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リノベーション前提の中古マンションを選ぶメリット&物件探しのポイントを解説!

  • 最終更新日:2022-06-02

リノベーション前提の中古マンションを選ぶメリット&物件探しのポイントを解説!

中古マンションを購入してのリノベーションには、さまざまなメリットがあります。新築やリノベーション済みの物件を購入するよりも費用を抑えられるほか、自分の思い通りの間取り・デザインの住まいにすることができます。

では、リノベーション前提の中古マンションを探す際は、どのように検討を進めればリノベーションを成功に近づけることができるのでしょうか?

この記事では、リノベーション前提の中古マンションを購入する際に重視したいポイントや、リノベーションを成功させるコツについて解説していきます。リノベーションの事例もご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

目次

1.リノベーション前提の中古マンションを選ぶメリットとは?

リノベーションイメージ

リノベーションを前提とした中古マンションを購入するメリットには、どのようなものあるのでしょうか。リノベーション済みの物件を購入することとの違いも交えて解説します。

1-1.コストを抑えられる

多くの場合、リノベーション済みのマンションを購入するよりも、リノベーション前の中古マンションを購入してリノベーションするほうが割安になります。

リノベーション済みのマンションの価格は、基本的には物件価格とリノベーション費用の2つから成り立っています。物件自体の価格がいくらで、リノベーション費用がいくら、と細かく示されているわけではなく、場合によっては手数料などが割増されていることもあるため、価格が高くなる傾向にあります。

1-2.自分好みの家にできる

中古マンションを購入してからリノベーションする場合、自分好みの空間にすることができますよ。構造上の問題や管理組合の規約などにより、希望する間取り変更ができないケースもありますが、基本的にはマンション室内のリノベーションは自由。好きなデザインを取り入れたり、家族構成に合わせた間取りとするなど、ある程度思い通りの空間を実現できることがメリットです。

1-3.人気のエリアに住める可能性が高まる

駅近くなどの人気エリアは、土地自体に空きが少なく、新たにマンションが建つ可能性が少ないエリアです。つまり、新築マンションの購入が難しいエリアなのです。

中古マンションであれば、すでに人気エリアに建っているマンションの空き物件を探すことができますので、中古マンションを選択肢に入れることで、人気エリアに住める可能性が高まります。リノベーション前提で築古物件や現況渡しの物件が見つかれば、安価に購入できることもあるでしょう。

将来売却することになった場合も、人気のエリアなら売却しやすいというメリットもあります。

1-4.事前に実際の物件や周辺環境を確認できる

新築のマンションを購入する場合、一般的にはモデルルームを見学して購入するため、実際の部屋の様子やマンション自体の周辺環境などが確認しづらいというデメリットがあります。

一方、中古マンションであれば、実際に入居する物件を購入前に確認することができ、リノベーションのイメージも作りやすいですね。住人のマナーや設備の管理状況なども事前にチェックできるため、トラブル防止にもつながり、安心して住むことができるでしょう。

1-5.資産価値が下がりにくく売却の際にも売りやすい

マンションは新築から約15年を境に、資産価値が下がりにくくなります。築年数が経っている中古マンションでも、リノベーションをすることによって新築に近い状態にできます。購入したときから価格が下がりにくくなっている中古マンションをリノベーションすることで、さらに資産価値が保ちやすくなるのです。

また、同じ築年数でリノベーションしていない物件よりも、買い手が見つかりやすいメリットもあります。

2.リノベーション前提の中古マンションはなかなか見つからない?

リノベーションイメージ

築年数が経過しているマンションは、一度もリフォームやリノベーションをしていなければ、設備・内装が老朽化していることが多いです。そのままの状態で売りに出してもなかなか買い手がつかないという認識が不動産会社などにあることから、あらかじめリノベーションをして売りに出されることがほとんどで、手を加えられていない古いマンションを探すのは難しい傾向にあります。

そのため、リノベーション前提の中古マンションを購入したい方は、自分だけで探すのではなく、物件探しのフォローも手厚いリフォーム会社に相談すると良いでしょう。

3.リノベーション前提の物件を選ぶ際に重視すべき5つのポイント

リノベーションイメージ

ここからは、実際にリノベーション前提の中古マンションを選ぶ際に重視したほうが良いポイントについて解説します。

3-1.物件価格

予算を超える物件を購入してしまうと、返済の負担が大きくなり過ぎてその後の生活に支障をきたしたり、リノベーションのために用意していた費用が不足し、希望どおりのリノベーションができなくなってしまったりすることがあります。

