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リノベーションに向いている中古戸建ては?物件選びのコツと購入時の注意点

  • 最終更新日:2018-02-20

リノベーションに向いている中古戸建ては?物件選びのコツと購入時の注意点

中古の物件を手に入れて、大きく改修して住まう…それがリノベーションです。 リノベーションすれば、自分好みの間取りや内装デザインにしたり、耐震や断熱などの性能を大幅に向上させることもできます。 適切に工事を行うことで、築30年の家でも新築と同じくらいの住み心地を得られます。 ただし、理想のリノベーションを行うためには、物件選びが重要。 同じ築30年の家でも、リノベーション向けの家とそうでない家とでは、できることも、かかるお金も大幅に違ってきます。 どんな中古戸建てがリノベーションに向いているのか、選ぶ際のコツや注意点は何か、きちんと頭に入れて、理想の住まいを手に入れましょう。

中古一戸建てのリフォーム・リノベーションの必要性

中古物件を購入する方の多くが、部分的なリフォームもしくはリノベーションを見据えています。

中には、ある程度購入者によって手を加えられることを前提として売りに出されている物件もあります。

購入後長い間、心地よく生活するためにも入居前にしっかりとリフォーム、リノベーションを施すことをオススメします。

中古一戸建て住宅をリノベーションするメリット

新築よりも購入費用が安い

中古戸建ては新築よりも安く購入することができます。

一般的に木造戸建ては価格の下落率が大きく、築10年で約半分まで下がり、築20年頃にはゼロ近くになります。

「古屋付土地」として売りに出されているのは、このように築年数が経過して、資産価値がゼロになった建物が建っている土地のことです。

土地の価値のみの値付けなので、築浅の中古物件に比べるとずっと安く売りに出されています。

このように築古で値段がつかないような建物でも、「住む場所」としての価値がなくなったわけではありません。

リノベーションで必要な補修工事を施せば、新築同様に甦らせることも可能です。

建物によって理想の空間を実現できる

「新築のようにキレイにする」、「レトロな雰囲気のまま住み心地をアップさせる」、「水まわりはコストを抑えて、内装は自然素材を使う」…予算配分にメリハリをつけて、自分の理想の空間を実現できるのがリノベーションの魅力です。

また、見た目をキレイにするだけでなく、自分たちのライフスタイルに合った間取りに変更することもできます。

例えば、

✔1階リビングから2階リビングへ変更する

✔リビングと隣の和室をつなげて大きなリビングにする

✔独立した台所をLDK一体型のオープンキッチンにする

など、大幅な変更も可能です。

他にも、「暗い部屋を明るくする」「地震に強い家にする」「夏は涼しく冬は温かい家にする」など、悩みや不安の解決もリノベーションで可能です。

ただし物件によって、できることが限られてきます。

例えば建物の構造は、間取り変更に大きな影響を与えます。

柱と梁で住宅を支える木造軸組工法であれば、比較的自由に間取り変更できますが、壁など「面」で建物を支える工法の場合、壁が抜けなかったり、新規で開口部をつくることができなかったりなど制限がでてきます。

その他、法律や条例によっても制限を受けるので、購入前に不動産会社に確認しましょう。

人気エリアの物件も探しやすい

住みたい街ランキング上位に入るような人気の街、昔からの活気が溢れる街、学力が高い学区など、人気エリアの住宅は既に販売し尽くされ、なかなか新規で購入することができません。

