【2026年版】リフォーム・リノベーションの住宅ローン控除（減税）と優遇制度まとめ

住宅ローン控除（減税）のキホンをおさらい

よく耳にする住宅ローン控除（減税）とは、どんな制度なのでしょうか？
まずは基本的な概要をおさらいしましょう。

住宅ローン控除（減税）とは？

住宅ローン控除（減税）とは、おもに住宅ローンを利用した家の購入やリフォーム・リノベーションの際、一定の要件を満たしていれば税金が戻ってくる制度のことです。
一定期間その年の所得税から控除され、引ききれなかった場合には住民税からも控除されます。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローン以外に返済期間が10年以上のリフォームローンなども対象です。

住宅の購入とあわせてリフォーム・リノベーションを行う場合は、購入資金とリフォーム資金をまとめて借り入れる「住宅ローン一体型」と、リフォーム費用だけを借りる「単独リフォームローン」があります。

住宅の購入とあわせてリフォーム・リノベーションを行う場合は、購入資金とリフォーム資金をまとめて借り入れる「住宅ローン一体型」と、リフォーム費用だけを借りる「単独リフォームローン」があります。

※金利は金融機関や借入条件、担保の有無、固定金利・変動金利の違いによって異なります。実際の金利は各金融機関で確認しましょう。

なお、住宅ローンとリフォームローンについては、以下で解説しています。
【2025年版】知って得する！リノベーションのローンと優遇制度

住宅ローン控除（減税）は節税効果が高い「税額控除」のひとつ

控除には大きく分けて「所得控除」と「税額控除」があり、住宅ローン控除（減税）は税額から直接差し引くことができる「税額控除」です。その分負担軽減への効果も大きくなります。

●所得控除

税額を計算する前の所得に対し適用となる控除。
所得税額は所得からこの「所得控除」を引いた額（課税所得金額）に税率をかけて計算します。
税率は所得の金額に応じて変わってきます。

●税額控除

計算後の所得税額に対し適用となる控除。
所得税額を上限にそのまま差し引くことができます。
税額控除が所得税額から直接控除になる（控除の分だけ減額される）のに対し、所得控除の場合は金額すべてが税額から差し引かれるわけではありません。

住宅ローン控除（減税）の適用要件は？

住宅ローン控除（減税）は、新築住宅の取得のほか、中古住宅の購入や一定のリフォーム・リノベーション工事をした場合も対象になります。
住宅を購入する場合と、現在住んでいる住宅をリフォームする場合では適用される要件が一部異なります。そのため、ここでは「住宅を取得する場合の要件」と「リフォーム・リノベーションを行う場合の要件」に分けて紹介します。なお、住宅ローン控除の制度内容は税制改正によって変更されることがあります。最新情報は、国土交通省の「住宅ローン減税」もあわせて確認してください。

出典：住宅ローン減税｜国土交通省

住宅を取得する場合の適用要件

新築住宅や中古住宅を購入して住宅ローン控除を受けるには、主に以下の要件を満たす必要があります。

共通して満たす主な要件

• （ローンの名義人が）取得後6か月以内に入居し、継続して住んでいる
• 床面積（登記面積）が40m²以上（制限あり）
  ※マンションの場合、床面積は広告などに記載される壁芯面積ではなく、登記簿上の専有面積（内法面積）で判断される。なお、合計所得金額が1000万円を超える場合や、子育て世帯等への上乗せ措置を利用する場合は、50m²以上
• 控除を受ける年の所得金額が2000万円以下
  ※床面積40m²以上50m²未満の住宅で適用を受ける場合は、合計所得金額が1000万円以下であることが要件
• 床面積の2分の1以上が居住用（店舗や事務所を併設する住宅の場合）
• 金融機関のローンを利用している（例外あり）
• 住宅ローン等の返済期間が10年以上
• 贈与によって取得した住宅や、同一生計の親族などから取得した住宅ではない
• 併用不可である減税特例の適用を受けていない

