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リノベーション前に耐震補強工事の検討を。長く住むために大事な耐震診断とは？

最終更新日：2021-06-15

日本は世界有数の地震多発国として知られ、「地震大国」と呼ばれている国です。リノベーションを検討する際にも、耐震強度については気を配りたいですよね。

現行の法律による耐震基準は1981年に制定されたもの。それ以前に建てられた住宅は、旧耐震基準法に基づいた耐震補強が採用されていることがあります。ご自宅にどちらの耐震基準が適用されているかによって、必要な耐震補強工事の度合いは変わってきます。

今後起きうるリスクについて把握したうえでリフォーム会社としっかり相談することで、地震が発生したときにも安心できる住まいにリノベーションすることができます。

今回はリノベーションを検討する際に気をつけたい、耐震診断や実際の耐震補強の施工方法についてお話していきます。

・1.自宅をリノベーションする際には耐震性能を確かめてから
・1.1旧耐震基準ではなく、新耐震基準を満たしていた方が良い理由
・1-2.築40年以上は要注意。まずは耐震診断を。
・2.リノベーションで耐震性能は高められる！実際の施工方法を解説
・2-1.筋交いや、基礎・土台の補強で耐震性の向上を図る
・2-2.マンションの場合は、大規模な修繕・改修工事がしっかりされているか確認しよう
・3.中古物件の購入も自宅のリノベーションも、耐震性については慎重に判断して進めよう

1.自宅をリノベーションする際には耐震性能を確かめてから

リノベーションを検討するときに気をつけておきたい「耐震性能」ですが、リノベーション前に確かめておいたほうが良い理由があります。

1981年に建築基準法が改正され、耐震基準が変わりました。それまでの基準だった旧耐震基準と、新耐震基準には違いがあります。ご自宅にどちらの耐震基準が採用されているかを知ることが、適切なリノベーション施工を行うことにつながります。

また、経年劣化も耐震補強工事の方法を左右する大事なポイント。特に戸建ての場合には、耐震性の要となる基礎の劣化や、床下の湿気による腐食などが多いため、経年劣化の有無についてもしっかり把握しておくことが大切です。

1.1旧耐震基準ではなく、新耐震基準を満たしていた方が良い理由

新耐震基準とは、1981年に制定された新しい耐震基準のことです。

耐震基準は大きな地震が発生するたび改正されてきましたが、現在の新耐震基準が設けられたのは、1978年の宮城県沖地震がきっかけです。新耐震基準により、地震による建物の倒壊被害は大幅に抑えられるようになりました。実際に、1995年の阪神・淡路大震災では、1981年以降に建てられた建物の約70％が軽微な被害または無被害だったという統計もあります。

●新耐震基準の定義
・中規模の地震動（震度5強程度）でほとんど損傷しないこと
・大規模の地震動（震度6強〜7に達する程度）で倒壊・崩壊しないこと
建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内にいる人の命を守ることに主眼がおかれています。

また、住宅ローン減税や、長期固定金利ローン（フラット35）を利用する際には、新耐震相当の建物強度が求められます。

●旧耐震基準の定義
震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準

もし物件を購入してからのリノベーションを考えている場合、旧耐震基準の物件を選ぶなら、リノベーション時に耐震補強工事を視野に入れて購入したほうが安心です。一方、新耐震基準以降に立てられた物件は、耐震性に優れている反面、コストがかかっている場合が多いため、全体的に物件価格は高い傾向があります。自身の予算と照らし合わせ、ニーズにあった物件を選ぶことが重要です。

1-2.築40年以上は要注意。まずは耐震診断を。

1981年以前に建てられた築40年以上の建物は、旧耐震基準が適用されているため、震度5強以上の地震に耐えられず、最悪の場合倒壊してしまう危険性があります。まずは、建築診断士や耐震プランナー、耐震評価士などの専門家に依頼し、耐震診断を実施しましょう。

耐震診断は、図面や目視での診断など、建物を壊すことなく現況を調査する一般診断と、建物の一部を壊して調査する精密診断があります。一般診断を行ったうえで精密診断を実施するという手順のほか、一般診断で耐震性を左右するような危険な箇所が見つかった場合には、すぐに耐震補強の計画を立てることもあります。

耐震診断が終わったあとは、「耐震基準適合証明書」を取得したり、「耐震等級」の結果を確認したりしてみましょう。

●耐震基準適合証明書とは
建物の耐震性が新耐震基準を満たしていることを証明する書類。耐震診断を実施することで、当該建物の上部構造評点というものが算出され、4段階で判定されます。上部構造評点が1.0以上であれば、新耐震基準に適合する住宅となります。耐震診断で新耐震基準を満たしていなかった場合でも、耐震補強工事を施工することで上部構造評点が1.0以上になれば、「耐震基準適合証明書」を発行してもらうことができます。

