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今、注目のフルリノベーションの選ばれる5つの理由と費用相場・必要な知識を解説

今、注目のフルリノベーションの選ばれる5つの理由と費用相場・必要な知識を解説

メリットの多いフルリノベーション。一方で、デメリットや注意しておくべき点はあるのでしょうか。全面リフォームの場合や、マンションの場合など、さまざまな事例に触れながら、フルリノベーションの費用相場について紹介していきます。

目次

最近、何かと話題になっているリノベーション。

多額の費用がかかるように考えられがちですが、少し手を加えるだけなら、意外と費用を抑えて理想通りの家にリノベーションすることも可能です。

リノベーションとは

リノベーションの言葉の意味は、手を加えてよくすることです。

間取りや内装などを作り替えることで、家の機能を刷新することを言います。

このため、新しい用途で家を楽しむことができるのが、リノベーションです。

リフォームとの違い

リフォームとの違いは、古びたものを改修するかしないかの点にあります。

古びたものを、新しい用途で使うために改修するのがリノベーションであるのに対し、リフォームは、そのままの用途で使うために、新築の状態に戻します。

とはいえ、明確に決まっている定義はありません。

このため、最近では、両者、広義的に使われています。

フルリノベーションの意味とは

リノベーションに「フル」がつくと、スケルトンリフォームのような大掛かりな工事を指すようになります。

全体的に、家を包括的にリノベーションすることを、フルリノベーションというのです。

新築ではなくリノベーション(リフォーム)が選ばれる5つの理由

では、まずは、そもそもリノベーションは何が良いのでしょうか?

もちろん、新築、改築、リノベーション、いずれの選択肢もそれぞれに長所・短所があるわけですが、その中であえて「リノベを選ぶべき理由」は何なのか?

それが本当に自分に合ったチョイスなのかを検証する意味でも、リノベ―ションのメリットをチェックしていきましょう。

[理由①]新築よりも費用が安い

まず、最大のメリットはコスト面。

新築住宅を購入したり建て替えたりするよりも、既存の住宅をベースにリノベーションする方が、当然ながら費用を圧縮することができます。

劣化具合にもよりますが、リノベーションでは基礎や構造は既存のものを生かすのが基本。

劣化が激しい場合でも、その部分を重点的に補強して利用できる部分は利用する、ある意味合理的なやり方です。

[理由②]デザイン・間取り・設備の自由度が高い

自由にプランニングできる一戸建ての注文住宅は別として、分譲戸建てやマンションは「完成品を買う」のが基本。

最近は施工前に間取りやデザインを選べるマンションも登場していますが、オプション料金がかかるケースもありますし、それもあらかじめ用意された数パターンの選択肢からのチョイスとなるため、オーダーメイドというわけにはいきません。

一方、フルリノベーションは建物をいったん構造部だけを残したスケルトン状態にしてから間取りやデザインを再構成するため、施主の意向をふんだんに取り入れた空間を作ることができます。

構造による制約を受けることもあるため何でもアリというわけにはいきませんが自由度は高く、オーダーメイドに近いことができる場合があるのもリノベーションの大きなメリットといえるでしょう。