新築住宅を購入する場合の主なポイント

新築住宅の場合、住宅ローン控除を受けるために省エネ性能に関する要件を満たす必要があります。

• 2024年1月以降に建築確認を受けた住宅は、省エネ基準を満たしていないと住宅ローン控除の対象外になります。
• 2028年以降に建築確認を受ける「省エネ基準適合住宅」は原則としてZEH水準以上の省エネ性能が求められます（登記簿上の建築日付が2028年6月30日までのものを除く）。新築を検討する場合は、省エネ性能の要件を事前に確認しておきましょう。
• 借入限度額は住宅の省エネ性能や世帯によって異なります。新築の場合、認定長期優良住宅・低炭素住宅で5000万円、ZEH水準省エネ住宅で4500万円、省エネ基準適合住宅で4000万円が上限です。さらに子育て世帯・若者夫婦世帯には、入居年や住宅性能など一定の要件に応じて、借入限度額の上乗せ措置が設けられる場合があります。

なお、新築住宅の購入資金とリフォーム費用を一体の住宅ローンとして借り入れる場合や引渡し前のオプション工事としてリフォームを行う場合は、原則としてリフォーム工事単独の適用要件を満たす必要はありません。一方、引渡し後にご自身でリフォーム工事を発注し、その費用を購入資金と一体の住宅ローンとして借り入れる場合は、リフォーム部分が「増改築等」に該当します。この場合、対象となる工事内容であること、補助金等を差し引いた工事費用が100万円を超えること、増改築等工事証明書を取得することなどの要件を満たした部分のみが控除の対象となります。詳しくは、後述の「リフォーム・リノベーションを行う場合の適用要件」を確認してください。

中古住宅を購入する場合の主なポイント

中古住宅では共通要件に加えて、次の要件も確認しましょう。

• 建築後、使用歴がある
• 1982（昭和57）年以降に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合している住宅である

なお、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行い、そのリフォームについても住宅ローン控除の適用を受ける場合は、次の「リフォーム・リノベーションを行う場合の要件」も満たす必要があります。

リフォーム・リノベーションの場合

現在住んでいる住宅をリフォーム・リノベーションする場合のほか、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーション工事を行う場合は、リフォーム工事についても住宅ローン控除の要件を満たす必要があります。

【主な適用条件】

• リフォームする住宅に自ら居住している（または取得後に居住する）
• 住宅ローンなどの返済期間が10年以上である
• 控除を受ける年の合計所得金額が2000万円以下である
• 床面積の2分の1以上が居住用である（合計所得金額が1000万円を超える場合は50m²以上）
• 併用不可である減税特例の適用を受けていない
• リフォーム費用が100万円以上である
• 居住用部分の工事費用がリフォーム費用の総額の2分の1以上である
• 増改築等工事証明書などの発行により、対象工事であることを証明できる

リフォーム・リノベーション工事について住宅ローン控除を受けるには、対象となる工事であることを証明する書類の提出が必要です。代表的なものとして、増改築証明書があり、工事内容によっては住宅耐震改修証明書などの提出を求められる場合があります。

▼増改築等工事証明書についての詳細はこちら
増改築等工事証明書とは？発行するメリットを解説

【対象となるリフォーム工事】
住宅ローン控除の対象となるのは、下記A~Fのいずれかに当てはまる工事です。

▼耐震基準についての詳細はこちら
新耐震基準、改正のポイントや適合証明書を取得するまでの手続きについて解説

▼関連記事
中古を買ってリノベーション"に住宅ローンは使える？ダンドリと注意点を解説

住宅ローン控除（減税）、結局いくら戻ってくるの？

では、実際に住宅ローン控除（減税）で戻ってくる額はどれくらいになるのでしょうか。

控除額は、国土交通省が公開している「控除額シミュレーション」で確認できます。新築住宅の購入、中古住宅の購入、リフォーム・リノベーションのいずれにも対応しているため、自分のケースに応じた控除額の目安を調べることが可能です。
ただし、控除額は住宅の種類や省エネ性能、入居時期、ローン残高、リフォーム工事の内容、実際に納めている所得税額などによって異なります。

ここでは、新築住宅を購入してリフォームする場合、中古住宅を購入してリフォームする場合、現在住んでいる住宅をリフォームする場合に分けて、控除額の考え方を紹介します。