一方、中古物件であれば、既に多くの家が建っているエリアからも売りに出されます。

人気エリアや住みたいエリア限定で探す場合は、中古物件も視野に入れた方が、理想の物件に巡り合える確率が高まります。

住みたいエリアがあるならば、立地を最優先で物件を探し、間取りや内装をリノベーションで自分好みに仕上げるのがおすすめです。

POINT

◎中古一戸建て住宅をリノベーションするメリットとして、物件の購入費用が安いこと、理想空間の実現が可能なこと、人気エリアの物件も探しやすいことなどがあげられる。

◎さまざまな面で選択肢が多く、自由度が高い分、物件購入前などは不動産会社との密なやり取りが必須。

中古一戸建て住宅をリノベーションするデメリット

見えない部分の状態がわからないので追加で予算が必要な場合がある

古い戸建ての場合、「壁を剥がしたら木材が腐食していた・シロアリ被害にあっていた」などにより、劣化箇所が後から判明することがあります。

この場合、追加で補強工事の費用が発生することになります。

もちろん、事前にリフォーム会社によく調べてもらうのが一番ですが、完全に劣化箇所を見つけるのは難しいことです。

ゆとりを持って予算を組んでおきましょう。

瑕疵担保期間が短い

住宅における瑕疵とは、建物を支える柱や土台の腐食・建物設備の故障など、見ただけでは発見できないような欠陥のことです。

そのような欠陥に対し売主がその責任を負う期間を、瑕疵担保期間といいます。

新築住宅の場合は引き渡し後10年間の瑕疵担保期間が義務付けられています。

一方、中古住宅の場合は新築とは異なり、売買契約ごとに瑕疵担保責任の範囲や期間を定めます。

売主が個人の場合、一般的には引き渡し後1~3ヶ月程度の期間を定めることが多く、新築に比べるとかなり短めです。

また、築古の物件だと「瑕疵担保責任を負わない」とすることもあります。

ただし、中古住宅でも売主が宅地建物取引業者の場合は、瑕疵担保期間を最低でも2年間とするように、宅地建物取引業法で決まっています。

いずれにせよ、中古住宅は新築よりも瑕疵担保期間は短くなる傾向にあります。

住宅ローンを組めない物件がある

中古物件の場合、住宅ローンを組むのが難しい物件があります。

代表的なのは違法建築物件です。

違法建築物件とは、故意または法令の変更によって、建築基準法に違反してしまっている物件のこと(詳細は次の小見出し参照)です。

法令違反のため、そのままの状態で住宅ローンを組むのはかなり厳しいといえます。

また、固定金利ローンである「フラット35」には利用するための技術基準があり、その中に「耐震性」や「劣化状況」に関する項目があります。

耐震性が著しく低い、土台・床組みなど構造部が腐食するなど劣化が進んでいるなど利用基準を満たしていない物件は、フラット35を利用することができません。

「フラット35」以外の住宅ローンでも、中古物件の場合は新築物件に比べて、建物の担保価値を重要視する傾向があります。

このため、あまりに築年数が経った物件などは審査に通らないこともあります。

住み始めるまで時間がかかる

中古リノベーションの場合、物件購入後に工事が始まります。

そのため、買ってすぐ住める建売住宅や、リノベーションなしの中古住宅に比べ、住み始めるまでに時間がかかります。

工事の規模にもよりますが、まるごと一棟工事するとなると、少なくとも二か月はかかると考えておいた方がよいでしょう。

また、ローンの支払いは物件契約直後から始まるため、現在の住まいが賃貸住宅の場合、家賃の二重払いが発生する点にも注意が必要です。

POINT

◎中古一戸建て住宅をリノベーションするデメリットとして、追加の費用が必要になってしまうケースや瑕疵担保期間が短い場合などがあげられる。

◎中古物件の場合、住宅ローンを組むのが難しく、審査などが厄介である。

【事例】持ち家の場合、建て替えと中古戸建リノベーションどちらがお得?

持ち家が老朽化してきた場合、建て替えるという選択肢のほかに、今ある建物を活かして戸建リノベーションするという方法があります。

建て替えとリノベーションどちらがいいのか、

✓工期

✓金額

✓間取り

✓ローン

✓税金

✓再建築不可物件への対応

以上6つの観点から比較してみましょう。

工期

リノベーションの方が短い場合が多いです。

目安としては、建て替えは約4~6ヵ月程度かかるってしまうのに対し、リノベーションは1~2ヵ月程度です。

金額

リノベーションの方が安い場合が多いです。

建物の状態や工事内容に大きく左右されますが、建て替えのおよそ半分~3分の2程度で済むこともあります。

リノベーションは、建て替えでは必須の解体費用や廃棄費用が不要だったり、元々の建物を活かせたりするからです。

建て替えは工期が長い分、仮住まい費用などの諸費用も余分にかかってきます。

間取り

建て替えの方が間取りの自由度が高いです。

建て替えの場合イチから新しくつくり直すため、間取りは自由に設計可能です。

一方リノベーションの場合は、元の建物の構造に制約を受けます。

木造軸組工法であれば比較的自由に間取り変更ができますが、2×4工法やプレハブ工法の場合は、構造上取れない壁などがあるなど制限があります。

また、大幅な間取り変更をするほど、補強等が必要になり、費用もかかってきます。

ローン

建て替えもリノベーションも、住宅ローンの利用が可能です。

また、リノベーションの場合は住宅ローンの他にも、無担保のリフォームローンも使えます。

持ち家のローン返済中であっても、建て替え・リノベーションともにそれらの費用を含めて借り換えられる金融商品もあります。

ローンの借りやすさでいえば、建て替えの方が比較的多額のローンを組みやすいと言われています。

ただし、ローンは個人の返済能力や借入金額によるところが大きい点には注意が必要です。

安易に「リノベーションだから」と諦めず、施工会社や金融機関に相談してみましょう。

リフォームローンに関しては、「月々いくら?ローン返済額から決めるリフォームローン費用の設定方法」「リフォームローンを上手に活用!知っておきたい種類や審査基準とは?」の記事などをぜひご覧ください。

