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意外とわかっていない!?マンションのリノベーション、メリットとデメリット総まとめ

  • 最終更新日:2020-01-28

意外とわかっていない!?マンションのリノベーション、メリットとデメリット総まとめ

リノベーションと聞いて、皆さんは何を想像するでしょうか。部屋の間取りさえも大きく変更できるリノベーションは、建物に新しい価値を与えてくれます。しかし、どんなものにもメリットとデメリットは存在します。リノベーションを正しくとらえることで、さらにそのものの真の値打ちが見えてくることでしょう。中古マンションを購入してリノベーションしたほうがいいのか、リノベーション済みで販売されているマンションを購入したほうがいいのかわからない方にもおススメの内容になっています。不動産価格の高い都心部では、中古マンションのリノベーションを選択肢に入れることで、マイホーム購入の幅が広がるので確認してみてください。

目次

中古マンションを購入してリノベーションをするメリット・デメリットをご紹介します。

具体的な費用や注意点、リフォーム会社選びのポイントなども詳しく解説しています。

中古マンションを購入してリノベーションしたほうがいいのか、リノベーション済みで販売されているマンションを購入したほうがいいのかわからない方にもおすすめの内容になっているのでぜひ参考にしてください。

中古マンションをリノベーションするメリット

リノベーションで得られるものとは?

新築マンションを購入するよりもコストダウンできる

首都圏の新築マンションの平均購入費用は、4,340万円となります。

対して、中古の場合は2,887万円とかなり差があり、仮にリノベーションで1,000万円使ったとしても500万円以上、格安で住むことが可能となります。

中古マンションのほうが、物件が豊富

首都圏の主要な駅前は、ほとんど土地が埋まっており、駅近で新築マンションの購入は非常に難しいです。

一方、中古を購入しリノベーションする場合は、駅近物件の購入も視野に入るため選択肢は広がります。

都心の新築マンションに住みたいものの、高額で手が届かないと感じている人も、中古マンションの購入+リノベーションであれば予算内に収まるかもしれません。

立地条件がよい都心の中古マンションは、将来的に売却を考えたときにも処分しやすいこともメリットに挙げられます。

ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能

例えば、独身の方や夫婦で暮らしている方が、駅前に良い物件を見つけたとしても、それが3LDKだった場合、部屋数が多く不要なため他の物件を探すケースがあります。

しかし、中古マンションを購入してリノベーションをすれば、壁や設備を取り除き、一度スケルトンにして、間取りの変更が可能です。

独身の方は広いワンルーム、夫婦で生活される場合は1LDKや2LDKにリノベーションを行うなど、ライフスタイルに合わせて間取りの変更も可能です。

資産価値が新築よりも下がりにくい

中古マンションの場合は新築から15年を境に、物件価格の下落は少なくなります。

購入した時から価格が下がりにくい中古マンションをリノベーションすることで物件価値を長く保つことが可能です。

周囲の環境を事前に確認できる

新築でマンションを買う際、モデルルームの見学で決めてしまう場合は、周辺の環境を把握できません。

また、住宅購入の際に注意が必要なのは、ご近所さんです。

同じ階や近所に気難しい人が住んでいて、住宅を購入後に引っ越そうとしても、住宅ローンや引っ越し先にかかる家賃など、コストの問題で難しい場合があります。

中古を買ってリノベーションをする場合は、上記に挙げたことを事前確認が可能なので、周囲の環境で悩む可能性は新築よりも大幅に低くなります。

築年数が古くても売りやすい

例えば、築30年の住宅にそのまま住み、5年経過した際は宅内の設備も古く非常に住みにくいため買い手は付き難いです。

ただ、全面リノベーションをして5年住んだ場合は、宅内のすべてが新しい素材で出来ているので、一般の築35年の建物よりも売りやすくなります。

しかし、最初から売却目的でリノベーションをする場合は注意が必要です。

1,000万円かけてリノベーションをしたとしても、800万円でしか売れない可能性もあります。

収益目的で物件をリノベーションするのではなく、あくまでも自分が住む前提でリノベーションをしましょう。

環境負荷が小さい

中古住宅を購入して行うリノベーションは、新築住宅を建てるのに比べて環境に与える負担が小さくて済みます。

工事で発生する二酸化炭素や廃棄物の量が少なく、使用する資源の節約にもなります。

そのため中古住宅のリノベーションは、環境保護の意識が高い人にもおススメです。

中古マンションをリノベーションするデメリット

今後リノベーションはどう変わる?