もちろん、分譲戸建てや新築マンションが悪いわけではなく、むしろ万人にとって快適な、ある意味セオリー通りの間取りになっています。

とはいえ、それが世の中の8割の人にとってベターだったとしても、あなたにとってベストであるとは限りません。

また、「間取りやデザインはいいのだけど、キッチンの位置がイマイチ」といった少しの妥協が、長年住み続けているうち大きな不満に育ってしまうことも。

リノベーションならそういった細部にまでこだわることができますし、住宅業界の常識にとらわれない、唯一無二の「尖った住まい」だって実現することが可能です。

[理由③]中古住宅は立地の自由度が高い

コストに余裕があり新築を無理なく変えたとしても、「希望のエリア」に「理想通りの家」が出るとは限りません。

仮にあったとしても、人気エリアの新築は抽選になることも多く、確実に購入できるわけでもない。

その点、中古マンションは販売件数が圧倒的に多く、ある程度立地重視で選んでも、理想に近い物件が見つかる可能性が高くなります。

現在、2000年代初頭に建てられた高層マンションの多くが築10年前後の「優良中古物件」として供給されているなど、中古住宅の供給戸数は増加中。

また、数年前には国土交通省が「中古住宅・リフォームトータルプラン」として中古住宅流通・リフォーム市場の活性化につながる様々な施策を打ち出すなど、国を挙げての後押しもあります。

[理由④]愛着のある家・土地に住み続けられる

「中古住宅を購入してリノベーションするケース」でシミュレーションしてみましょう。

国土交通省「平成27年度住宅市場動向調査」によると、マイホーム購入者の総額資金(全国平均)は「注文住宅(新築)」が4176万円、「分譲住宅(新築)」が3830万円。

対して、「中古住宅」は2454万円と、新築に比べて約1300万円~1700万円も「安い」ことが分かります。

ちなみに、三大都市圏で見ると、中古住宅は首都圏で2770万円(注文住宅は5719万円)、中京圏で1923万円(同4643万円)、近畿圏で1997万円(同4924万円)となっていて、都心に近いエリアのほうがより価格に開きがあるようです。

一方、一般的なフルリフォームの工事費の相場は60㎡程度で600万円~900万円程度。

かなりこだわって1000万円以上の費用をかけた場合でも、「中古+リノベ」なら新築価格の8割程度にコストを抑えられる計算です。

[理由⑤]資産価値の目減りが少ない

一般的に、新築マンションの資産価値は「買った瞬間」から物件価格の7~8割程度に目減りするといわれています。

家自体はまっさらな状態なのでおかしな話ですが、新築は販売のための広告宣伝費などが価格に上乗せされているため、たとえ新品同様でも購入時と同じ値段で売ることは難しいわけです。

一方、中古住宅は広告宣伝費などの「下駄」をはかされておらず、その時点における純粋な物件の評価によって販売価格が設定されているため、購入直後から急激に価値が下がる可能性は低いといえます。

また、前述のように中古は物件のストックが豊富なため、資産価値の落ちにくい都心の駅近マンションなどを選びやすいのもポイントです。

リノベーションにかかる費用とコストを下げるポイント

では、リノベーションには具体的にどれくらいの費用がかかるものなのでしょうか?  ホームプロを使って実際にリフォームをしたユーザーのリアルな予算相場や、価格帯ごとに「できること・できないこと」などをチェックし、リノベーションにおける適正なコスト感覚を身につけましょう。

格安・激安なリノベーションのコツ

また、新築や建て替えに比べて割安とはいえ、当初のプランニングが甘かったり、依頼する会社を吟味せず決め打ちしてしまったりすると、余計なコストがかかってしまうこともあります。

より格安でリノベーションするためのポイントも合わせて紹介します。

リノベーション費用の予算相場

リノベーション費用といっても工事の規模によりけりですが、最もコストがかかる「一戸建てをスケルトンからフルオーダーで作り込む」ケースで600万円~900万円程度が目安。

建材やデザイン、間取りなどにかなりこだわった場合は1000万円~1200万円といったところです。

これに加え、工事費の10~20%程度の「デザイン設計料」、同程度の「諸費用」がかかり、工事期間中に暮らす「仮住まい家賃」も必要になってきます。

工事は長い場合で4~5カ月におよぶこともあり、長びくほどに家賃負担も嵩みます。

実家などに頼れるのであれば一時的に甘えてしまうのがいいでしょう。

たとえば、工事費600万円のリノベーションだと、デザイン設計料は約60万円~120万円、諸費用も約60万円~120万円、仮住まい家賃を月8万円×4カ月で32万円とすると、リノベーション費用の概算は752万円~872万円になります。

