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【2020年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除(減税)と優遇制度まとめ

  • 最終更新日:2021-01-27

【2020年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除(減税)と優遇制度まとめ

住宅購入時の優遇制度としてポピュラーな住宅ローン控除(減税)ですが、要件を満たせばリフォームやリノベーションもその対象となることをご存知ですか?場合によりトータルで数百万円もの負担軽減につながる住宅ローン控除(減税)について、要件や手続きなどの基本と、その他の減税制度、補助金・助成金などについてご紹介します。

目次

住宅ローン控除(減税)のキホンをおさらい

よく耳にする住宅ローン控除(減税)とは、どんな制度なのでしょうか?
まずは基本的な概要をおさらいしましょう。

住宅ローン控除(減税)とは?

住宅ローン控除(減税)とは、おもに住宅ローンを利用した家の購入やリフォーム・リノベーションの際、一定の要件を満たしていれば税金が戻ってくる制度のことです。
一定期間その年の所得税から控除され、引ききれなかった場合には住民税からも控除されます。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン以外に返済期間が10年以上のリフォームローンなども対象です。

なお、住宅ローンとリフォームローンについては、以下で解説しています。
【2020年版】知って得する!リノベーションのローンと優遇制度

住宅ローン控除(減税)は節税効果が高い「税額控除」のひとつ

控除には大きく分けて「所得控除」と「税額控除」があり、住宅ローン控除(減税)は税額から直接差し引くことができる「税額控除」です。その分負担軽減への効果も大きくなります。

所得控除

税額を計算する前の所得に対し適用となる控除。
所得税額は所得からこの「所得控除」を引いた額(課税所得金額)に税率をかけて計算します。
税率は所得の金額に応じて変わってきます。

税額控除

計算後の所得税額に対し適用となる控除。
所得税額を上限にそのまま差し引くことができます。
税額控除が所得税額から直接控除になる(控除の分だけ減額される)のに対し、所得控除の場合は金額すべてが税額から差し引かれるわけではありません。

消費増税にともない、控除期間が10年→13年に延長

税金が控除される期間は原則10年間ですが、2019年(令和元年)10月の消費増税にともない3年延長し、13年間となりました。
延長3年分の控除額として、上限も80万円ほど引き上げられています。



13年間の控除を受けるには…入居期限はいつまで?

13年間の控除の適用を受けるには、消費税率10%の住宅を取得し、2020年(令和2年)12月31日までの入居が必要です。
ただし、新型コロナウィルス感染症の影響により入居が間に合わない場合には、入居期限を2021年(令和3年)12月31日までとする緩和措置がとられています。

住宅ローン減税の適用要件の弾力化について(国土交通省)

また、この特例とは別に、2021(令和3)年度の税制改正大綱では、入居期限を当初より2年延長し、2022年(令和4年)12月31日までとする案が盛り込まれています。
今国会にて審議され、通常であれば3月頃には改正案が成立する見込みです。

ただし、適用となるのは既定の期間内に締結した契約に限られるため、注意が必要です。
・リフォーム・リノベーション:2020年12月1日~2021年11月30日までの工事請負契約
・家の新築(注文住宅):2020年10月1日~2021年9月30日までの売買契約
・家の購入(新築分譲/中古):2020年12月1日~2021年11月30日までの売買契約

住宅ローン控除(減税)の適用要件は?

住宅ローン控除(減税)は、新築のほか、中古住宅の購入やリフォーム・リノベーションも対象になります。
ただし、適用を受けるためにはそれぞれの要件を満たす必要がありますので、順に確認していきましょう。

新築の場合

  1. 1. (ローンの名義人が)取得後6か月以内に入居し、継続して住んでいる
  2. 2. 床面積(登記面積)が50㎡以上※
  3. 3. 床面積の1/2以上が居住用(店舗や事務所を併設する住宅の場合)
  4. 4. 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下
  5. 5. 金融機関のローンを利用している(例外あり)
  6. 6. 住宅ローン等の返済期間が10年以上
  7. 7. 贈与された/生計をともにする人から取得した物件ではない
  8. 8. 併用不可である減税特例の適用を受けていない

 ※所得金額が1,000万円以下の場合に「40㎡以上」へと緩和する方向で審議(2021(令和3)年度 税制改正大綱)

中古物件を購入の場合

  • ・建築後、使用歴がある
  • ・【新築の場合】の要件1~8すべてを満たしている
  • ・建築から取得までが20年以内(鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年以内)※