●耐震等級とは
2000年に「品確法」という、住宅の品質確保の促進等に関する法律が制定されたことにより定められた等級で、以下の3つの等級があります。
・等級1：建築基準法と同程度の耐震性能
・等級2：建築基準法の1.25倍の強度
・等級3：建築基準法の1.5倍の強度

2.リノベーションで耐震性能は高められる！実際の施工方法を解説

実際にリノベーションを行う際に施工する耐震補強工事は、筋交いや面材による壁の補強、耐震金具による土台や柱の補強などがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.筋交いや、基礎・土台の補強で耐震性の向上を図る

●筋交いや面材による壁の補強
壁が少ないことで地震に耐えられない場合や、壁がある場所のバランスが悪い場合には、壁に筋交いを設置して耐震性を高めることができます。また、構造用合板などの面材を使用すれば、面全体に力が分散されるため、より耐震性が向上します。

●耐震金具による土台や柱の補強、経年劣化や腐食した箇所の修復・交換
土台や柱、筋交いなどの接合部は、もともとの強度不足や経年劣化、腐食などにより弱くなり、建物の倒壊の原因となります。柱と土台、柱と柱、梁などに耐震金物を取り付けて建物の強度を補強すると、耐震性がアップします。

●外壁や基礎部分のひび割れの補修
外壁や基礎部分のひび割れは、大きく分けて、ヘアクラック、構造クラック、縁切れクラックの3種類があります。

ヘアクラックは、ひび割れの幅が約0.3mm未満の浅いひびで、外壁塗装の際に塗料で埋めることができます。

構造クラックは、建物の構造部分で起きている劣化や異常などが原因で発生するひび。ヘアクラックよりもひび割れが深いため、そのぶん外壁の内部に雨が浸水しやすく、構造材が腐食する可能性があり危険です。構造クラックの補修は、シーリング材を充填するシール工法や、ひび割れを削って樹脂材を充填するVカット工法などが用いられることが多いです。

縁切れクラックは、主にモルタル外壁で発生しやすいひび割れ。モルタルの施工途中で作業を中断したときに、中断した箇所と作業を再開した箇所の継ぎ目がひび割れてくるものです。補修の方法は、構造クラックと同様、シール工法やVカット工法などがあります。

いずれの場合も、ひび割れを放置すると外壁の内部に雨水が侵入し、構造部分の腐食を招くことがあるので、早めに補修しておくのが良いでしょう。

●瓦屋根を葺き替えて軽量化
瓦屋根は重量があるため、木造住宅の倒壊を招く危険性があります。屋根材を軽量化することにより住宅への負担を軽減することができ、耐震性が向上します。開放的な空間を残すために壁を増やしたくない場合などにも有効です。

軽くて強い屋根材には、ガルバリウム鋼板やアルミニウム板、スレート、軽量コンクリートなどがあります。

2-2.マンションの場合は、大規模な修繕・改修工事がしっかりされているか確認しよう

マンションの場合にポイントとなってくるのが、定期的にマンションのメンテナンスが行われているかという点です。個人で耐震補強工事をしなくても、マンションの管理組合などがしっかり対応している場合もありますので、以前の修繕履歴や、これからの修繕計画などを確認してみると良いでしょう。

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3.中古物件の購入も自宅のリノベーションも、耐震性については慎重に判断して進めよう

築40年以上の住宅は、見た目にも経年劣化などが現れていることが多いのではないでしょうか。見て分かる劣化は、すでに建物の構造部分にも異常が生じている可能性がありますので、できるだけ早い段階で耐震診断をおこない、耐震補強工事を検討すると良いでしょう。

耐震補強工事とリノベーションを同時に行えば、住みにくかった部分の解消も叶い、長く住み続けることができるようになるので一石二鳥。思い入れのあるご自宅を残したい方は特に、耐震補強工事とリノベーションの同時施工がおすすめです。

中古物件を購入したい方も、まずは耐震診断をしましょう。木造物件の場合、「強度について心配」という方は多いですが、比較的ローコストで耐震補強工事を行うことができるうえ、適切なメンテナンスを施せば長持ちさせることも可能です。リノベーション物件を検討する際、場合によっては築40年以上の木造物件は狙い目ともいえそうです。

旧耐震基準の物件であっても、耐震補強工事をすれば長く住むことができるので、まずはホームプロに相談してみるのがおすすめです。ホームプロは累計80万人以上が利用するリフォーム会社紹介サイトで、地元の優良リフォーム会社を複数紹介してもらえるほか、耐震診断の相談も可能。無料で利用できますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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