なお、控除額は実際に支払っている所得税額が上限です。所得税から控除しきれない場合は、一定額を上限に住民税から控除されることもあります。

新築住宅を購入してリフォームする場合の控除額

新築住宅を購入してリフォームする場合、住宅の取得費用とリフォーム費用のそれぞれについて、要件を満たせば住宅ローン控除（減税）の対象になる場合があります。

新築住宅の取得分は、住宅の省エネ性能によって借入限度額が異なります。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅など、住宅性能によって借入限度額が変わります。また、子育て世帯・若者夫婦世帯は、一定の要件を満たすことで借入限度額の上乗せ措置を受けられる場合があります。

一方、リフォーム工事分については、借入限度額は2000万円、控除率は0.7％、控除期間は10年間です。年末時点のローン残高に0.7％をかけた金額が所得税から控除されるため、リフォーム工事分の年間控除上限額は14万円、10年間の最大控除額は140万円となります。

ただし、住宅取得分とリフォーム工事分では、借入限度額や控除期間の考え方が異なる場合があります。

中古住宅を購入してリフォームする場合の控除額

中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行う場合、条件を満たせば、中古住宅の取得費用とリフォーム費用の両方が住宅ローン控除（減税）の対象になる場合があります。購入資金とリフォーム資金をまとめて借り入れできる一体型ローンを利用できるケースもあるため、資金計画の段階で金融機関やリフォーム会社へ確認しておきましょう。

また、2026年以降に入居する場合は、省エネ性能の高い中古住宅について借入限度額の引き上げや控除期間13年への拡充が行われました。省エネ基準適合住宅、ZEH水準省エネ住宅、長期優良住宅・低炭素住宅など、住宅の性能によって借入限度額や控除期間が異なります。さらに、子育て世帯・若者夫婦世帯は、一定の要件を満たすと借入限度額の上乗せ措置を受けられる場合があります。

現在住んでいる住宅をリフォームする場合の控除額

現在住んでいる住宅をリフォームする場合、住宅ローン控除（減税）の借入限度額は2,000万円、控除率は0.7％、控除期間は10年間です。年末時点のローン残高に0.7％をかけた金額が所得税から控除されます。

たとえば、年末時点のローン残高が2,000万円ある場合、控除額の目安は以下の通りです。

• 年間の控除上限額：14万円
• 10年間の最大控除額：140万円

ただし、実際に控除される金額は、納めている所得税額が上限です。所得税から控除しきれない場合は、一定額を上限に住民税から控除されることもあります。

また、住宅ローン控除の対象になるのは、増築・改築・大規模修繕、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修など、一定の要件を満たすリフォーム工事です。

リフォーム費用が100万円以上であることや、居住用部分の工事費用が総額の2分の1以上であること、増改築等工事証明書などで工事内容を証明できることも条件になります。

※リフォーム工事分の控除期間は原則10年です。中古住宅を購入してリフォームする場合は、住宅の省エネ性能などにより、住宅取得分の控除期間が13年となる場合があります。

住宅ローン控除（減税）の申請手続き

住宅ローン控除（減税）の還付を受けるためには申請手続きが必要ですが、1年目と2年目以降で内容が異なります。

1年目は控除額にかかわらず、確定申告が必要！

1年目は控除額にかかわらず確定申告が必要です。
たとえば育休中などで控除額がゼロの場合であっても、手続きは必須となります。

確定申告はいつ・どこで・どうやって？

会社員の方にはあまり馴染みがないかもしれない確定申告ですが、手続き自体はさほど難しいものではありません。

確定申告の概要、必要書類、還付金などについて、以下で解説しています。
【2025年版】はじめてでも大丈夫！リフォーム・リノベーションの確定申告を詳しく解説

住宅ローン控除の確定申告に必要な書類一覧

住宅ローン控除を受けるためには、初年度に確定申告が必要です。確定申告では必要書類を提出しなければなりません。漏れのないように早めに準備しておきましょう。

主な必要書類は以下の通りです。

• 建物・土地の不動産売買契約書、または工事請負契約書の写し
• 建物・土地の登記事項証明書
• 省エネ性能等を証明する書類（例：住宅省エネ基準適合証明書、長期優良住宅認定通知書など）
• 住宅ローンの年末残高証明書
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• 確定申告書
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 本人確認書類（例：マイナンバーカードなど）

