1. 耐震基準、改正のポイントや適合証明書について解説

耐震基準、改正のポイントや適合証明書について解説

耐震基準、改正のポイントや適合証明書について解説

地震の多い日本において、建物の強度は人命を左右する重要なもの。 そのため、地震が起きても簡単に建物が倒壊することのないよう、法律で最低限の強度を定めています。 これが「耐震基準」です。 この記事では、耐震基準の変遷や住宅ローン減税を受ける際に必要な「耐震基準適合証明書」について詳しく解説していきます。 築年数が経った家に住んでいる人や、中古住宅購入を検討している人は、耐震基準について知っておくことをお薦めします。

「耐震基準」は法律に定められた地震に対する強度の基準

耐震基準とは、地震に対する建築物の強度の基準のことで、建築基準法で定められています。

建築基準法は、1950年に人命の保護や財産の保全を目的として制定されました。

法律内で建築物の敷地・構造・設備に関する最低限の基準を定めており、日本の建物はすべて基準を守らなければなりません。

「新耐震基準」は1981年の改正以降の基準

耐震基準は大地震の度に見直しがされ、改正を重ねています。中でも重要なのが1981年の改正。

この改正は1978年の宮城県沖地震をきっかけとしており、それまでの基準を大幅に見直しました。

このため、1981年以前の基準を「旧耐震」、それ以降の基準を「新耐震」と呼び、区別しています。

旧耐震と新耐震、一番の違いは大地震に対する規定です。

旧耐震では、震度5程度の地震に耐えられることを基準としており、それより大きい地震については規定がありませんでした。

一方新耐震では、震度5程度の地震は「ほとんど損傷しない」レベルに、更に震度6強~7程度の地震でも崩壊・倒壊しないレベルの耐震性を求めています。

そのため新耐震基準では、必要な耐力壁の量が大きく増加しました。

実際に1995年の阪神・淡路大震災において、新耐震で建てられた建物は大きな被害が少なかったことがわかっています。

また、住宅ローン減税や長期固定金利ローンのフラット35の利用する場合、対象の建物には新耐震相当の強度が求められます。

耐震基準の改正、ポイントは1981年と2000年

耐震基準の変遷において、1981年の他、2000年にも、特に木造住宅について重要な改正がなされています。

この改正では、地盤調査が事実上義務化された他、接合部の金物や耐力壁の設置など、それまで設計者の裁量に任されていた部分が具体的に規定され、耐震性が更に向上しました。

また、2000年は「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」が制定された年でもあります。

この法律に基づき、耐震性能は以下のような「耐震等級」という共通の基準で評価、表示されるようになりました。

■耐震等級

  • ・等級1 建築基準法と同程度の耐震性能
  • ・等級2 建築基準法の1.25倍の強度
  • ・等級3 建築基準法の1.5倍の強度

耐震基準は「建築確認申請」の受理日で確認できる

建物が旧耐震か新耐震かを知るには、その建物の建築確認申請が受理された日を確認する必要があります。

きちんと建築確認がされている物件であれば、確認申請受理後、建築確認通知書が返却されているはずです。

この通知書の発行日が、1981年6月1日以降であれば新耐震、以前であれば旧耐震の建物ということになります。

建築確認申請の受理日と建物の竣工日との間にはタイムラグがあるため、竣工年が1981年以降であっても、必ずしも新耐震の建物であるとは限りません。

不動産購入の際などは、売主側に依頼して、「建築確認通知書」を確認しましょう。

「建築確認通知書」を紛失している場合は、自治体役所の窓口で「確認台帳記載事項証明」の発行を依頼することができます。

ただしこれも、あまりに古い物件などの場合は、保管がされてないこともあります。

「耐震基準適合証明書」で耐震性を証明できる

「耐震基準適合証明書」とは、建物の耐震性が現在の建築基準を満たすことを証明する書類です。

主に、住宅ローン減税の「築後年数要件」の緩和などに利用されます。

住宅ローン減税を受けるためにはいくつか要件があり、築年数に関しても

  • ・耐火構造の建物(マンションなど) 築25年以内
  • ・非耐火構造(木造住宅など) 築20年以内

という要件があります。

これを満たしていない場合、通常は住宅ローン減税を利用することはできません。

しかし「耐震基準適合証明書」があれば、築年数をオーバーした物件であっても、住宅ローン減税の利用が可能になります。

また、住宅ローン減税以外の、下記の減税も利用できるようになります。

  • ・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
  • ・住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例措置
  • ・登録免許税の軽減
  • ・不動産取得税の軽減