税金

リノベーションの方が安いです。

建て替えは各種税金(不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など)がかかります。

一方リノベーションでは、これらの税金の軽減が可能です。

税金に関しては、「増築・改築で必要な税金って?」の記事も参考にしてみてください。

再建築不可物件への対応

リノベーションの方が柔軟に対応できます。

中古物件の中には、法律上、建て替えができない物件があり、これを再建築不可物件といいます。

建物が建つ敷地には「幅員4mの道路に2m以上接していなくてはならない」という接道義務があります。

築古の物件の中には、この接道義務を果たしていない物件があり、その場合一度建物を壊してしまうと、もうそこに建物を建てることはできません。

つまり建て替えは不可能ということです。

一方、リノベーションであれば、再建築不可物件であっても工事することができます。

POINT

◎持ち家の場合、建て替えと中古戸建リノベーションどちらがお得かはケースにより異なる。

◎「工期」「金額」「間取り」「ローン」「税金」「再建築不可物件への対応」以上6つポイントから、自分のケースに当てはめて判断する必要がある。

工事内容により費用は大きく変わりますが、大体500万~750万円程度かける人が多いようです。

では実際に、どんな仕上がりになるのか。

事例を費用とともに公開します。

500万で古家をリノベーション

古家のリノベーションで明るく快適な空間に こちらは築30年以上の「古家」をリノベーションした事例。

白を基調とした内装にすることで、間取りをあまり変えずとも、明るい雰囲気の家に。

水まわりもすべて一新し、使い勝手を向上させるとともに、玄関扉の入れ替えも行い、防犯性もアップさせました。

データ

築年数:30年以上

価格:500万円

構造:木造

リフォーム箇所:キッチン、浴室・バス、トイレ、洗面、洋室、和室、玄関、バルコニー・ベランダ、階段

詳しくはこちらから、「古家のリノベーションで明るく快適な空間に」ご確認ください。

582万で水まわりと居室を新しく

中古住宅リノベーションで実現。

古民家風のこだわりの住まい こちらは、二部屋を一部屋につなげることで広々明るいリビングを実現した事例。

中古物件探しと建築士の現地調査とを同時に行い、建物の状況がよいことを確認してから購入・リノベーションを行ったため、大規模な補強工事が不要に。

500万円代で、間取り変更と内装一新、そしてキッチン・トイレ・浴室・洗面の水まわり設備の交換をすることができました。

築年数:21〜25年

価格:582万円

構造:木造

リフォーム箇所:キッチン、浴室・バス、トイレ、洗面、リビング、洋室、和室、その他

詳しくは、「中古住宅リノベーションで実現。古民家風のこだわりの住まい」でご確認ください。

660万で和の良さを活かしつつ性能アップ

和と洋を活かしたリフォーム こちらは、元々の和の雰囲気を活かしつつ、水まわりの交換や性能アップにより住み心地を向上させた事例。

和室や広縁といった和風建築の良さを残しながら、障子を撤去して内窓を設置し断熱性を向上させました。

また、基本的な水まわり設備の交換はもちろん、新規で薪ストーブを設置し、施主のこだわりを実現した空間となりました。

データ

築年数:21〜25年

価格:660万円

構造:木造

リフォーム箇所:浴室・バス、トイレ、洗面、リビング、和室、窓・サッシ、その他

詳しくは、「和と洋を活かしたリフォーム」をご覧ください。

この他にも、こちらの施工事例ページでは、「いくらでどんな工事ができるか」の費用相場を事例とともに紹介しています。

多くの事例を見て、相場観を身につけましょう。

一戸建てリノベーションの費用と相場は、こちらからご確認ください。

リノベーション会社・業者選びに迷ったら

中古物件のリノベーションは法的な制限や、構造上の制限をクリアする必要があるので、リフォーム会社にも専門的な知識と多くの施工経験が求められます。

ホームプロには様々な施工経験があるリフォーム会社が多く登録されており、無料のリフォーム会社紹介サービスを利用することで、その中から希望の条件に合った会社を複数比較検討することができます。

業者選びに迷われた際には是非ご利用ください。

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