物件を購入する際はあまり無理をせず、リノベーション後の生活をイメージしながら予算を決め、なるべく予算内に収めるようにしましょう。

3-2.築年数

築40年以上の中古マンションは一般的に価格が低く、費用を抑えられるメリットがあります。しかし、外観やエントランスなど、個人でリノベーションできない共用部分に古さを感じるケースが多いのも実情です。

一方で、築浅の物件はマンション全体がキレイな状態ではありますが、当然物件価格は高くなります。そのため、物件価格が比較的安く、かつ新耐震基準が適用されている、築20〜30年の物件がおすすめですよ。

3-3.立地

立地については、家族の通勤や通学に合わせて考えることが多いと思います。特にお子さんがいる場合は、通学路の治安が良く、通学しやすい立地のマンションを購入できると良いですね。また、最寄り駅やスーパー、病院など、よく使う施設とマンションの道のりも確認しておくと安心です。

3-4.マンション全体の管理状態

気になる物件が見つかったら、マンションの管理状態もチェックしましょう。エントランスなどの共用部分を確認することで、住人のマナーやマンションの管理状態はある程度わかるもの。

実際に足を運び、「エントランスの掃除が行き届いているか」「ゴミ置き場が荒れていないか」「掲示板に古いチラシが掲示されていないか」などを確認し、管理状況の良い物件を選ぶと安心して住むことができるでしょう。

3-5.物件の状態

物件の状態によっては、リノベーション費用がかさむことがあるため、建物の現状を事前に確認しておくことも重要なポイントのひとつです。

例えば、断熱性能が低い場合、結露を原因とするカビなどのリスクがあります。カビは見た目の悪さだけでなく、構造物そのものを劣化させる原因となるため、事前にチェックしておくほうが良いでしょう。劣化の状況については、現況引き渡し物件を選べば比較的見極めやすいです。内装リフォーム後の物件は、劣化している箇所が見つけにくいため、リフォーム前の状態を確認できる物件を選ぶことをおすすめします。

そのほか、間取りを変更したい場合は室内の段差の有無も確認しておきたい箇所。段差がある場合、間仕切りを撤去するだけでなく、床をフラットにする工事が必要となります。また、段差が低いほうに合わせた場合、階下の部屋に対する防音も考慮する必要がありますので、防音・遮音対策の費用もかかることがあります。

4.中古マンションのリノベーションでできること

マンションのリノベーションでできる工事内容は、どのようなものがあるのでしょうか。代表的な工事内容について解説します。

4-1.間取りの変更

間取り変更は、マンションリノベーションのなかでも人気の高い工事です。個室とLDKをつなげて広いLDKにしたり、反対に部屋を区切ったりすることもできます。後述しますが、構造によっては大空間への間取り変更ができない場合もあるので、事前に構造を確認したほうがよいでしょう。

4-2.内装の変更

畳やカーペットからフローリングへの変更、壁紙の変更など、内装のリノベーションは比較的手軽にできる工事です。床や壁は面積が広いため、リノベーションすることで室内の印象をガラっと変えることができます。予算があまり用意できなくても、内装のリノベーションは優先させたいもののひとつといえるでしょう。

ただし、畳やカーペットからフローリングに変更する場合、遮音性が低くなる可能性があるため、注意が必要。また、マンションによっては、管理規約により床材の張り替えが禁止されているケースもあるので、管理会社への事前確認は必須です。床暖房の設置についても、施工可否や施工方法を確認しておきましょう。

壁紙の張り替えは可能であることが多いですが、躯体あらわしにしたい場合は、構造上可能かどうかの確認をおすすめします。

4-3.水まわりの変更

キッチンなどの水まわりの変更も、人気のリノベーションのひとつです。設備の入れ替えだけであれば、システムキッチンやユニットバスを導入することで比較的簡単にできます。築年数が経っている物件では、水まわりの汚れや劣化が目立つケースも多く、水まわりの設備を新しくすることで、快適な使い勝手になります。新しい設備はお手入れも簡単で、清潔感を保ちやすいことも魅力的ですね。