新築と中古住宅の違い

新築(分譲)だと5000万円程度で物件を購入する必要がある

前述の通り、新築の価格は注文住宅の場合で4176万円、分譲住宅の場合で3830万円。

一方、中古住宅は2454万円で、ここに平均的なリノベ費用(工事費、設計料、諸費用)をプラスした場合でもかなりコストを抑えることができます。

新築(注文)の全面リフォームは1000万円かかる場合も

もちろん、1000万円以上の費用をかける大がかりなリノベーションのケースでは、諸費用なども合わせると新築分譲とさほど変わらないコストがかかる場合もあります。

中古だから大幅に安くなるわけでない

しかし、それでも新築注文住宅に比べれば割安感があり、注文住宅同様「自由にプランニングできる家」を格安で手に入れる有用な手段であることは間違いなさそうです。

マンションと一戸建ての違い

一戸建てよりもマンションのほうがリノベーション費用は安くなる傾向があります。

リクルート住まいカンパニーがリフォーム費用300万円以上の人を対象に行った「2015年 リフォーム実施者調査」によると、リフォーム費用の総予算は全体平均で641.5万円。

マンションを一戸建ての費用差は約140万円

うち、一戸建ては約659万円、マンションは約519万円と、約140万円もの開きが出ています。

また、1000万円以上のコストをかけた人は一戸建てが18.8%、マンションが7.9%と倍以上の開きに。

ちなみに、築年数が古くなるほどリフォームの平均費用は高くなり、築10年未満だと約461万円なのに対し、築40年以上は792万円と一気に跳ね上がっています。

リノベーションの手順

大がかりなリノベーションの場合、工事だけでも最低1カ月、スケルトンからのフルリノベーションなら長くて4か月以上におよぶこともあります。

結婚や出産後などの新生活に合わせて入居するためには、そこから逆算したスケジューリングが必須。

ここでは中古住宅を購入してリノベーションを行う場合の一連の流れを、入居から逆算した時系列とともに紹介します。

[手順1]物件を探す

【入居の5~6カ月前】 まずは中古物件探しから。

最もポピュラーなのはSUUMOなどの住宅情報サイトで条件に合う物件を検索し、気になる物件があれば内覧を申し込むというやり方。

賃貸物件を探すときの流れと変わりません。

エリアや価格帯だけでなく、「インスペクション(建物検査)済みであるか」、「制震・免震・耐震に対応しているか」など、中古物件ならではの気になる条件を細かく設定して検索できるサイトもありますので、こだわりの条件をあらかじめ書き出しておくなど整理してから探すとスムーズです。

<良質な中古マンションを選ぶポイント> 築年数をチェックする……1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている物件は耐震補強工事に費用がかかることが多いです。

