意外とわかっていない！？マンションのリフォーム・リノベーション、メリット・デメリット総まとめ

中古マンションをリノベーションするメリット

中古マンションを自分好みの空間につくり変えることには、よいところがたくさんあります。新築と比べて費用を抑えられたり、自身の暮らしに合わせて間取りを変えられたりするのは、とても魅力的ですね。ここでは、そんな中古マンションリノベーションのよい点を、1つひとつ見ていきましょう。

新築マンションを購入するよりもコストダウンできる

マイホームを考えるとき、多くの方が気になるのは、やはりお金のことでしょう。中古マンションを選んでリノベーションをすると、新築マンションを買うよりも、かかる費用全体をぐっと抑えられることがあります。

例えば、2025年上半期の首都圏のデータを見ると、新築マンションの平均価格が9489万円であるのに対し、中古マンションは6018万円で、その差は3000万円以上にもなります。もし中古マンションの購入後に1000万円をかけて、キッチンやお風呂、部屋の中をすっかり新しくしたとしても、新築を買うより安く済む場合が少なくありません。

このように、予算にゆとりを持ちながら、まるで新築のようにきれいで気持ちのよい住まいが手に入るのは、メリットと言えます。余ったお金でこだわりの家具をそろえたり、趣味を楽しんだりと、暮らしの楽しみもさらに広がるでしょう。

出典元：株式会社不動産経済研究所『首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年度上半期』
出典元：株式会社東京カンテイ『三大都市圏・主要都市別/中古マンション 70m²価格月別推移』

中古マンションのほうが、物件が豊富

首都圏の主要な駅前は、ほとんど土地が埋まっており、駅近で新築マンションの購入は非常に難しいです。

一方、中古を購入しリノベーションする場合は、駅近物件の購入も視野に入るため選択肢は広がります。

都心の新築マンションに住みたいものの、高額で手が届かないと感じている人も、中古マンションの購入＋リノベーションであれば予算内に収まるかもしれません。

立地条件がよい都心の中古マンションは、将来的に売却を考えたときにも処分しやすいこともメリットに挙げられます。

ライフスタイルに合わせた間取り設計が可能

例えば、独身の方や夫婦で暮らしている方が、駅前に良い物件を見つけたとしても、それが3LDKだった場合、部屋数が多く不要なため他の物件を探すケースがあります。

しかし、中古マンションを購入してリノベーションをすれば、壁や設備を取り除き、一度スケルトンにして、間取りの変更が可能です。

独身の方は広いワンルーム、夫婦で生活される場合は1LDKや2LDKにリノベーションを行うなど、ライフスタイルに合わせて間取りの変更も可能です。

資産価値が新築よりも下がりにくい

中古マンションの場合は新築から15年を境に、物件価格の下落は少なくなります。

購入した時から価格が下がりにくい中古マンションをリノベーションすることで物件価値を長く保つことが可能です。

周囲の環境を事前に確認できる

新築でマンションを買う際、モデルルームの見学で決めてしまう場合は、周辺の環境を把握できません。

また、住宅購入の際に注意が必要なのは、ご近所さんです。

同じ階や近所に気難しい人が住んでいて、住宅を購入後に引っ越そうとしても、住宅ローンや引っ越し先にかかる家賃など、コストの問題で難しい場合があります。

中古を買ってリノベーションをする場合は、上記に挙げたことを事前確認が可能なので、周囲の環境で悩む可能性は新築よりも大幅に低くなります。

築年数が古くても売りやすい

例えば、築30年の住宅にそのまま住み、5年経過した際は宅内の設備も古く非常に住みにくいため買い手は付き難いです。

ただ、全面リノベーションをして5年住んだ場合は、宅内のすべてが新しい素材で出来ているので、一般の築35年の建物よりも売りやすくなります。

しかし、最初から売却目的でリノベーションをする場合は注意が必要です。

1,000万円かけてリノベーションをしたとしても、800万円でしか売れない可能性もあります。

収益目的で物件をリノベーションするのではなく、あくまでも自分が住む前提でリノベーションをしましょう。

環境負荷が小さい

中古住宅を購入して行うリノベーションは、新築住宅を建てるのに比べて環境に与える負担が小さくて済みます。

工事で発生する二酸化炭素や廃棄物の量が少なく、使用する資源の節約にもなります。

そのため中古住宅のリノベーションは、環境保護の意識が高い人にもおススメです。

中古マンションをリノベーションするデメリット

魅力がいっぱいの中古マンションリノベーションですが、計画を立てる前に気をつけておきたい点があります。後から「こんなはずじゃなかった」と残念な気持ちにならないための重要なポイントです。ここでは、そんな注意点を具体的に紹介します。

