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中古一戸建てをリノベーションするメリットや注意点は?

  • 最終更新日:2019-01-29

中古一戸建てをリノベーションするメリットや注意点は?

「一戸建てにこだわりたいけど予算が厳しい」、「建売はどれも同じに見える」といった場合には、中古一戸建てを購入し、リノベーションするという方法がおすすめです。今回は中古一戸建てをリノベーションするメリットや適した物件の見分け方を解説、合わせて注意点や失敗しないポイントを紹介します。

中古一戸建てをリノベーションするメリット

中古一戸建てを購入してリノベーションしたときには、下記3つの大きなメリットがあります。

建売や注文住宅より費用が安い

中古一戸建ては、築年数や立地などの条件によって下げ幅は異なるものの、建売や注文住宅よりも少ない費用で購入できます。老朽化した箇所の修繕費や不動産業者へ支払う仲介手数料、不動産所得税などを差し引いても、新築物件よりも安く手に入るため、新築にこだわらないのであればお得です。

建売と比べ自分好みの内装や設備を選べる

建売住宅は一般的に使いやすいと想定される間取り、好まれる内装を想定して造られています。そのため、「どの家も似たような造り」となってしまうことが多いのです。画一的な住宅でもインテリアによっては個性的にすることは可能ですし、さほど不便を感じないこともあるでしょう。しかし、中古一戸建て+リノベーションという選択肢は、格段にオリジナリティが高い・自分や家族に合わせた住宅が作れます。新築の注文住宅を建てるのと近いレベルで要望を反映できるのです。

気に入った立地の物件が見つかる可能性が高い

駅前や学校、スーパーが近いといったアクセス良好な立地や、景観の良い立地など、条件の良い立地は人気も高くなります。そのため、新築物件を見つけようとすると条件を妥協する必要が出てくることもあるかもしれません。中古物件も視野に入れて探してみると選択肢は大きく広がります。

リノベーションに適した中古一戸建てとは

中古一戸建てには、リノベーションに適した家・適さない家があります。適さない家でも工夫によってはリノベーションが可能となるケースもありますが、基本的には下記のようになります。

2000年以降に建築確認申請された家

木造の中古一戸建ての耐震性を確認する際には、1981年と2000年の建築基準法改正を知っておいて損はありません。1981年以前の耐震基準(旧耐震基準)は、「震度5の地震が来ても倒壊しない」ことを条件に定められていましたが、1981年の法改正で「震度6強~7の地震が来ても倒壊しない」ことを条件に基準が引き上げられました。

さらに、2000年には基礎形状や柱の接合方法についての基準が明記され、住宅性能表示制度として「耐震等級1~3」の表示が設定されたことによって、中古一戸建てでも2000年以降に建築確認申請された家なら耐震面での安心感が高くなります。

築20~30年の家

不動産の価値は築年数に伴って下がっていきます。

マンションと比較すると一戸建ては経年劣化による傷みが早いとされていますが、近年では施工・耐震技術の向上によって築年数20~30年でも問題なく住める物件が多くあります。しかし、税務上、法律で耐用年数が22年に設定されていることで不動産価値はゼロ円に。不動産としての価値がなくなることで土地代のみで購入できるのです。

耐用年数は建物の寿命ではありませんので、住むうえでは安心して生活することができます。

間取り変更しやすい工法の家

木造軸組工法は柱や梁で建物を支えているため、間取りの変更がしやすいことが特徴です。木造軸組工法は在来工法とも呼ばれ、古くから日本の住宅に使用されています。

対して1970年代に普及し始めた木造枠組壁構法・通称ツーバイフォー(2×4)工法は、壁と枠組みで家を支える構造となっており、壁を抜くことができないため、間取りの変更が容易にはできません。