 ※規定の築年数を超える住宅であっても、取得日前2年以内に耐震基準が証明されている場合は対象となります。

▼耐震基準についての詳細はこちら
新耐震基準、改正のポイントや適合証明書の取得するまでの手続きについて解説

▼関連記事
"中古を買ってリノベーション"に住宅ローンは使える?ダンドリと注意点を解説

リフォーム・リノベーションの場合

  • ・【新築の場合】の要件1~8すべてを満たしている
  • ・リフォーム工事の内容が下記A~Fのいずれかに当てはまる

  1. A. 増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替え
  2. B. 床、階段または壁の半分以上をリフォームする
  3. C. リビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関・廊下の一室の床の工事。または壁全部のリフォーム
  4. D. 耐震リフォーム(条件あり)
  5. E. バリアフリーのためのリフォーム(条件あり)
  6. F. 省エネ化のためのリフォーム(条件あり)

  • ・増改築等工事証明書などの発行で工事を証明できる
  • ・リフォーム費用が100万円以上
  • ・居住用部分の工事費用がリフォーム費用の総額の1/2以上

▼増改築等工事証明書についての詳細はこちら
増改築等工事証明書とは?発行するメリットを解説

住宅ローン控除(減税)、結局いくら戻ってくるの?

では、実際に住宅ローン控除(減税)で戻ってくる額はどれくらいになるのでしょうか。
以下から概算を求めることができます。

ここでは各ケースの上限について説明していますが、当然ながら自分が支払っている税額以上は戻ってこないので留意が必要です。

なお、13年間の控除が適用となる入居期限は先述のとおりです。
13年間の控除を受けるには、入居期限がある!

消費税10%の住宅を取得し、期限内に入居した場合(控除期間:13年間)

1年目~10年目

40万円※を上限として、年末時点のローン残高×1%が所得税から控除されます。
控除額が納めるべき所得税を上回る場合には、住民税からも控除になります。
住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の7%で13万6,500円が上限です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は50万円

11年目~13年目

2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合が対象で、下記1・2のいずれか少ない方の金額が3年間控除されます。

  1. 1. 年末時点のローン残高(上限4,000万円※)×1%
  2. 2. 建物の取得価格(上限4,000万円※)×2%÷3

10年目までと同様に所得税・住民税からの控除となり、上限は年額26万6,666円です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は5,000万円

消費税8%の住宅を取得した場合(控除期間:10年間)

消費税10%の住宅を取得し、期限内に入居しなかったケースも含みます。

1年目~10年目

40万円※を上限として、年末時点のローン残高×1%が所得税から控除されます。
控除額が納めるべき所得税を上回る場合には、住民税からも控除になります。
住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の7%で13万6,500円が上限です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は50万円

一部の中古住宅など取得時に消費税がかからなかった場合(控除期間:10年間)

1年目~10年目

20万円を上限として、年末時点のローン残高×1%が所得税から控除されます。
控除額が納めるべき所得税を上回る場合には、住民税からも控除になります。
住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の5%で9万7,500円が上限です。

消費税10%のリフォーム・リノベーションを行い、期限内に入居した場合(控除期間:13年間)

1年目~10年目

40万円※を上限として、年末時点のローン残高×1%が所得税から控除されます。
控除額が納めるべき所得税を上回る場合には、住民税からも控除になります。
住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の7%で13万6,500円が上限です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は50万円

11年目~13年目

完工後、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合が対象で、下記1・2のいずれか少ない方の金額が3年間控除されます。

  1. 1. 年末時点のローン残高(上限4,000万円※)×1%
  2. 2. 建物の取得価格(上限4,000万円※)×2%÷3

10年目までと同様に所得税・住民税からの控除となり、上限は年額26万6,666円です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は5,000万円

消費税8%のリフォーム・リノベーションを行った場合(控除期間:10年間)

消費税10%のリフォーム・リノベーションを行い、期限内に入居しなかったケースも含みます。

1年目~10年目

40万円※を上限として、年末時点のローン残高×1%が所得税から控除されます。
控除額が納めるべき所得税を上回る場合には、住民税からも控除になります。
住民税から控除されるのは、所得税の課税総所得金額等の7%で13万6,500円が上限です。

※認定長期優良住宅/認定低炭素住宅の場合は50万円

住宅ローン控除(減税)の申請手続き

住宅ローン控除(減税)の還付を受けるためには申請手続きが必要ですが、1年目と2年目以降で内容が異なります。

1年目は控除額にかかわらず、確定申告が必要!

