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アパートをリノベーションして経営を健全に!

  • 最終更新日:2019-08-22

アパートをリノベーションして経営を健全に!

アパートの老朽化や空室にお悩みであれば、リノベーションを考えてみましょう。 入居者のニーズは時代とともに変化します。 空室の多いアパートは古いだけでなく、デザインや間取りがニーズに合ってないのかもしれません。 リノベーションをすることでアパートを魅力的に蘇らせれば、入居率アップや家賃増も期待できます。 ここではアパートのリノベーションのポイントや費用相場をご紹介していきます。

空き室が目立つのであればアパート丸ごとリノベーションを検討する

リノベーションをすればアパートの入居率アップも間違いなし

入居率アップのためには第一印象が肝心です。
室内が明るいと、それだけで素敵な部屋に見えるもの。
逆に老朽化により、壁紙などが変色していると、元々の日当たりに関係なく暗い印象を与えてしまいます。
また、日当たりは悪くないはずなのに、間取りのせいで日が届かない部屋になっていることも。

そんなときはリノベーションを考えてみましょう。
壁紙や床を明るい色に変えるだけでも、部屋のイメージがガラリと変わります。
室内洗濯機置場や 独立洗面台など、入居者が重視する設備も設置可能。

一棟まるごとのリノベーションであれば、間取りを大幅に変えたり、一室あたりの面積を変えることも可能です。
例えば隣り合う二部屋の物件をひとつの部屋にまとめれば、広めのリビングにオープンキッチンがついた、ファミリー層向けの間取りが出来上がります。
逆に広すぎる一室をワンルーム2つに分割することも可能です。

古いアパートの場合、「和室2部屋と台所」など、今の生活と合わない間取りも多いもの。そんな間取りを使いやすい1 LDK に変えるなど、現代のニーズに合うよう変えることもできます。

アパートリノベーションのポイント

リノベーション費用回収に当てられる!アパートの賃貸料はアップできる

アパートでも構造を要確認

アパートなどの集合住宅の構造には、 ラーメン構造と壁式構造があります。
ラーメン構造は柱と梁で建物を固定する工法で、木造や鉄骨造のアパートに多く見られます。
壁式構造は壁と床などの面で建物を支える工法。
高層マンションなど高い耐久性が必要な建物に多い構造ですが、アパートでも使われることがあります。

壁式構造かどうかチェック

比較的間取り変更がしやすいのはラーメン構造。
梁と柱で建物を支えているため、壁をはずしても構造に影響が出にくいのです。
一方、壁式構造は、構造体である壁を抜いてしまうと、耐震性能に大きく影響が出てしまいます。
そのため、「壁を抜いて2部屋をワンルームにする」といった大規模な間取り変更はできないのです。

工事中の空室期間に注意

リノベーション工事中は、内覧ができなかったり、室内の写真が撮れないため、入居者の獲得が難しくなります。
1室当たり約1週間程度の工事期間が必要なため、8室程度のアパートであっても、約2ヶ月ほど空室期間ができる可能性があります。
空室期間は家賃収入に大きく影響するため、リフォーム会社と工事期間について相談しておきましょう。

リノベーションをすればアパートの入居率アップも間違いなし

間取りや設備内装はアパートの入居率に大きく関わってきます。
例えば古いアパートによくある3点ユニットバス(浴室便器洗面器が一体となっているユニットバス)の物件は敬遠されがちで、多少家賃が上がったとしてもセパレートの物件に住みたいと考える人が多くいます。
畳や押入れのついた和室も同様で、クローゼットとフローリングの物件に住みたいと思う人が多いのです。

ただし、入居率アップを狙って大掛かりなリノベーションをした結果、同じような条件の周辺物件よりも大幅に家賃が高くなってしまうと入居率アップは期待できません。
どの程度の予算でどの規模のリノベーションするかは、アパートの周辺エリアの状況や家賃相場、築年数など、物件の現状をしっかり分析して決めましょう。

リノベーション費用回収に当てられる!アパートの賃貸料はアップできる

賃貸料がアップの可否は、その金額で借り手がつくかどうかで決まります。
同じ駅徒歩圏内の物件であれば、以前は価格差が重視されましたが、今はデザインや設備などで判断されることも多くなりました。
「風呂無し・共同トイレ」や、「3点ユニットバス」、「全室和室」などの物件は避けられる傾向が多く、多少家賃がアップしても「風呂トイレ別、フローリングにクローゼットの洋室」の物件を選びたいと思う人が多いのです。

一方、ニーズに合わないリノベーションをしてしまった場合、入居者が決まらず家賃アップもできない…ということも考えられます。
入居者のニーズは時代とともに変わります。
また、「見た目のデザインを重視する」「多少の不便さがあっても家賃の安さを重視する」「家賃が高くても安全性能を重視する」など、優先順位は借り手の属性や地域のカラーによっても大きく変わります。
事前にしっかりと調査分析をしておきましょう。

ホームプロでのアパートリノベーションの事例

実際に古いアパートをリノベーションした事例をご紹介します。

築40年の賃貸物件の間取りを変更

竣工当時~一度もメンテナンスをしていないアパート のリノベーション。
元の間取りは「和室2部屋と台所」という現代の生活では使いづらい間取りでした。
そこでキッチンと6畳の和室を一部屋につなげ、9畳の大きな LDKに。
脱衣所のない間取りだったので、キッチンの隣に洗面化粧台と洗濯機置き場を設置しました。

【費用】350万円
【築年数】40年
【工期】1ヶ月
【構造】木造
【リノベーション箇所】キッチン、浴室・バス、洗面、リビング、洋室

https://www.homepro.jp/jirei/K40111.html

畳をなくし、若者向けアパートへ変更

元々は和室が2部屋で狭く暗い印象でした。
和室2部屋を一部屋につなげ、カウンターキッチンを設置し、広々とした1 LDK にリノベーション 。
元々キッチンだった場所を土間スペースにして、アウトドアや自転車など趣味のものが収納できるように。
若年層向けの賃貸物件に生まれ変わりました。