リフォームの場合は、併せて「増改築等工事証明書」などが必要になるのが一般的です。制度や工事内容によって追加書類が求められることもあるので、書類に不備がないか、金融機関やリフォーム会社へ事前に確認しておくと安心です。

2年目以降は年末調整でOK

2年目以降は、会社員であれば年末調整時に以下の書類を添付するだけです。

• 年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書【原本】（税務署より送付）
• 住宅取得資金に係る借入金（住宅ローン）の年末残高等証明書【原本】（金融機関より送付）

住宅ローン控除（減税）は、他の制度と併用できる？

気になっている方も多いと思われる住宅ローン控除（減税）の併用について、以下、説明します。

住宅ローン控除（減税）は、補助金・助成金と併用できる

双方の要件を満たす場合、住宅ローン控除（減税）と補助金・助成金は基本的に併用できます。
ただし、補助金・助成金には契約・着工前に申請が必要な制度もあるので注意が必要です。

リフォーム・リノベーションで使える補助金・助成金については、以下で解説しています。
【2026年版】リフォーム補助金を賢く活用！対象工事や申請方法、各制度の詳細を徹底解説

固定資産税の減額制度も確認する

住宅ローン控除（減税）とリフォーム促進税制の所得税控除は、原則として併用できません。ただし、耐震改修については、住宅ローン減税と併用できる場合があります。固定資産税の減額制度については、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修など、制度ごとに対象工事や申請期限、併用可否が異なるため、工事前に自治体やリフォーム会社へ確認しておきましょう。

また、耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などを行った住宅では、一定の要件を満たすと固定資産税が一定期間減額される場合もあります。これらのリフォームに関する所得税・固定資産税の特例措置は令和8年度税制改正で延長されており、所得税は令和10年（2028年）12月31日までに居住を開始した分が、固定資産税は令和13年（2031年）3月31日までに改修工事が完了した分が対象です。

リフォーム・リノベーションにおける優遇税制については、以下で解説しています。
【2025年版】リフォーム減税(控除)でいくら得する？－減税制度の概要・確定申告等の手続き方法のまとめ

贈与税の非課税措置もチェック

贈与税とは、個人から財産を受け取った際にかかる税金です。通常は年間110万円を超えると課税されますが、住宅取得等資金の贈与については贈与税が非課税になる特例があります。

主な要件は、以下の通りです。

• 直系尊属（父母・祖父母）からの贈与であること
• 受贈者が贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下であること
  ※床面積が40m²以上50m²未満の場合、1000万円以下であること
• 自ら居住するための住宅（リフォーム含む）であること
• 一定の床面積（40m²以上240m²以下）の要件を満たすこと（登記上の面積。内法面積）
• 贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに申告すること

なお、非課税限度額は、住宅の性能によって異なります。省エネ性・耐震性・バリアフリー性のいずれかについて一定の基準を満たす「良質な住宅」は1000万円、それ以外の住宅は500万円までが非課税です。

なお、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅などでは、「良質な住宅」の省エネ性能要件がZEH水準に引き上げられているため、該当するかどうかを事前に確認しておきましょう。
リフォーム資金を親や祖父母から援助してもらう場合も、これらの条件を満たせば特例が受けられる可能性があります。対象になるかどうかは、住宅の性能や工事内容、床面積などによって異なるため、事前に税務署やリフォーム会社へ確認しておくと安心です。

減税以外でリフォーム費用を抑える方法

住宅ローン控除や贈与税の非課税以外にも、リフォーム費用の負担を抑える方法はいくつかあります。ここでは、補助金や税額控除などを活用した代表的な3つの方法について見てみましょう。

