広さ・箇所別にみる増築の費用相場と法規、確認申請などの注意点

増築とは？改築・リフォームとどう違う？

「増築」とは、端的に言えば床面積を増やす工事のことです。
たとえば、平屋の住宅を2階建てにする、敷地内に離れを作る、といった工事は、基本的にはすべて床面積の増加をともなうため増築にあたります。

一方、「改築」とは、床面積を変えずに既存の建物の一部、または全部を取り払って新しくする工事を指します。
増築と改築をあわせて「増改築」と呼ぶ場合もあります。

では、「リフォーム」との違いは？というと、リフォームの場合は一般的に、より小規模な改装や修繕なども含み、広義に使われることが多いです。増築も改築もリフォームの一種といえます。

増築のメリット・デメリット

家族構成やライフスタイルの変化にともない、現在の家を手狭に感じている方もいらっしゃると思います。

床面積を増やす方法としては、他の物件への住み替えのほか、建て替えや増築といった選択肢が考えられます。
住み慣れた場所を離れたくないなどの場合には、建て替えか増築となりますが、一般的に増築は建て替えよりも費用・工期をかけずに進めることが可能です。

増築を選んだ場合のメリット・デメリットについて、以下にまとめました。

増築のメリット

●建て替えに比べて費用を抑えることができる

建て替えと比較した際、増築のメリットとして大きいのはやはり費用面です。
建て替えの場合、建築コストに加えさまざまな費用がかかります。

• ・既存の建物の解体費用
• ・廃材の破棄費用
• ・建て替え期間中の仮住まいの費用
• ・引っ越し費用
• ・確認申請や登記などの各種手続き費用
• ・不動産取得税、登録免許税

これに対し増築の場合は基本的に、増築工事の費用＋諸手続きの費用のみです。

●工期が短く、住みながらの工事が可能

増築では部分的な工事となるケースが多く、建て替えに比べ工期も短いため、住みながら工事を進めることも可能です。
ただし、増築箇所や工事の内容によっては、仮住まいが必要となることもあります。

増築のデメリット

●家の状態によっては大掛かりな工事が必要

詳細は後述しますが、既存の建物の状況により、大掛かりな工事を要するケースがあります。
この場合はコストもそれなりにかかるため、プランの自由度などから総合的に判断すると、建て替えのほうがメリットが大きい可能性も高いです。

●建物の強度・耐久性に差が出る

建物の一部分のみを工事する増築の場合、既存部分と新しく手を加えた部分とで強度や耐久性に多少なりとも差が生じます。
その状態で大きな地震や台風などによる負荷がかかると、接合部にひび割れが起こったり、最悪の場合は破断してしまうこともあります。

こういった構造面のデメリットを軽減するには、建築士など構造計算ができる専門家へ相談し、しっかりとした設計を行ったうえで、施工の技術力が高い、かつアフターフォローが手厚い会社に工事を依頼することが大切です。

増築にかかる費用は？広さ・箇所別にみる費用相場

増築にかかる費用は、既存の建物の形状や構造、工事内容などの条件によって、大きく変わってきます。

広さ別 増築にかかる費用の一例

一般的に面積が大きいほど費用は高くなりますが、面積が2倍だからといって、必ずしも費用も2倍になる訳ではありません。これは、窓や建具の数は面積の大小に関わらず、ある程度決まっているからです。