ローンの金利が高くなってしまう

中古戸建住宅やマンションを購入する際、住宅ローンは使えますが、リノベーションは適用されない可能性があります。

リノベーションは住宅ローンに支払い金額を組み込めなかった場合、リフォームローンという住宅ローンよりも金利の高いローンを組まなければなりません。

実際に変動金利で比べると、

・住宅ローン0.7%

・リフォームローン3.942%

 と3%以上も差が出るので、金利面ではリノベーションは不利になります。

※メガバンク平均値:2016/6/30算出

このことから、あれもこれもとお城のようなリノベーションをして、結果新築と総支払い費用は大差ないこともあるので注意が必要です。

間取りの変更ができない場合がある

間取りを変えられるとはいえ構造上不可能なデザインもあります。

基礎や柱は大きく変更できないので、どうしてもという場合は最悪取り壊して新築しなければなりません。

それでは意味がないので、希望の間取りがあれば、住宅を選ぶところから実現可能か確認していきましょう。

また、サッシや玄関ドアは共用部分に該当するため交換することができません。

連続する2室を所有していても、戸境壁は共用部分ですので壊すことはできず、つなげて使うことは不可能です。

管理規約によって、フローリング材の遮音性能が決められていたり、フローリング以外の床材の使用が禁止されていたりするケースもありますので、確認が必要です。

キッチンや浴室、トレイといった水回りの位置が移動できるかは、床下の配管スペースの広さによりますが、階下の天井裏に排水管が通っている場合は、動かせないと考えた方がよいでしょう。

住むまでに時間がかかる

中古住宅や新築の建売住宅を購入した際は、すぐに住むことができますが、購入後のリノベーションでは工事の必要があるのですぐにというわけにはいきません。

では、リノベーションする際に、どれくらい時間がかかるかというと、工事規模にもよりますが、設計期間で2~3ヶ月、工事期間で1~2ヶ月かかります。

設計期間と工事期間を足すと、短くて3ヶ月、長いと5ヶ月以上かかります。

現在、すでに賃貸住宅に住んでいる場合は新たに敷金と礼金がかかることはありませんが、持ち家をリノベーションする場合は、工事期間である1~2ヶ月間は仮住まいが必要となり、工事費用以外にお金が必要となります。

工事期間についての詳細はこちら:期間は4~5カ月、リノベーションのスケジュール感を知ろう

耐震性に問題がある場合もある

1981年に新耐震基準が定められました。

それ以前の建物は旧耐震基準のものとなります。

この1981年に定められた新耐震基準は、大地震でも倒壊しないことを目的に、家の規模に応じて壁の量や筋交いの強度などが改正されたことを言います。

結果として、以前よりも家全体の壁の量が増えることになりました。

この事実から1981年以降の建物は地震に強く、そのままリノベーションをしても問題はほとんどないのですが、それ以前の建物は、相対的に地震に弱くなってしまいますので、リノベーション向けの物件を購入する際は、注意が必要となります。

耐震基準の詳細はこちら:耐震基準に関する基本的な知識について

中古マンションをリノベーションする際の注意点

再建築不可物件のリノベーションには注意が必要

住宅の中には再建築不可の物件があります。

具体的には、以下に該当する物件です。

・敷地が建築基準法上、道路に面してない場合

・敷地が建築基準法上の道路に2m以上面していない場合 このような物件は取り壊して、新しい建物を建てることができません。

しかし、リノベーションであれば、原則再建築にあたりません。

よって、土地と建物を安く購入し、リノベーションを実施しすることで、新築のような家に安く住むことができます。

※条件によっては、許可を得なければならない場合もあるため、再建築不可物件をリノベーションする際は最寄りの役所に相談しましょう。

ワンストップ型リノベーションのメリット・デメリットを知っておく

中古マンションのリノベーションでは、中古マンションを購入しリノベーション会社に依頼するという流れが一般的ですが、最近では物件を探すところから住宅ローンや保険の加入手続き、設計や工事見積もり等の一連の流れを請け負う「ワンストップ型リノベーション」が増えてきています。

中古物件購入とリノベーションを分けて行う場合、予算の見通しを立てにくいことが多いです。

しかしワンストップの場合は、最初にトータルの費用を計算してもらえます。

予算を伝えることで、その枠内で行えるプランを提示してもらえます。

中古物件の購入後に予算が足りなくなる心配はありません。

ワンストップ型リノベーションのメリット

ワンストップ型リノベーションのメリットは、物件の購入費用とともにリノベーション工事の費用や設計料などの費用も住宅ローンで借り入れることが可能な点です。

固定金利住宅ローン「フラット35」なども対応するようになり、中古住宅の流通が盛んになってきています。

一般的なリフォームローンは借り入れの期間が10年程度、借り入れ金額は1,000万円までと少額のため、審査がスピーディというメリットがありますが、金利が年3.5%から5%と高めです。

対して住宅ローンは固定20年以上の場合、2%台からの金利となります。

マンション購入時にリノベーションを住宅ローンにまとめられると低金利で返済期間を長くとれます。

少ない利息で月々の返済が楽になる事は大きなメリットと言えますね。

マンションを購入し、何年かしてからリノベーションを行う予定の人も多いかと思いますが、この時に再度住宅ローンを使用しようとすると抵当権の設定が必要となり手続きの時間、手間、司法書士への手数料などの費用がかかってしまいます。