ローンの金利が高くなってしまう

中古マンションを買うお金は住宅ローンでまかなえますが、その後のリノベーション費用は「リフォームローン」という別のローンを組むことになる場合があります。気をつけたいのは、このリフォームローンの金利が、住宅ローンに比べて少し高めに設定されている点です。

例えば、住宅購入時に利用する住宅ローンは、変動金利型であれば年1％を下回る水準で借りられるケースもあります。一方で、リノベーション費用に利用されることの多いリフォームローンは、固定金利型が主流で、金利は金融機関や条件によって異なりますが、一般的に年2％〜5％程度となることが少なくありません。

なお、中古マンションの購入とリノベーションを同時に進める場合には、物件購入費とリノベーション費用をまとめて借りられる「一体型ローン（ワンストップローン）」という選択肢もあります。この点については、後ほど詳しく解説します。

わずかな違いに思えるかもしれませんが、長い期間をかけて返済していくと、最終的に支払う合計金額に大きな差が生まれます。

間取りの変更ができない場合がある

間取りを変えられるとはいえ構造上不可能なデザインもあります。

基礎や柱は大きく変更できないので、どうしてもという場合は最悪取り壊して新築しなければなりません。

それでは意味がないので、希望の間取りがあれば、住宅を選ぶところから実現可能か確認していきましょう。

また、サッシや玄関ドアは共用部分に該当するため交換することができません。

連続する2室を所有していても、戸境壁は共用部分ですので壊すことはできず、つなげて使うことは不可能です。

管理規約によって、フローリング材の遮音性能が決められていたり、フローリング以外の床材の使用が禁止されていたりするケースもありますので、確認が必要です。

キッチンや浴室、トレイといった水回りの位置が移動できるかは、床下の配管スペースの広さによりますが、階下の天井裏に排水管が通っている場合は、動かせないと考えた方がよいでしょう。

住むまでに時間がかかる

中古住宅や新築の建売住宅を購入した際は、すぐに住むことができますが、購入後のリノベーションでは工事の必要があるのですぐにというわけにはいきません。

では、リノベーションする際に、どれくらい時間がかかるかというと、工事規模にもよりますが、設計期間で2~3ヶ月、工事期間で1~2ヶ月かかります。

設計期間と工事期間を足すと、短くて3ヶ月、長いと5ヶ月以上かかります。

現在、すでに賃貸住宅に住んでいる場合は新たに敷金と礼金がかかることはありませんが、持ち家をリノベーションする場合は、工事期間である1~2ヶ月間は仮住まいが必要となり、工事費用以外にお金が必要となります。

工事期間についての詳細はこちら：期間は4~5カ月、リノベーションのスケジュール感を知ろう

耐震性に問題がある場合もある

1981年に新耐震基準が定められました。

それ以前の建物は旧耐震基準のものとなります。

この1981年に定められた新耐震基準は、大地震でも倒壊しないことを目的に、家の規模に応じて壁の量や筋交いの強度などが改正されたことを言います。

結果として、以前よりも家全体の壁の量が増えることになりました。

この事実から1981年以降の建物は地震に強く、そのままリノベーションをしても問題はほとんどないのですが、それ以前の建物は、相対的に地震に弱くなってしまいますので、リノベーション向けの物件を購入する際は、注意が必要となります。

耐震基準の詳細はこちら：耐震基準に関する基本的な知識について

新築マンションとリノベーションマンションの違い

まっさらな新築マンションと、きれいに生まれ変わったリノベーション済みのマンションは、どちらも魅力的で迷う方も多いでしょう。なお、ここでは比較の前提を揃えるため、主に不動産会社などが内装・設備を整えて販売している「リノベーション済み（買取再販型を含む）」の中古マンションを想定して解説します。

どちらが自身の暮らしに合っているかを知るには、複数の点で比べてみるのが重要です。ここでは「価格」や「税金」、「部屋以外の共用部分」の状態、そして「いつから住めるか」といったことから、それぞれの特徴を詳しく説明します。