間取りの変更に伴い、対面キッチンやアイランドキッチンに交換する場合、配管の移動が生じるケースがありますので注意しましょう。マンションでは、配管経路が建物全体に影響しています。配管は構造部分に隠れているため、リフォーム会社に配管の移動が可能かどうか確認してもらうと良いでしょう。

また、配管の移動についても、建物によっては不可の場合があるため、事前に確認が必要です。

5.中古マンションのリノベーションでできないこと

ここでは、中古マンションのリノベーションでできないことについて解説します。

5-1.管理規約で禁止されていること

マンションの管理規約は、住民が快適に過ごせるよう、マンションごとに定められているものです。それぞれのマンションで独自の規約がある場合も多く、キッチンやお風呂などの水まわりを移動できなかったり、床の張り替えを禁止していたりするケースもあります。

近年はテレワークの普及でマンションを自宅兼事務所とする方も増えています。事務所にすること自体が管理規約で不可になっている場合もありますので、要注意です。また、事務所にする場合、電気の容量アップが必要になることもあるでしょう。しかし、電気容量の変更も規約で不可となっているケースがあります。

マンションの購入を決める前に不動産会社に相談し、管理規約を見せてもらうと良いでしょう。

5-2.共用部分のリノベーション

先述したように、エントランスなど建物自体の共用部分がリノベーションできないのはもちろん、窓やベランダ、玄関ドアも共用部分にあたるので注意が必要です。たくさん日光を取り込むために、窓を大きくしたいという要望があったとしても、サッシ自体を変更することはできません。この場合、間取りを変更して、間仕切りとなっている壁を撤去するなどの工夫が必要です。

内窓を取り付ける工事は許可しているマンションが多いですが、内窓の設置が可能かどうかについても、事前にマンションの管理規約を確認したほうがよいでしょう。

6.中古マンションの探し方&リノベーションを成功させるコツ

リノベーションイメージ

リノベーション前提の中古マンション探しと、その後のリノベーションを成功させるコツをご紹介します。

6-1.まずは物件購入のための予算を決める

予算の総額を決めたら、物件購入の予算とリノベーションの予算を分けて考えましょう。まずは物件購入のための予算をおおまかに決め、残りをリノベーションの予算とすることがポイントですよ。

リノベーションの予算を先に決めてしまうと、物件の予算を圧迫し、資産価値に乏しい物件の購入に繋がるリスクがあります。一方、予算的に厳しい場合、リノベーションは複数回に分けて進めることも可能です。

6-2.希望するリノベーションプランが可能かどうかチェックする

マンションの構造によっては、理想のリノベーションができない可能性があります。「壁式構造」の場合、壁が建物を支える構造になっていて、壁を取り払うような間取り変更を行うのは困難です。

一方、「ラーメン構造」の場合は柱と梁で建物を支えているため、比較的自由な間取り変更ができますよ。リノベーションで間取り変更を考えている方は、「ラーメン構造」のマンションを購入しましょう。

また、配管の位置を動かせない可能性があることも、先述しました。水まわりの場所を変更したい場合は、希望どおりの場所に移動できるかどうかも確認しましょう。

希望どおりのリノベーションプランが叶えられない箇所については、優先順位や代替手段についての検討をおすすめします。優先順位が低い場合や代替手段がある場合は、あまりこだわらないこともポイントです。

6-3.内見はリフォーム会社に同行してもらう

内見の際には、リフォーム会社に同行してもらうとよいでしょう。希望するリノベーション内容を相談しながら物件の内見をすれば、そのプランが実現可能かどうかもわかるため、購入の判断にも役立ちます。

7.中古マンションのリノベーションの流れ

施工内容によりますが、リノベーションは全体で半年から10ヶ月程度の工期がかかります。物件探しから引き渡しまでの流れは以下のとおりです。

順序 内容 期間
  • ・物件探し
  • ・リノベーションを依頼する会社の選定
  • ・リノベーションの予算決め
1~2ヶ月
  • ・物件の仮決定、ローン仮審査
  • ・物件の現地調査やヒアリング、リノベーションプランの設計
1~2ヶ月
  • ・物件決定、ローン契約
  • ・リノベーションプランの決定
2~3ヶ月
  • ・リノベーション工事~引き渡し
2~3ヶ月

リノベーションを行う際は、不動産会社やリフォーム会社、金融機関などと複数の打ち合わせが必要です。スケジュール管理も煩雑になりやすいため、すべてを1社の窓口に集約できるワンストップサービス提供のリフォーム会社を選択するのもひとつです。

▼参考情報
リノベーションの流れがすっきりわかる!期間や費用についても解説

8.おしゃれな施工事例を参考にリノベーションプランを考えよう!