また、築15年以内なら2000年の建築基準法改正にも対応しているなど、築年数がひとつの基準となります。

なお、建物の「耐震等級」は全3段階で、数字が大きいほど耐震性能に優れていることを表します。

こちらもチェックしておきましょう。

駅からの距離……利便性だけでなく、資産価値という観点から見ても駅近物件は価格が比較的下がりにくいといわれます。

また、仮に賃貸として貸し出す場合も、借り手がつきやすい傾向があります。

ただし、資産価値にこだわらなければ、駅から多少遠くてもコスパの良い広い家が見つかる確率が高まるでしょう。

このあたりは自らの価値観に素直に従っていただきたいところです。

リノベ向きの構造かどうか……中古マンションの構造は「壁式構造」「ラーメン構造」に分けられ、それぞれ一長一短があります。

壁式構造は、強度自体は高いのですがリノベーションの自由度という点では落ちます。

一方、ラーメン構造は壁を取り払える箇所が多く、自由な間取り変更がききやすい利点があります。

買った後で構造の問題により希望のリノベーションが叶わないということがないよう、リノベ向きの構造か否かはしっかりチェックしておきましょう。

[手順2]リノベーション会社を選ぶ

【入居の5~6カ月前】 物件探しと並行して行っておきたいのがリノベーションを依頼する会社の選定。

施工会社は物件を買った後にじっくり選べばよさそうなものですが、ローンのことを考えると並行してやるべきなのです。

理由は「手順3」に後述します。

リノベーション会社を選ぶ際はネットの口コミや専門誌などを参考にしたり、リフォーム会社が開催している相談会やイベントなどに参加したりする方法があります。

ともあれ、ネット経由でもイベント参加でもいいので、まずはリフォーム会社に実際に会いに行き話を聞いてみるといいでしょう。

依頼したい会社が早々に決まれば、物件探しの際も内覧に同行してもらって、プロならではの視点からアドバイスを受けることができるかもしれません。

[手順3]住宅ローン(リフォームローン)の事前審査

【入居の4~5カ月前】 物件が見つかったら、申し込みと同時にローンの事前審査へ。

住宅購入資金は「住宅ローン」、リフォーム資金は「リフォームローン」とそれぞれ別のローンがあります。

住宅ローンは借りられる金額が多く返済期間も長期に設定できる一方、リフォームローンは金額が少なく、返済期間も最長10~15年程度と住宅ローンの半分以下。

返済期間が短いぶん、金利も高めに設定されています。

よって、中古住宅購入+リノベを行うにあたって住宅ローンとリフォームローンを同時に借りると、ローンが二重になってしまううえ、高金利なリフォームローンにより月々の負担が重くなってしまうのです。

そこで、最近では住宅購入資金とリフォーム資金を一本にまとめてしまう「リフォームパック」のような住宅ローンも登場してきています。

これならリノベーション費用も含めて低金利の住宅ローンで賄うことができるわけです。

ただし、それには注意点もあります。

<住宅購入資金とリノベ費用を住宅ローンで一本化する際の注意点> 一本化するためにはローン事前審査の際に「リフォームの見積書」が、申し込みの際に「工事請負契約書」が必要になることがあります。

そのため、この時点でリノベ工事を依頼するリフォーム会社を決めておく必要があるわけです。

かなりタイトなスケジュールにはなってしまいますが、住宅を探すのと並行して施工会社の選定も進めておく必要があるでしょう。

とはいえ、従来の住宅ローンに比べ、「中古住宅+リノベ」一体型のローンはまだまだ整備されていないのが現状。

取り扱う金融機関自体が少ないですし、あってもあまり積極的に情報発信をしていません。

審査に通過しても物件価格の2割程度の工事費用しか融資資金が出ないなど、厳しい結果になることも予想されます。

そのため、工事費用はある程度自己資金で賄えるよう準備しておくことも重要です。

なお、実績のあるリノベーション会社に間に入ってもらったほうが金融機関との交渉がしやすい場合もあります。

[手順4]契約

【入居の4~5カ月前】 住宅ローンの事前審査が通ったら、いよいよ売買契約。

ちなみに、購入申し込みの時点ではあくまで「仮押さえ」という扱いになるため、正式に売買契約を結ぶまではキャンセルが効きます。

家はやはり一生の買い物です。

納得できないポイントがあるのに「押さえてもらっていたのに悪いから…」といった理由で買ってしまうと、後悔すること必至です。

物件の購入申し込みから売買契約を結ぶまでの「仮押さえ」の期間はおよそ1週間程度ですので、この間に物件や周辺環境について気になることがあれば、不動産会社にどんどん質問しましょう。

心から納得し売買契約の段階になったら、次に契約内容の確認です。

契約書類の内容は難しい部分も多く、当日の説明だけでは理解できない点もあります。

そのため、可能であれば事前に重要事項説明書を取り寄せ、分からないところは司法書士や弁護士などの専門家に聞くなどして、自分に不利な内容になっていないかチェックしておくことが重要です。