物件価格

新築マンションとリノベーション済みのマンションで、分かりやすい違いは価格です。先述のとおり、同じような立地や広さの物件で比較すると、新築マンションに比べて、中古マンションをベースにした住まいは価格を抑えやすい傾向にあります。ただし、リノベーション済みマンションの価格は工事内容や設備のグレードによって幅があり、フルリノベーション物件などは新築と近い価格帯になる場合もあります。

新築の場合、まだ誰も住んでいない価値に加えて、広告宣伝費やモデルルームの運営費などが価格に含まれるため、どうしても高くなりがちです。一方で、中古マンションやリノベーション物件についても、近年は建築資材の価格高騰や人件費の上昇といった影響を受けており、以前に比べて工事費用が上がっている点には注意が必要です。

固定資産税

住まいを購入した後、毎年支払うことになる固定資産税にも違いが出てきます。この税金は、建物や土地の評価額を基に計算されますが、建物の評価額は築年数とともに少しずつ下がっていくのが一般的です。

そのため、新築マンションは建物の評価額が高く設定されやすく、軽減措置の適用期間が終了した後は、固定資産税の税額が高めになる傾向があります。なお、新築住宅については、一定期間、固定資産税が軽減される措置が設けられており、購入直後の税負担は抑えられるケースもあります。

これに対してリノベーション済みのマンションは、部屋の中は新しくなっていても、建物自体の築年数は経過しているため、評価額が新築よりも低く抑えられている場合が少なくありません。つまり、毎年の税金の負担が軽くなる可能性があります。

共用部分

リノベーションで新しくなるのは、基本的に自身が所有する部屋の中だけです。そのため、エントランスや廊下、エレベーターといったマンションの皆で使う共用部分には、建物の築年数なりの雰囲気や古さが残っています。この古さを味わい深いと感じる方もいますが、暮らしやすさに関わる部分なので、購入前に自身の目でしっかりと見ておくことをオススメします。新築マンションであれば、これらの共用部分も全てが新しく、最新の設備が整っているでしょう。

一方で、リノベーション済みのマンションを選ぶときは、マンションの管理状態を確認することが重要です。共用部分がきちんと清掃されているか、定期的な修繕が行われているかといった部分も確認しましょう。

入居できるまでの時期

契約してから実際に新しい生活を始めるまでの期間も、新築マンションと完成済みの中古マンションでは異なります。

新築マンションの場合、建物の完成前に販売されるケースも多く、契約から入居まで数か月、場合によっては2～3年以上待つことがあります。一方で、リノベーション済みマンションはすでに工事が完了した状態で販売されているため、購入手続きが済めば比較的早く入居できる点が特徴です。

引っ越し時期があらかじめ決まっている方にとっては、入居までのスケジュールを立てやすいことがメリットといえるでしょう。

中古マンションをリノベーションする際の注意点

中古マンションのリノベーションを成功させるには、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。物件選びからリノベーション会社の選定、施工内容の決定まで、さまざまな点に注意が必要です。ここでは、リノベーションを検討する際に知っておくべき注意点を詳しく解説します。

ワンストップ型リノベーションのメリット・デメリットを知っておく

中古マンションのリノベーションでは、中古マンションを購入しリノベーション会社に依頼するという流れが一般的ですが、最近では物件を探すところから住宅ローンや保険の加入手続き、設計や工事見積もり等の一連の流れを請け負う「ワンストップ型リノベーション」が増えてきています。

中古物件購入とリノベーションを分けて行う場合、予算の見通しを立てにくいことが多いです。

しかしワンストップの場合は、最初にトータルの費用を計算してもらえます。

予算を伝えることで、その枠内で行えるプランを提示してもらえます。

中古物件の購入後に予算が足りなくなる心配はありません。

●ワンストップ型リノベーションのメリット

ワンストップ型リノベーションのメリットは、物件の購入費用とともにリノベーション工事の費用や設計料などの費用も住宅ローンで借り入れることが可能な点です。

固定金利住宅ローン「フラット35」なども対応するようになり、中古住宅の流通が盛んになってきています。

一般的なリフォームローンは借り入れの期間が10年程度、借り入れ金額は1,000万円までと少額のため、審査がスピーディというメリットがありますが、金利が年3.5％から5％と高めです。

対して住宅ローンは固定20年以上の場合、2％台からの金利となります。

マンション購入時にリノベーションを住宅ローンにまとめられると低金利で返済期間を長くとれます。

少ない利息で月々の返済が楽になる事は大きなメリットと言えますね。

マンションを購入し、何年かしてからリノベーションを行う予定の人も多いかと思いますが、この時に再度住宅ローンを使用しようとすると抵当権の設定が必要となり手続きの時間、手間、司法書士への手数料などの費用がかかってしまいます。