ただし、「耐震基準適合証明書」で要件が緩和されるのは「築年数」についてのみです。

面積などの、その他の要件に関しては基準を満たす必要があるので、注意しましょう。

また、耐震診断の結果、耐震性能が現在の建築基準に満たない場合は、耐震改修工事をすることで、「耐震基準適合証明書」の発行が可能となります。

「耐震基準適合証明書」発行までの手続き

住宅ローン減税などの減税制度の利用のために「耐震基準適合証明書」を取得する場合、引き渡し前のタイミングで動き出すことが重要です。

以下は、引き渡し前に耐震基準適合証明書を取得する場合と、引き渡し後に取得する場合のそれぞれの手続きの流れです。※現在の基準に適合しない住宅を取得する場合

1、引き渡し前に耐震基準適合証明書を取得する場合

売買契約

耐震改修

耐震基準適合証明書の申請・発行

物件の引き渡し

減税手続き

2、引き渡し後に耐震基準適合証明書を取得する場合

売買契約

耐震基準適合証明書の申請(耐震改修を行う事業者が決まっていない場合は仮申請)

物件の引き渡し

耐震改修工事

耐震基準適合証明書の取得

減税手続き

売主側が耐震基準適合証明書の取得に協力的な場合、1の方法で進めます。

逆に、売主側が証明書の取得に非協力的な場合、2の方法で進めなくてはなりません。

2の方法の場合、「引き渡し前に耐震基準適合証明書の申請を行う」こと、「引き渡し後の6ヶ月以内に耐震改修工事、証明書の取得、入居を行う」ことが大事なポイントとなります。

引き渡し後に耐震基準適合証明書の申請を行おうとしても手遅れのため、注意しましょう。

「耐震基準適合証明書」の申請先

申請先は以下のいずれかです。

  • ・建築士事務所に所属する建築士
  • ・指定確認検査機関
  • ・登録住宅性能評価機関
  • ・住宅瑕疵担保責任保険法人

「耐震基準適合証明書」の申請に必要な書類

発行に必要な書類は主に以下です。

■マンション

  • ・販売図面(間取図)
  • ・台帳記載事項証明書または検査済証の写し
  • ・建物登記事項証明書の写し
  • ・物件状況等報告書

■戸建て

  • ・販売図面(間取図)
  • ・台帳記載事項証明書または検査済証の写し
  • ・建物登記事項証明書の写し
  • ・物件状況等報告書

「耐震基準適合証明書」発行にかかる費用

発行にかかる費用は3~5万円程度です。

マンションの耐震基準は申請日に注意

マンションの耐震基準も戸建てと同様、1981年を境に旧耐震・新耐震に分かれます。

より注意が必要な点として、1981年以降竣工のマンションであっても旧耐震基準で建てられているケースがあること。

通常マンションは戸建てよりも施工期間が長いため、竣工日よりもかなり前に建築確認が行われているためです。

耐震基準について確実に調べるためには、建築確認の申請日を確認するようにしましょう。

マンションの場合、購入後に耐震性に問題が見つかっても、戸建てと違って個人の裁量で耐震改修ができないため、購入前により慎重に進めましょう。

尚、耐震基準を満たしているマンションの場合、戸建てと同様に耐震基準適合証明書の取得が可能です。

築年数の経った家に住んでいる場合、もしくは中古住宅を購入する場合は、耐震性について知ることは重要です。

耐震性が現在の基準に満たない場合も、耐震改修を行うことで、安心して住めるレベルまで引き上げることが可能です。

不動産仲介会社やリフォーム会社など、耐震基準に詳しいプロの力を借りて、安心安全な暮らしを目指しましょう。

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