一例として、以下は「木造2階建て住宅の1階部分への増築」を想定した、広さ別の費用の目安です。

●2畳（約1坪）の増築にかかる費用の相場

約95万円

●4畳（約2坪）の増築にかかる費用の相場

約150万円

●6畳（約3坪）の増築にかかる費用の相場

約180万円

●8畳（約4坪）の増築にかかる費用の相場

約210万円

●10畳（約5.5坪）の増築にかかる費用の相場

約240万円

2階への増築工事の場合は、1階部分の補強工事も必要となるため、同じ広さでも上記の1.5～1.7倍の費用が目安となります。

箇所別 増築にかかる費用の一例

増築工事にかかる費用は、施工箇所や目的によっても変わってきます。
以下、事例を交えながら、箇所別の増築費用を紹介します。

●離れの増築費用と実例

530万円で離れを増築

娘夫婦用の離れを母屋と隣接する形で増築。離れにも独立した玄関があり、母屋とはドアで隔ててあります。

【築年数】30年以上
【工期】２ヶ月
【構造】木造
【リフォーム箇所】 洋室
【家族構成】夫妻＋子3人＋両親

https://www.homepro.jp/jirei/K39573.html

●居室（リビング／洋室）の増築費用と実例

95万円でリビングを約2畳分増築

リビング横の洗濯物干しスペースを2畳分増築し、リビングを広げました。

【築年数】11〜15年
【工期】１週間
【構造】木造
【リフォーム箇所】外壁、屋根、その他
【家族構成】夫婦

https://www.homepro.jp/jirei/K48008.html

82万円で吹き抜け部分を約5.5畳の洋室に増築 

吹き抜けをなくして2階に約5.5畳の洋室を増築。

【築年数】1〜5年
【工期】10日
【構造】木造
【リフォーム箇所】洋室
【家族構成】夫婦＋子1人

https://www.homepro.jp/jirei/B129823.html

●玄関の増築費用と実例

150万円で玄関を増築

北東側の玄関が暗かったため、新しく南向きに玄関を増築。 

【築年数】26〜30年
【工期】5日
【構造】木造
【リフォーム箇所】玄関
【家族構成】夫婦＋子1人

https://www.homepro.jp/jirei/K39930.html

●サンルームの増築費用と実例

45万円でサンルームを増築

リビングに隣接するようにサンルームを増築。

【築年数】6〜10年
【工期】3日
【構造】木造
【リフォーム箇所】外構・エクステリア
【家族構成】不明

https://www.homepro.jp/jirei/K46576.html

120万円でサンルームを設置 

室内と床続きのタイプのサンルームを増築。洗濯物干しスペースとしても利用できます。

【築年数】不明
【工期】1週間
【構造】木造
【リフォーム箇所】バルコニー・ベランダ
【家族構成】夫婦

https://www.homepro.jp/jirei/K68288.html

●平屋から2階建てへの増築費用と実例

819万円で平屋から2階建てに増築

親世帯との同居にあたり、平屋の住宅から2階建てに増築。階段スペース確保のため、廊下にあった収納を撤去。

2階は2部屋と納戸で、必要最小限の増築とし、コストダウンを図りました。

【築年数】16〜20年
【工期】３ヶ月以上
【構造】木造
【リフォーム箇所】外壁、階段
【家族構成】不明

https://www.homepro.jp/jirei/K70899.html

●ルーフバルコニーの増築費用と実例

120万円でバルコニーを拡張 

手狭だった既存のバルコニーを増築。屋根付きのルーフバルコニーにし、洗濯物干しスペースも広くなりました。

また、バルコニーの床が駐車場の屋根として活用できるようにもしました。

【築年数】不明
【工期】1週間
【構造】木造
【リフォーム箇所】バルコニー・ベランダ
【家族構成】不明

https://www.homepro.jp/jirei/B119747.html

●子ども部屋の増築費用と実例

50万円で子ども部屋を6畳から7.5畳に増築

子ども部屋を1.5畳分増築し、クローゼットも設けました。

【築年数】26〜30年
【工期】1週間
【構造】木造
【リフォーム箇所】洋室
【家族構成】母＋子ども1人

https://www.homepro.jp/jirei/K65299.html

●浴室の増築費用と実例

■90万円で浴室を増築

増築して1216サイズのユニットバスを設置。洗面室と洗濯機置場も確保しました。

【築年数】不明
【工期】10日
【構造】木造
【リフォーム箇所】浴室、その他
【家族構成】不明

https://www.homepro.jp/jirei/K50369.html

●ガレージの増築費用と実例

184万円で手狭だったインナーガレージを増築 

手狭だったインナーガレージを増築。大きな車も気にせず駐車できるようになりました。

【築年数】1〜5年
【工期】1ヶ月
【構造】木造
【リフォーム箇所】外構・エクステリア
【家族構成】不明

https://www.homepro.jp/jirei/K49241.html

さらに事例をご覧になりたい方は、こちらより検索が可能です。
費用や設備などの条件から事例を絞り込むこともできます。

費用の負担を軽減するには？

増築をしたいと思っても、高額な費用に不安を感じていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。
借入や減税・補助金など、費用の負担を軽減するためのポイントについてお伝えします。