●ワンストップ型リノベーションのデメリット

ワンストップサービスにはデメリットもあります。

そのデメリットが生じるのは物件選びの段階です。

中古物件の選択肢が、ワンストップサービスを行う業者の中古物件だけに限定されてしまうのです。

ワンストップサービスでなければ、いろいろな不動産業者が売り出している中古物件から自由に選べるので、選択肢が多いことを重視するなら、ワンストップサービスの利用は再検討したほうが良いかもしれません。

リノベーションに適した中古マンションを選ぶ

中古物件を購入してリノベーションする場合は、リノベーションに適した中古物件を選ぶことが大切です。

特に、すでにリフォームされている中古物件を選ばないように注意しましょう。

リノベーションする場合は、事前のリフォームは必要ありません。

リフォームされた中古物件はリフォーム代も加算された価格になっているので、無駄な出費をすることになります。

事前にリノベーション業者に相談することによって、中古物件選びのアドバイスを受けられる場合もあります。

買い手を考えたリノベーションを行う

独身でもマンションを購入する層は増えてきていますが、やはりマンション購入を考えるのは家族持ちが多いです。

このことから、3LDKを1LDKや1ルームなど一人暮らしに特化したような間取りにリノベーションしてしまうと、いざ売ろうと思った際に、購入を検討しているファミリー層の候補から外れてしまう可能性が高くなり、買い手が見つかりにくくなります。

リフォーム済みマンションを購入するメリット

中古マンションを購入してリノベーションする以外にも、すでにリフォームが完了しているマンションを購入する選択肢もあります。ここでは、リフォーム済みマンションを購入する場合の具体的なメリットをご紹介します。

実際の物件を見学して購入できる

リノベーション完了後の物件を実際に見学して購入できることがメリットの１つです。

デザインなども自分の目で確認し、気に入った物件を選ぶことが可能です。

さらに、すぐに入居する必要がある場合にも修繕や設備の故障の必要がないので、築年数がある程度経っている中古マンションでも安心です。

リノベーション用の資金準備が不要

リノベーションやリフォームに別途資金を準備しなくてもよいこともメリットです。

設備と内装が全て新品ですので、新築にこだわらない人にとっては価格的メリットがあります。

リフォーム済みマンションを購入するデメリット

リノベーション済みマンションの購入はメリットもあるのですが、注意点やデメリットも存在します。購入後に「中古マンションをリノベーションすればよかった」と後悔しないためにも、リフォーム済みマンションを購入するデメリットについて、詳しくみていきましょう。

リノベーション前の状態が把握できない

リノベーション済みのお部屋を見学に行くととても中古マンションとは思えない住まいになっていますが、契約する前に注意が必要です。

リノベーションする前の住まいの状況が把握できないことが大きなデメリットになります。

リビングの張替時に配管が老朽化されていたが、合わせてリフォームしなかった場合、配管が老朽化していることがわかりません。

販売価格にリフォーム費用が上乗せされている可能性

素人ではリノベーションで使用されている材料のグレードは把握できません。

売主の立場で考えてみるとせっかくリノベーションした物件なのでリノベーションしていない物件よりも利益が出ないと売主のメリットになりません。

コスト面が気になる方はリノベーション済み物件より中古を買ってリノベーションしたほうが安く済みそうです。

こだわりの住まいにできない

既にリノベーション済みのため自分好みの部屋に変えられません。

「無垢のフローリングがよかったのだけどな」と後悔して気持ちよく住生活が送れない可能性があるので、住まいに対して強いこだわりや個性を出したい方には不向きです。

また、絶対欲しい設備がない、いらない設備があるというミスマッチも発生します。

中古マンションのリノベーション会社探しはホームプロにおまかせ！

ここでは、満足のいく住まいを手に入れるために、リノベーションで後悔しないためのポイントを解説します。

中古マンションリノベーションに後悔しないために

中古マンション購入からリノベーション工事までの流れは大きく分けて2通りです。

マンション選びから工事まで自分で選ぶ方法（セルフリノベーションを含む）と、全ての工程を一括で行ってくれるワンストップ型の業者に依頼するという方法です。

前者は自由度が大きく、後者は手間が少なく楽というメリットがあります。どちらにせよ、まずは信頼できるリフォーム会社選びが大切です。

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