります。ただし、売却はあくまで数ある選択肢のひとつです。

立地や築年数、物件の状態によっては、リフォーム・リノベーションによって競争力を高め、収益性を維持・改善できるケースも十分にあります。 設備更新や間取り変更、外観の改善などを行うことで、入居率向上や家賃維持につながる可能性もあるでしょう。

まずは物件の現状と市場環境を冷静に分析し、「売却」と「リフォーム・リノベーション」の双方を比較検討することが重要です。そのうえで、長期的な収益を見据えた最適な方法を選ぶことが、後悔のない経営判断につながります。

10.アパートのリフォーム・リノベーション事例

実際に古いアパートをリノベーションした事例をご紹介します。

10-1.築40年の賃貸物件の間取りを変更

築40年のアパートのリノベーション事例です。もともと和室の2Kだった間取りを、1LDKに変更して使い勝手を良くしました。また、一度もメンテナンスをしたことがなく、土台にシロアリ被害が発生していましたので、柱や土台の交換と補強をおこなっています。

事例の詳細：築40年の賃貸物件の間取り2Ｋから1ＬＤＫへの変更リフォーム

10-2. 築40年以上のアパートがモダンな内装アパートに大変身

風呂なし、トイレ共同のレトロ感あふれるアパートを、モダンなアパートにリノベーションした事例です。4世帯の各居室にはトイレとシャワーを設置。キッチンは既成のシステムキッチンではなくオリジナルで設計したもので、シンプルかつおしゃれになっていますね。同時に耐震補強工事と断熱施工を行い、安心して住めるアパートになっています。

事例の詳細：築40年以上のアパートがモダンな内装アパートに大変身

10-3.築30年の木造アパートをデザイナーズ物件へ

築30年の木造アパートのリノベーション事例です。若者が多く集まる土地柄、デザイナーズ物件へのリノベーションを施工しました。天井を吹き抜けにし、むき出しの梁をアクセントに。人気のロフトもつくりました。3点ユニットバスはセパレートにし、コンパクトながらも使いやすい空間になりました。

事例の詳細：築30年の木造アパートからデザイナーズ物件へ

11.古いアパートをリフォーム・リノベーションして健全な収益物件にしよう！

この記事では、空き室が目立ってきたアパートをリノベーションする際のポイントや、費用相場などについて解説しました。

安定した家賃収入を得るためにも入居者のニーズに合ったリノベーションは欠かせません。入居者のニーズは時代や地域性で大きく変化します。リノベーションが成功すれば、入居待ちが出るほどの人気物件になることもありますよ。

一棟まるごとのリノベーションは、耐震性などの構造部分も確認しなければなりません。アパートのリノベーションに詳しいプロに相談して、空室を作らないアパート経営を目指しましょう。

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