【費用】280万円
【築年数】30年以上
【工期】1ヶ月
【構造】RC造
【リノベーション箇所】キッチン、浴室・バス、トイレ、リビング、玄関

https://www.homepro.jp/jirei/K60410.html

内装工事の費用相場

アパートのリノベーションでよく行われる内装工事について、費用相場を紹介します。

壁紙や床材の張替え

相場は20~40万程度。
どんな素材を使うかで費用に大きく差が出ます 。
壁は白いクロス、床はフローリングが一般的です。

キッチンのリフォーム

賃貸アパートでよく使われている流し台・調理台・ガス台が別れたセパレートタイプのキッチンであれば、リフォームの相場は15~30万円程度、ユニットタイプのミニキッチンであれば20万円程度です。
シンクや調理台コンロが一体となったシステムキッチンの場合、リフォーム費用は30万円~80万円程度です。

セパレートタイプのキッチン場合、ガスコンロは入居者が用意することになります。
梱包システムキッチンの場合コンロはビルトインで組み込まれています。この場合、ガスコンロに不具合が起きた時の修理や交換費用は家主持ちになるなど、維持費用がかかってきます。
キッチンをよく使うファミリー層などを狙うのか、外食で済ませることが多い単身者を狙うのかなど入居者ニーズによってどこまでリノベーションするかは変わってきます。

トイレのリフォーム

相場は10万円~20万円程度。
ただし和式~洋式への変更の場合は20~30万円程度と割高になります。
和式トイレは入居者に嫌われる傾向にあるため、多少費用がかかっても洋式に変更した方が良いでしょ。
また、ウォシュレットや温水便座などの機能も人気があります。

洗面所のリフォーム

既存の洗面台と交換する程度のリフォームであれば、相場は20~30万円程度です。
大きいタイプや収納が多いなどの機能が多いタイプ、デザイン的に美しいタイプは費用が高くなります。
脱衣所の無い古いアパートであれば、新たに洗面台を設置するリフォームもよく行われます。

浴室のリフォーム

浴室のリフォームは50~150万円程度が相場です。
アパートに多い風呂とトイレが一緒になったユニットバスの場合、ユニットバス本体の費用がリフォーム費用に大きく影響します。
また、バストイレ別の浴室は入居者ニーズが高めですが、トイレを別の場所に設けるために工事も大掛かりとなり、工事相場も約180万円程度と高額になります。

和室から洋室へ改装する場合の費用相場

相場は20~40万円程度です。
工事内容は壁や天井のクロスの張り替え、畳~フローリングへの変更、押入れをクローゼットに変更するなどです。
クロスやフローリング、クローゼットの扉などの素材によっては更に高額になります。
和室よりも洋室の方が入居者ニーズは高いため、多少費用がかかってもリフォームするのがオススメです。

外壁リフォームの費用相場

一般的な二階建てアパートの場合150~300万円程度、三階建てアパートであれば200~400万円程度が相場です。
建物が大きくなればなるほど費用は高くなります 。

見た目で古さがわかるほど老朽化が進んだアパートは、いくら室内が綺麗であっても入居者は敬遠しがち。
特に近年はインターネットでアパートの物件写真が見られるため、第一印象が悪いとその時点で検討から外される可能性もあります。

また、外壁は汚れや色あせだけでなくひび割れや剥がれといった経年変化も避けられないため、適切なメンテナンスをしないとアパート全体の腐食につながってしまいます。

アパートは売却した方がお得な場合も

アパート経営は将来にわたって家賃をもたらしてくれる一方、税金や修繕費などコストもかかり続けます。
また、いくらリノベーションを施しても、ある程度資産価値が下がってしまうのは避けられません。
今すぐに売却を考えていなくても、自分のアパートが今いくらで売れるのか、一度確認しておくことも良いでしょう。

賃貸経営は儲かりにくくなることが予想される

現在アパート経営で家賃収入を得ていても、このまま何もしなければ同様の収入を得るのは厳しくなってくると予想されます。
理由は、「入居率と家賃の低下」と「 賃貸経営におけるコスト」です。

入居率と家賃が次第に低下する

日本は少子化と人口減少が進んでおり、アパートの入居者世代も少なくなる一方。
空き家になる確率も高まり、供給過多により家賃を下げざるを得なくなります。
駅前立地など、人口減の影響を受けづらいアパートもありますが、基本的には今と同等の家賃収入を得るのはかなり厳しくなってくるでしょう。

税金や手数料など、賃貸経営にはコストがかかる

賃貸経営にはランニングコストがかかります。
固定資産税や都市計画税を納税し続ける他、管理手数料もかかり続けます。
築年数が経てば修繕費がかかってきます。
家賃収入が減少する一方でこれらの支出は今と同様、もしくはそれ以上にかかり続けるのです。

今なら高値で売却できる可能性がある

将来的には人口減を受け、価格の下落が見込まれている住宅マーケット、
しかし今現在だけを見れば2010年以降住宅価格水準は右肩上がりです。
アパートも例外ではありません。
いつまで高値が続くかはわからないのですが、一般的に2020年の東京オリンピック前後がピークになるのではないかと言われています。
もしアパートの売却を考えているならば、今であれば高値で売却できる可能性があります。


安定した家賃収入を得るためにも入居者のニーズに合ったリノベーションは欠かせません。入居者のニーズは時代や地域性で大きく変化します。
アパートのリノベーションに詳しいプロに相談して、空室を作らないアパート経営を目指しましょう。

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