リノベーションイメージ

ここからは、リノベーション事例を5つご紹介します。リノベーションにかかった費用や、ビフォーアフターの写真も掲載していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

8-1.【450万円/築21年以上】1LDKからワンルームにリノベーションしてホテルライクに

1LDKのマンションを、ワンルームにリノベーションした事例です。床や建具が濃い色だったこともあり全体的に暗い印象でしたが、寝室とリビングの間仕切りを撤去したことで明るい部屋に。建具なども白を基調とし、海外リゾート風のマンションになりました。



Before:濃い色の床や建具の影響で、部屋全体が暗い印象でした。



After:建具やケーシング(枠類)を白でまとめ、床も淡い色にしたことで明るいワンルームに。リビングにベッドを置き、ホテルのような海外リゾート風の空間になりました。

事例の詳細:マンションリフォーム 海外風インテリアでホテルライク

8-2.【540万円/築26年以上】おしゃれなヴィンテージ空間

もともと和室だった場所をLDKと一体化したリノベーション事例です。そのほかは大きな間取り変更はしていないものの、水まわりの設備を一新しました。



Before:LDKの隣には和室がありました。



After:LDKと和室を一体化し広々としたLDKに。デザインはヴィンテージ風に統一しました。おしゃれさだけではなく、住みやすさも考慮された空間になっていますね。

事例の詳細:ヴィンテージ感のこだわり

8-3.【630万円/築21年以上】開放的な空間にリノベーション

仕切りの多かった3LDKの間取りを全面リノベーションした事例です。LDKが広くなったほか、キッチンの向きなども変更し、動線を良くしました。玄関脇には土間を設け、趣味の自転車や自転車グッズをディスプレイしながら置けるスペースを確保しています。



Before:趣味の道具もリビングに置いてありました。



After:趣味の道具は玄関脇の土間に移動し、LDKは広々としたスペースを確保しました。カフェのような雰囲気のなか、ゆったりとくつろげそうですね。

事例の詳細:生活に溶け込む趣味のスペース

8-4.【700万円/築30年以上】趣味を楽しむためのリノベーション

築30年のマンションを、趣味のアウトドアに合わせてリノベーションした事例です。個性的な空間にするため、自然を感じるナチュラルな雰囲気を基調としました。ヘリンボーン柄の壁やフレームキッチンが印象的ですね。



Before:独立しているため、暗く狭いキッチンでした。



After:キッチンを囲んでいた壁は撤去。クローゼットがあった場所にダイニングテーブルを配置し、対面キッチンになりました。キッチンの腰壁に木の幕板を張り、ナチュラルな統一感がありますね。

事例の詳細:趣味のためのフルリノベ

8-5.【850万円/築11年以上】オーシャンビューを活かした海外風リノベーション

オーシャンビューのロケーションを活かしたリノベーション事例です。キッチンの壁や和室を撤去し、LDKと統合。眺望が良く、広々としたリビングで過ごせるようになりました。リビングの窓側にはガーデンスペースとした土間を設け、リゾートの雰囲気を作っています。



事例の詳細:眺望と趣味にこだわった開放感溢れるLDK空間

8-6.【950万円/築21年以上】吹き抜けのある素敵なリビング

マンションに吹き抜けを施工したリノベーション事例です。マンションの最上階部分で、天井裏のスペースを利用しながら配管を調整し、吹き抜けとロフトを設けました。新たに設置した梁は、個性的なデザインと配管隠しの機能を兼ね備えています。



Before:天井裏の空間。配管が多数入り組んでいる状態です。



After:吹き抜けとロフトを施工。マンションに開放感のある天井高ができました。お部屋の圧迫感が気になっている方は参考にしてみてくださいね。

事例の詳細:マンション最上階を生かして吹き抜けを

9.リノベーション前提の中古マンションを購入し自分好みの家を手に入れよう!

この記事では、リノベーション前提の中古マンションを購入するメリットや、購入の際の注意点などについて解説しました。ご紹介したポイントや事例なども参考に、思い通りの住まいを手に入れましょう。

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