ワンストップ型リノベーションのデメリット

ワンストップサービスにはデメリットもあります。

そのデメリットが生じるのは物件選びの段階です。

中古物件の選択肢が、ワンストップサービスを行う業者の中古物件だけに限定されてしまうのです。

ワンストップサービスでなければ、いろいろな不動産業者が売り出している中古物件から自由に選べるので、選択肢が多いことを重視するなら、ワンストップサービスの利用は再検討したほうが良いかもしれません。

リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

中古物件を購入してリノベーションする場合は、リノベーションに適した中古物件を選ぶことが大切です。

特に、すでにリフォームされている中古物件を選ばないように注意しましょう。

リノベーションする場合は、事前のリフォームは必要ありません。

リフォームされた中古物件はリフォーム代も加算された価格になっているので、無駄な出費をすることになります。

事前にリノベーション業者に相談することによって、中古物件選びのアドバイスを受けられる場合もあります。

買い手を考えたリノベーションを行う

独身でもマンションを購入する層は増えてきていますが、やはりマンション購入を考えるのは家族持ちが多いです。

このことから、3LDKを1LDKや1ルームなど一人暮らしに特化したような間取りにリノベーションしてしまうと、いざ売ろうと思った際に、購入を検討しているファミリー層の候補から外れてしまう可能性が高くなり、買い手が見つかりにくくなります。

リフォーム済みマンションを購入するメリット

中古マンションの中には、リノベーションが済んだ状態で販売されている物件があります。

リノベーション済みの物件はすぐに入居することが可能です。

また、リノベーション費用を物件価格と別に用意しないで済みますので、トータル予算を把握しやすいのもメリットでしょう。

間取りや内装などが希望と合致している場合には、リノベーション済み物件は便利です。

このようなリノベーション済みマンションの購入メリットをピックアップしました。

実際の物件を見学して購入できる

リノベーション完了後の物件を実際に見学して購入できることがメリットの1つです。

デザインなども自分の目で確認し、気に入った物件を選ぶことが可能です。

さらに、すぐに入居する必要がある場合にも修繕や設備の故障の必要がないので、築年数がある程度経っている中古マンションでも安心です。

リノベーション用の資金準備が不要

リノベーションやリフォームに別途資金を準備しなくてもよいこともメリットです。

設備と内装が全て新品ですので、新築にこだわらない人にとっては価格的メリットがあります。

リフォーム済みマンションを購入するデメリット

リノベーション済みマンションの購入はメリットもあるのですが、注意点やデメリットも存在します。

家は安くはない買い物です。

設備やデザイン、間取りなど、どうしても譲れない条件がある人には完全に満足するリノベーション・リフォーム済み物件を探すのが難しいかもしれません。

そのため、自分の希望条件に拘りすぎてしまうと物件探しだけで時間がかかってしまいます。

さらに、隠れた瑕疵の存在も否定できません。

表面上は新築同様になっていても、耐震構造や水回りなど事前に確認することが必要です。

リノベーション前の状態が把握できない

リノベーション済みのお部屋を見学に行くととても中古マンションとは思えない住まいになっていますが、契約する前に注意が必要です。

リノベーションする前の住まいの状況が把握できないことが大きなデメリットになります。

リビングの張替時に配管が老朽化されていたが、合わせてリフォームしなかった場合、配管が老朽化していることがわかりません。

販売価格にリフォーム費用が上乗せされている可能性

素人ではリノベーションで使用されている材料のグレードは把握できません。

売主の立場で考えてみるとせっかくリノベーションした物件なのでリノベーションしていない物件よりも利益が出ないと売主のメリットになりません。

コスト面が気になる方はリノベーション済み物件より中古を買ってリノベーションしたほうが安く済みそうです。

こだわりの住まいにできない

既にリノベーション済みのため自分好みの部屋に変えられません。

「無垢のフローリングがよかったのだけどな」と後悔して気持ちよく住生活が送れない可能性があるので、住まいに対して強いこだわりや個性を出したい方には不向きです。

また、絶対欲しい設備がない、いらない設備があるというミスマッチも発生します。

中古マンションのリノベーション会社探しはホームプロにおまかせ!

中古マンションリノベーションに後悔しないために

中古マンション購入からリノベーション工事までの流れは大きく分けて2通りです。

マンション選びから工事まで自分で選ぶ方法(セルフリノベーションを含む)と、全ての工程を一括で行ってくれるワンストップ型の業者に依頼するという方法です。

前者は自由度が大きく、後者は手間が少なく楽というメリットがあります。

どちらにせよ、まずは信頼できるリフォーム会社選びが大切です。

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このページのポイント

中古マンションをリノベーションするメリットは?
メリットは、新築マンションを購入するよりもコストダウンできること、中古マンションの方が物件が豊富にあること、ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能であることなどが挙げられます。
(詳しくは こちら
中古マンションをリノベーションするデメリット
デメリットは、住宅ローンにリノベーションが適応されなくなった場合はローンの金利が高くなってしまうこと、物件の構造によっては間取りの変更ができない場合があること、住むまでに時間がかかることなどが挙げられます。
(詳しくは こちら

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