[手順5]工事スタート後のスケジュールをチェックし、仮住まいを手配

【入居の3カ月前】 スケルトンから作り込むフルリノベーションの場合、工事期間は2カ月から4カ月に及ぶこともあります。

大規模なリノベ工事の場合、住みながら進めることは難しく、工事期間中は別の場所に仮住まいを契約する必要があるでしょう。

敷金や礼金が必要ないことが多く、短期間で入退去ができるマンスリーマンションなどを仮住まいに選ぶのが一般的ですが、実家が近くにある場合はしばし親元に頼るのが望ましいでしょう。

引っ越し後は家具を揃えるなど、何かと物入りになりますので、たとえわずかでも節約しておくことをおすすめします。

[手順6]工事中の進捗チェック

【入居の1~2カ月前】 工事がスタートしたら週に1度は現場を見に行くことをおすすめします。

単純に家が生まれ変わっていく様を見るのは楽しいですし、中古住宅ならではの問題が出てきたときにも、その場でリフォーム会社や職人さんに質問しながら、納得のいく対処方法を決めることができます。

追加工事が発生しそうな場合でも、現場の状況を分かっているほうが適切かつ冷静な判断ができるものです。

[手順7]引っ越し準備

【入居の1~2カ月前】 引っ越し準備は早めに進めておくに越したことはありません。

早めの予約であれば引っ越し業者へ支払う費用が安くなる可能性もあります。

また現在、賃貸物件に住んでいる場合は、「退去の×カ月前までに」というルールが物件ごとに定められています。

たいていは1カ月前の予告ですが、稀に2カ月、3カ月前というケースもあります。

退居の通知が遅れて余分な家賃を払うことのないよう、現住居の契約書類もしっかりチェックしましょう。

その他、子どもの転校手続きやインターネットの契約手続きなど、意外とやることは多いので、ToDoリストを作るなどして、抜かりなく準備しておくことをオススメします。

リノベーションを成功させる心構え

大がかりなリノベーションは、ほとんどの人が人生で1度か2度しか経験しません。

それだけに勝手がわからないまま進んでしまい、結果的に仕上がりに不満が残ったり、余分なコストがかかって後悔したり、「失敗した」と感じてしまうことがあるかもしれません。

そこで、少しでも満足度の高いリノベーションを実現させるために押さえておきたいポイントをまとめてみます。

「理想の家」の描き方

フルリノベーションは自由度が高いだけに、やりたいことが際限なく膨らんでしまい、収集がつかなくなってしまうこともあります。

予算との兼ね合いのなかで「理想の家」を実現する。

そのためのコツを押さえておきましょう。

フルリノベーションは自由度が高いだけに、やりたいことが際限なく膨らんでしまい、収集がつかなくなってしまうこともあります。

予算との兼ね合いのなかで「理想の家」を実現する。

そのためのコツを押さえておきましょう。

ビフォーアフターを描く。

暮らしやすい家を、できるだけ「細部まで具体的に」思い描く リノベーションに臨むにあたり、「譲れない条件を紙に書き出す」といったノウハウはよく聞かれます。

確かにそれだけでも頭の中は整理されますが、ただの箇条書きから一歩進み、より細部までイメージできると「作るべき家」像がハッキリと具現化します。

まずは「間取りと部屋の数」、次に「キッチン、バス、トイレの配置」、最後に「デザインと設備」。

プランニングにあたり、住宅設備メーカーのショールームなどに足を運んでみると、よりイメージしやすいかもしれません。

また、バリアフリー化を検討するなら、横浜市が運営する「人にやさしい住まいづくり体験館」のように、高齢者にとって暮らしやすい住まいを体感できる設備もあります。

この段階ではあくまで“空想”なので、ある意味自分勝手に、ワクワクした気持ちのまま理想を追求しましょう。

建物の構造による制約や予算の制限などはあまり気にせず、「どうすれば生活しやすいか」を第一に考えることです。

施主のスケジュールと業者との関わり 次にパートナー探し。

工務店やハウスメーカー、リノベーション会社など、家づくりのプロに相談してみましょう。

描いた理想がどれくらいの予算で叶うのか、見積りを出してもらうことで大まかな予算感もつかめますし、予算的に難しい部分があれば、現実的に可能な落としどころをプロのアドバイスを受けながら探っていくことができます。