そのため、リノベーションを前提として中古一戸建てを選ぶ際には、木造軸組工法で建てられているかが非常に重要なポイントとなります。

中古一戸建てをリノベーションする際の注意点

中古一戸建てを購入してリノベーションするなら、注意点もしっかりとチェックしておきましょう。

構造部分の状態が分からない

建物の内部は見た目にはわかりません。住宅の強度において重要な構造部分がどのような状態にあるのか、ホームインスペクター(住宅診断士)に診断してもらうことをおすすめします。

瑕疵担保期間が短い

住宅を購入した後になって、購入前からの不具合に気が付いた場合、売り主負担での修理または保証を受けられる期間を瑕疵担保期間といいます。中古一戸建てでは個人同士の売買なら3ヵ月、法人なら2年とされていますが、中には保証がまったくない物件も。契約前に期間と保証の適用条件をしっかりと確認しておきましょう。

ローンが組めない物件がある

次のような条件の中古物件では、「住宅ローンが借りられない」、「融資額が低く設定される」といった場合があります。

      • 再建築不可物件

建築基準法の基準では、幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接していなければなりません。 しかし、この条件を満たしていない物件は「再建築不可」物件と呼ばれ、万が一火災や地震などで建て替えが必要となったときにも新たに建て直すことができません。

      • セットバック要物件

道路の広さを確保するため、敷地に接する道路の幅が4m未満の土地では道路の中心線から2m以上離れたところを敷地境界線とし、境界線を超えて建物を建てることはできません。このような条件下にある物件は、条件や備考として「セットバック要」と記載されています。

      • 建ぺい率や容積率オーバーの物件

住宅地の中でも最も基準が厳しい第一種低層住居専用地域の建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合が30~60%、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合が50%~200%と定められています。

建ぺい率・容積率は地域によって基準が異なるため、事前にチェックしておきましょう。

築年数が古い物件は建て替えも検討

木造住宅の寿命は30年~80年と言われており、数字に大きく開きがあることに気が付くかと思います。

これは、個々の住宅によって構造や設計、住み方によって差があるからです。

「築年数や家屋の状態から建て替えを検討した方が良いかもしれないが、判断が付かない」といった場合には、ホームインスペクター(住宅診断士)やリフォーム会社に相談してみることをおすすめします。

住み始めるまで時間がかかる

物件がすぐに入居できる状態であれば、契約から住み始めるまでの期間は1ヵ月程度となります。

しかし、リノベーションを行う場合には施工の規模に応じて期間がかかります。

中古一戸建ての場合、広さにもよりますがフルリフォームで2ヶ月からとイメージしておくと良いでしょう。

中古一戸建てのリノベーションを失敗しないポイント

ここでは、中古一戸建てのリノベーションで知っておきたい「失敗しないポイント」を紹介します。

現地を訪れる

中古一戸建てに限らず、住宅を購入する前には必ず現地を訪れることが重要です。

基本的なことですが、時間を変えて複数回訪れることで、本当に購入したい・住みたいと思える物件なのかを見極めることができます。

中古購入の前に業者や専門家に状態をチェックしてもらう

前述した耐震性の他にも、断熱性や家屋の状態、害虫対策など、専門家ならではの目線でチェックしてもらうべき項目は多くあります。長く安心して暮らす家を造るためには、素人では想像しにくい部分にも重要なチェック項目が隠れています。ホームインスペクター(住宅診断士)やリフォーム会社と積極的に意見を交わし、プロの力を借りましょう。

事例紹介

全面リフォームで新築のように生まれ変わった、築37年のわが家
築37年の家を全面リノベーションして新築以上の使い心地に。

家族構成の変化に合わせ、大人中心の生活スタイルへ
家族構成に合わせて戸建てを全面リノベーションした事例

中古戸建ての内装を一新。無垢の床材であたたかみのある空間に
中古一戸建ての内装をリノベーションし、明るく清潔なイメージに。

まとめ

中古一戸建てを購入してリノベーションするという方法は、費用を抑えつつ家族のライフスタイルに合わせた住宅を造ることができます。 メリットや注意点、事例を参考に、住宅購入の際の選択肢を広げてみてください。

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