1年目は控除額にかかわらず確定申告が必要です。
たとえば育休中などで控除額がゼロの場合であっても、手続きは必須となります。

確定申告はいつ・どこで・どうやって?

会社員の方にはあまり馴染みがないかもしれない確定申告ですが、手続き自体はさほど難しいものではありません。

確定申告の概要、必要書類、還付金などについて、以下で解説しています。
【2020年版】はじめてでも大丈夫!リフォーム・リノベーションの確定申告を詳しく解説

2年目以降は年末調整でOK

2年目以降は、会社員であれば年末調整時に以下の書類を添付するだけです。

・年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書【原本】(税務署より送付)
・住宅取得資金に係る借入金(住宅ローン)の年末残高等証明書【原本】(金融機関より送付)

住宅ローン控除(減税)は、他の制度と併用できる?

気になっている方も多いと思われる住宅ローン控除(減税)の併用について、以下、説明します。

住宅ローン控除(減税)は、リフォームローン控除と併用が可能

住宅購入時の費用に対し住宅ローン控除(減税)を受けている期間中であっても、たとえば新たに10年以上のローンを組んでリフォーム・リノベーションを行った場合、その分の控除も併用できる可能性があります。

ローン金額と控除額の一例【case1】

<借り入れ額>
・2015年に新築:3,000万円の住宅ローンを借り入れ
・2018年にリフォーム:400万円のリフォームローンを借り入れ

<ある年末時点のローン残高>
・住宅ローン: 2,500万円
・リフォームローン:300万円

●新築に対する住宅ローンの控除額
2,500万円×1%=25万円 控除限度額が40万円なので、控除額は25万円

●リフォーム費用に対するローンの控除額
300万円×1%=3万円 控除限度額が40万円なので、控除額は3万円

上記2つの合計から、控除額は25万円+3万円=28万円となります。

ローン金額と控除額の一例【case2】

<借り入れ額>
・2012年に新築:3,000万円の住宅ローンを借り入れ
・2017年にリフォーム:400万円のリフォームローンを借り入れ

<ある年末時点のローン残高>
・住宅ローン: 2,500万円
・リフォームローン:300万円

●新築に対する住宅ローンの控除額
2,500万円×1%=25万円 控除限度額が20万円※なので、控除額は20万円
※2014年4月以前、2012年に入居の場合は控除限度額が20万円

●リフォーム費用に対するローンの控除額
300万円×1%=3万円 控除限度額が40万円なので、控除額は3万円

上記2つの合計から、控除額は20万円+3万円=23万円となります。

住宅ローン控除(減税)は、経済情勢などのさまざまな理由により、過去幾度にわたり制度内容の変遷を経てきました。
ご覧いただいたように、借り入れ額やローン残高などの条件が同じであっても、入居時期によって控除限度額が異なるケースもあります。

住宅ローン控除(減税)は、補助金・助成金と併用できる

双方の要件を満たす場合、住宅ローン控除(減税)と補助金・助成金は基本的に併用できます。
ただし、補助金・助成金には契約・着工前に申請が必要な制度もあるので注意が必要です。

リフォーム・リノベーションで使える補助金・助成金については、以下で解説しています。
【2020年度】リフォーム・リノベーションの補助金・助成金と減税まとめ

住宅ローン控除(減税)は、他の減税とも併用可能な場合も

双方の要件を満たす場合、住宅ローン控除(減税)は、投資型減税の耐震リフォーム・リノベーション、および固定資産税の減額と併用が可能な場合があります。

リフォーム・リノベーションにおける優遇税制については、以下で解説しています。
【2020年版】リフォーム減税でいくら得する?-制度概要・申告手続きのまとめ

頼れるリフォーム会社を選ぼう

このページでは、住宅ローン控除(減税)における基本事項の確認と、リフォーム・リノベーションで使えるその他の優遇税制、補助金・助成金などについて解説しました。
数十~数百万円単位の負担軽減につながるお得な制度、ぜひ上手に活用したいものです。

資金計画については、FPや金融機関などお金のプロへの相談はもちろんのこと、知識や経験が豊富なリフォーム会社であれば、ローンや優遇制度についてもフォローしてもらえる場合もあります。
親身になってしっかりとサポートしてくれる、信頼できる会社を依頼先に選ぶことができればなお心強いですね。

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