増築でも住宅ローンは借りられる？

増築時に住宅ローンを借りられるかどうかは、住宅ローンの残債有無により変わってきます。

●住宅ローンが残っている場合

住宅ローンは「住宅の費用」を含むことが前提条件となっている場合が多く、原則として増築費用のみを借り入れることはできません。ただし、近年は増築費用のみでも住宅ローンの対象としている金融機関もあります。

その場合であっても、ダブルローンを組むには相応の返済能力が必要であり、ダブルローン自体も取り扱いのある金融機関が限られるので、増築費用を住宅ローンでまかないたい場合は、残債分とあわせて他の金融機関へ借り換えを行うのが現実的です。

借り換えには取扱手数料など新たに費用も発生するため、リフォームローンを借りるよりもお得なのかは慎重に見極める必要がありますが、金融機関によっては借り換えの金利を優遇していたりと、住宅ローンの見直しにより結果的に費用をおさえられるケースは多いようです。

●住宅ローンの返済が終わっている場合

先述のとおり一部の金融機関では、増築費用のみでも住宅ローンの対象としているプランがあります。
ただし、金利の条件などは住宅購入をともなうプランとは異なるケースがほとんどなので、詳しくは金融機関にご確認ください。

補助金・減税など使える優遇制度がないか、確認しよう

工事の内容により、補助金や減税など各種優遇制度の対象となるケースがあります。
増築検討の際には、早めの段階で一度施工会社へ相談してみましょう。
増築の実績が豊富な地元の会社であれば、自治体の制度にも精通している可能性が高いです。

優遇制度の一例は、以下からもご確認いただけます。
【2020年度】リフォーム・リノベーションの補助金・助成金と減税まとめ

増築費用をおさえるために

●水まわりの増設は設置場所に注意

キッチン、浴室、トイレなど水まわりの増築は、部屋の拡張などと比べ費用が高くなる傾向にあります。
給排水の配管工事や防水工事などが発生し、手間がかかるためです。
とくに既存の水まわりから離れた場所に増設する場合、費用は高額となります。
水まわりの増築を希望する場合には、なるべく既存設備の近くにすることで、配管の延長距離も短くなり、その分費用をおさえることができます。

●必ず相見積もりをとる

希望する増築工事の相場感・適正価格を掴むには、何社かに相見積もりをとる方法がおすすめです。
相見積もりでの重要なポイントは、各社に同じ条件を提示することと、相見積もりである旨を伝えることです。
各社の競争原理が働き、よりよい提案が期待できます。

候補の会社に1軒1軒問い合わせるのもよいですが、時間も手間もかかります。
また、リフォーム会社はいっぱいあるけれど、どこに依頼すればよいかわからない…そんな方には、ホームプロのご利用が便利です。
住所や電話番号などの個人情報は不要で、匿名のまま相談が可能です。ぜひご活用ください。

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事前に確認すべき増築の際の注意点

増築の際に事前確認が必要な法規などの注意点について、以下まとめました。

「建ぺい率」と「容積率」を確認する

土地に建物を新築・増築する場合、建築基準法に規定される「建ぺい率」と「容積率」を守る必要があります。

●「建ぺい率」「容積率」とは？

・建ぺい率
敷地面積（土地面積）に対して建物を建てられる面積（建築面積）の割合のこと
敷地面積：100㎡・建ぺい率：80％の場合、建築面積の上限は80㎡

・容積率
敷地面積（土地面積）に対する建物の延べ床面積※の割合のこと
敷地面積：100㎡・容積率：300％の場合、延べ床面積の上限は300㎡

各上限と既存の建物面積との差分が、増築可能な最大面積となります。

※延べ床面積
建物の床面積の合計。たとえば2階建ての場合、1階と2階それぞれの床面積をあわせた面積のこと。
ベランダ・バルコニー、ポーチ、ピロティなど、壁で囲まれていない部分は基本的には床面積に含まないが、奥行きが2m以上あるベランダ・バルコニーなどの2mを超えた部分については床面積に算入される。

●建ぺい率・容積率は「用途地域」ごとに規定がある

良好な都市環境を守ることなどを目的に、都市計画法ではその地域内の建築行為や開発を管理する「用途地域」を指定しています。

用途地域は13地域あり、用途地域ごとに建ぺい率・容積率の上限が定められています。
同じ敷地面積の土地であっても、この違いによって、実際に建てられる建物の大きさが変わってくるわけです。
用途地域は、各自治体のホームページなどからも照会することができます。