補助金制度を利用する

リフォームでは、国や自治体が実施する補助金制度を活用することで、工事費用の負担を抑えることが可能です。とくに省エネ改修やバリアフリー、耐震リフォームなどは対象になることがあるため、知っておくと自己負担を大きく減らせるかもしれません。

【主な補助金制度の例】

• みらいエコ住宅2026事業（旧・子育てグリーン住宅支援事業／断熱改修や子育て対応改修など）
• 先進的窓リノベ2026事業（窓・ドアの断熱改修）
• 給湯省エネ2026事業（高効率給湯器の設置）
• 地方自治体の補助金（耐震改修・バリアフリー・空き家対策など）
• 介護保険を活用した住宅改修費の支給

補助金は年度ごとに内容や予算が変わるため、「対象工事に該当するか」「他の減税制度と併用できるか」など不明点がある場合は、事前にリフォーム会社や自治体へ確認しておきましょう。

介護保険を活用したリフォームの補助金については、以下の記事で詳しく解説しています。
介護リフォームの補助金ガイド｜対象工事から申請手続き、注意点まで

既存の間取りや設備を生かす

フルリノベーションは自由度が高い反面、工事範囲が広がるほど費用も膨らみやすくなります。「できるだけコストを抑えたい」と考える場合は、既存の間取りや設備を上手に生かすことがポイントです。

例えば、構造部分や状態の良い設備を残して解体費や新設費を抑えるようにすると、リフォーム費用を調整しやすくなります。

【具体例】

• キッチンや浴室、トイレの位置は変えず、設備のみ交換する
• 間取り変更を最小限にして、壁の撤去・新設を減らす
• 床や建具は補修・再利用してコストを抑える
• 窓の位置は変えず、内窓の設置やガラス交換で断熱性を高める
• 梁（はり）や柱などの構造部分をそのまま見せてデザインに生かす

複数のリフォーム会社に見積もりを取る

リフォームを検討する際は、1社だけで決めるのではなく、3〜5社程度の複数の会社に見積もりを依頼することが大切です。比較することで、リフォーム費用の相場や工事内容の違いが分かり、「適正価格なのか判断できない」「工事内容や会社の信頼性が判断できない」といった不安も解消しやすくなります。

【会社を比較する際のポイント】

• 見積書の工事内容や仕様（材料・設備グレードなど）の違い
• 工事費・諸経費・追加費用の内訳が明確か
• 担当者の対応や提案内容が分かりやすいか
• 工期やアフターサービスの内容が明記されているか
• 口コミや施工事例などの実績が確認できるか

複数社を比較することで、価格交渉もしやすくなり、過度に高い見積もりを避けやすくなるのも魅力です。単に安さだけで選ぶのではなく、内容とのバランスを見ながら検討しましょう。

比較するときは同じ条件で依頼し、工事項目や材料、範囲、保証内容をそろえましょう。あわせて、総額だけでなく内訳と仕様を見ることも大切です。

リフォーム費用を一括で支払うか、ローンを利用するかで迷う場合は、総支払額と手元資金のバランスで判断することが大切です。

一括払いは利息がかからないため、総支払額を抑えやすい方法です。一方、リフォームローンは利息がかかるものの、手元資金を残しながら工事を進められます。

返済期間10年以上のローンで要件を満たす場合は、住宅ローン控除（減税）の対象になる可能性もあるため、金利や借入額、控除額、工事後に残る貯蓄額を比較して検討してみてください。

頼れるリフォーム会社を選ぼう

本記事では、住宅ローン控除（減税）における基本事項の確認と、リフォーム・リノベーションで使えるその他の優遇税制、補助金・助成金などについて解説しました。
数十～数百万円単位の負担軽減につながるお得な制度、ぜひ上手に活用したいものです。

資金計画については、FPや金融機関などお金のプロへの相談はもちろんのこと、知識や経験が豊富なリフォーム会社であれば、ローンや優遇制度についてもフォローしてもらえる場合もあります。
親身になってしっかりとサポートしてくれる、信頼できる会社を依頼先に選ぶことができればなお心強いですね。

監修／宅地建物取引士・1級FP技能士・社会保険労務士・行政書士　柴田 充輝
文／ホームプロ編集部