ここで大事なのは、見積りは必ず複数の会社に依頼すること。

会社によって「得意分野」は異なります。

あなたの理想を予算内に実現できる技術と知識を持つのはどこなのか、会社の規模にとらわれず、一つひとつの担当者の話をしっかりと聞いてみることが大事です。

見積もりの際のチェックポイント 物件探しとリノベーション会社の選定を平行して行い、住宅ローンの手続きや契約に追われ…、しかも平日は仕事がある。

家探しが始まると本当に忙しくなります。

そのなかで設計に関する打ち合わせや見積りの検討を行うのはかなり大変ですが、ここで妥協してしまうと心から納得のいくものはできません。

もちろん、中古住宅のフルリノベーションではできないこともありますし、予算内で100%意に沿うものを作ることは難しいかもしれません。

ただ、重要なのは施主とリノベーション会社の共有するイメージにズレを生まないこと。

そのためにも、工事内容を固める前の打ち合わせを密に重ねることが重要です。

リノベーションの注意点やトラブル

リノベーションのトラブル事例

リノベーションにおけるトラブルは前述のように、そもそも悪質業者に捕まってしまったケースもありますが、施主と施工会社同士の「事前の確認不足」によるものも少なくありません。

そのためにも業者任せにせず、積極的にコミュニケーションをとることが重要です。

リフォームの安全性

リノベーションの不安の中でも特に大きいのが「安全面」です。

特に築年数が古い物件をリノベーションする場合、そもそもの耐震性は大丈夫なのか?という不安がつきまといます。

正直、物件の状態や劣化具合は千差万別で一概に「絶対に大丈夫」とは言い切れません。

だからこそ、工事前に第三者の目で建物の構造や状態をチェックすることが重要。

前述の通り、6~10万円の程度の診断料をかけて補強が必要な箇所を洗い出し、適切な工事を行えば構造的な不安は解消できます。

住むまでにかかる時間

正直、時間はかかります。

規模にもよりますが、フルリノベーションとなると工事だけで2~4カ月。

工事内容を固めるための打ち合わせも含めると、トータル5~6カ月もの期間を要する長い道のりです。

途中でリノベーション疲れに陥らないよう、通常の家探しの倍以上のスケジュールをあらかじめ見越しておくといいでしょう。

ローンの金利

住宅ローンに比べ、リフォームローンの金利が高いのは本当です。

リフォームローンは借入期間が最大10年程度と短く、審査もスピーディーで利用しやすい反面、住宅ローンに比べて1~2.5%程度も高く設定されているようです。

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合は、住宅ローンにまとめて組み込める「リフォーム一体型ローン」も登場していますが、まだまだ数自体が少なかったり、リフォーム分の資金があまり出なかったりすることもあります。

そのため、リノベーションにあたっては自己資金をなるべく多く用意しておきたいところです。

まとめ

以上が、フルリノベーションを行うにあたっての「あらまし」になります。

色々と述べましたが、最も重要なのは「早い段階で、信頼できるパートナーと巡り合うこと」です。

ホームプロでは、依頼前のタイミングからリノベーション会社に相談することができます。

全国1,200社近くの優良なリフォーム会社を無料で紹介していますので、多くのリフォーム会社を比較検討しながら、最も自分の理想をかなえてくれる一社を見つけることができます。

登録は無料ですることが可能ですので、ぜひまずは登録し、リフォーム会社の提供しているサービスについて知ってみましょう。

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