高さ制限にも注意

建ぺい率・容積率など面積に関する規制のほか、家の高さにも注意を払う必要があります。
まわりの環境や日照を守るため、家の高さにも制限が設けられているためで、用途地域や都市計画などによりそれぞれ上限が異なります。

たとえば、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域に指定されているエリアでは、建物の高さは10ｍ以内、または12ｍ以内の制限があり、4階建て以上の住宅は建てられません。

このほかに、

• ・隣地斜線：隣地や道路の通風、採光をまもるための高さ制限
• ・北側斜線：北側にある家の採光をまもるための高さ制限
• ・日影規制：一定時間以上隣地に影を落としてはいけないという高さ制限

などがあります。

これらの規制は地域により個別に設定されています。
各自治体のホームページなどから確認することが可能です。

現行の建築基準法・耐震基準への適合が必要

建築時の法規に合致していた建物でも、その後の用途地域の変更などにより、建築基準法に違反した形となってしまっているケースがあります。この場合「既存不適格建築物」として、違反建築とはまた別の扱いとなり罰則等の対象外です。

ただし、この建物を増築・改築する場合は、現行法に適合させることが原則となっているため、増築にあわせて既存の建物部分への対応も必要となります。
同様に、増築・改築の際は、耐震基準についても現行の基準を満たさなくてはならず、既存の建物が基準から外れている場合、大掛かりな工事が想定されます。

増築では多くの場合、確認申請が必要

新築や増築の際、建築内容について自治体に申請しあらかじめ許可を受けることを「確認申請」といいます。
新築時には必須の手続きですが、増築時も必要となるケースが多くあります。

下記のどちらか1つにでもあてはまる増築工事は確認申請が必要です。
・10㎡以上の増築
・準防火地域、防火地域の増築

確認申請については、以下のページで詳しく解説しています。
増築の確認申請が必要なケースとは？費用相場や期間の目安も解説

完工後1か月以内に登記の手続きを

増築により建物の床面積が変わった場合、完工後1か月以内に「建物表題変更登記」の手続きが必要となります。

自分で手続きをすることも可能ですが、申請には図面の作成が必要なため難易度が高く、土地家屋調査士などに依頼するのが一般的です。
専門家へ依頼した場合の費用相場は、7～10万円程度です。

【登記手続きの流れ】
①資料の調査→②建物現地調査→③申請書類の作成→④登記申請

【登記に必要な書類】
・所有権証明書（建築確認通知書、検査済証、工事完了引渡証明書など）
・委任状
・建物図面、各階平面図

増築後の固定資産税は？不動産取得税がかかる場合も

増築後、自治体の家屋調査を経て、新しい固定資産税評価額が決定しますが、評価額は増築前よりも上がるケースがほとんどです。
固定資産税は、この評価額に税率1.4%をかけて算出します。
標準税率は1.4％となっていますが、税率が異なる自治体もあります。

また、増築により住まいの床面積が増えた場合、不動産取得とみなされ、不動産取得税の課税対象となることがあります。
・不動産取得税額＝（固定資産評価額－控除額）×税率3％※

※2024年3月31日までの軽減税率

まとめ

このページでは、増築のメリット・デメリット、手続きや注意点、費用などについてお伝えしました。
増築にかかる費用の一例を事例にてご紹介しましたが、個々の家の状況や工事の内容により費用は大きく変わってきます。
そもそも希望する増築工事が可能なのか、検討材料を得るという意味でも、早めの段階で一度施工会社へ相談してみることをおすすめします。

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家を手狭に感じている、増改築を検討したい、そんな方はぜひお気軽にご利用ください。

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このページのポイント

増築にかかる費用はどれくらい？

木造2階建て住宅の1階部分への増築した場合の目安で、2畳で95万円前後、4畳で150万円前後と、面積が大きくなるにつれ費用は高くなります。また、工事の内容や箇所によっても費用が変わります。
（詳しくはこちら）

増築工事によって建築確認申請は必要になる？

一般的には、防火・準防火地域である場合、または10㎡を超える増築を行う場合は確認申請が必要となります。詳しくはプロに相談するとよいでしょう。
（詳しくはこちら）

増築工事によって登記の変更は必要になる？

増築の場合は床面積が変更になるため、1ヶ月以内に表題部の変更の登記を申請しなければなりません。 詳しくはプロに相談するとよいでしょう。
（詳しくはこちら）