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空き家をリノベーションして活用しよう！思い出の家を明るく再生！

最終更新日：2016-07-26

空き家の数が増加しています。このまま進むと2033年の空き家率は30.4％まで上昇すると予測されており、国も対策に本腰を上げています。

・老朽化・治安悪化の原因…空き家の問題点とは？
・住環境面
・費用面
・空き家をリノベーションするメリット
・空き家を所有している場合のメリット
・これから空き家を購入する場合のメリット
・フルリノベーションで空き家を活用！
・賃貸物件やシェアハウスとして貸し出す
・改装可能な店舗物件として貸し出す
・公共施設、文化施設へ提供する
・空き家に新たな価値を生み出そう！

もし亡くなった親の家が誰も使わないまま放置されているなど、空き家を持て余している人がいましたら、この際リノベーションして活用してはどうでしょうか？空き家リノベーションにはさまざまなメリットがあります。
今回は、空き家リノベーションについてご紹介します。

老朽化・治安悪化の原因…空き家の問題点とは？

近年、放置されている空き家の数が増加しています。野村総合研究所によると、このまま行けば、2033年の総住宅数は約7,130万戸へと増大し、空き家数は約2,170万戸、空き家率は30.4%へと、いずれも上昇する見込みだということです。

行政も手をこまねいているわけではなく、「空き家対策特別措置法」施行によって、危険とされる家屋を行政代執行によって解体して対策を行っています。
では、空き家を放置するとどんな問題があるのでしょうか？

問題は、大きく分けて住環境面と費用面の2つです。

住環境面

老朽化した空き家は倒壊の危険が高く、また害獣や害虫の巣窟となりがちです。さらに、不審者の拠点になったり、放火の対象になるおそれもあります。つまり空き家は、家屋自体の滅失の危険に加えて、周囲の住宅や環境にも悪影響を及ぼす可能性が高いということです。

費用面

上記の被害を予防するために管理維持費が必要です。この費用は空き家が老朽化するほど高額になります。

このようなマイナス面が指摘されているにもかかわらず、空き家の数が増加している理由、つまり解体されない理由は何でしょうか？
それは、解体に関連する費用が管理維持費を上回っているというのが主な理由です。空き家の解体には、解体費用が不可避であるとともに、更地となった土地には、建物のある土地よりも高い比率の固定資産税が課せられます。そのため、空き家やその土地の活用方法を考えられない場合は、費用面から放置することを選んでいるのだと思われます。

野村総合研究所
http://www.nri.com/Home/jp/news/2016/160607_1.aspx

空き家をリノベーションするメリット

上記で整理した空き家の問題点をもとに、以下では空き家をリノベーションするメリットについて、すでに空き家を持っている場合と、これから空き家をリノベーションして住もうとする場合に分けて解説します。

空き家を所有している場合のメリット

解体したり、そのまま放置するよりも、リノベーションしたほうが中長期的に見た場合、全体の経費が安くなるケースがほとんどです。理由は、工事費用だけを考えた場合、リノベーションより解体費用のほうが安かったとしても、それ以降の固定資産税の課税率に違いが出て、結局はリノベーションしたほうが安上がりだからです。

また、リノベーションは新たな価値創出の手段でもあります。例えば、空き家を賃貸物件として活用することが可能になります。
賃貸物件にするメリットは2つあります。1つは、家賃収入が発生することです。上手に運用することで、それまで維持費と税金で財を食い潰すだけだった空き家を、自ら財を生む空き家に変えることも可能です。
もう1つは、相続税の節税対策になることです。賃貸物件の土地は同価値の現金や自用の土地よりも、相続税率のかかる評価額が減額される傾向にあり、相続税が実質安くなります。このように、既に住宅としての役目を終えたと思われる空き家であっても、活用する手段はいくつもあるのです。

これから空き家を購入する場合のメリット

これから空き家を購入してリノベーションし、新居として利用する場合のメリットは何でしょうか？
ハード面のメリットとしては、空き家は新築よりも格安に調達できるということです。また立地に関しても、空き家のような中古物件は新築よりも数が多く、駅近など自分の希望により合致した物件を探しやすいという特徴があります。
ソフト面のメリットは、購入した空き家をリノベーションすれば、自分のライフスタイルや好みに合わせて自由にアレンジしたり活用できることです。新築の場合は、用意されている箱に自分の生活を合わせていく必要があります。しかし、空き家リノベーションなら、自分の今後の人生設計に合わせて一から住環境をつくり上げいくことができるのです。
新築物件の購入ではなかなか難しい、我が家ならではのこだわりを実現しやすいのが、空き家リノベーションの魅力です。

フルリノベーションで空き家を活用！

空き家リノベーションにはフルリノベーションがおすすめです。フルリノベーションとは、住宅の骨組み以外をすべて改修することです。別名として、改修過程で骨組みしか残らないことから、スケルトン（リノベーション）と呼ばれることもあります。旧居の名残は骨組みしか残らないため、外見は新築と遜色ない仕上がりになります。
骨組みを残すといっても、可能な範囲で間取りを変更することができるため、「子供部屋が欲しい」「二世帯住宅にしたい」といった希望も、フルリノベーションなら実現しやすいでしょう。

では、実際にフルリノベーションで生まれ変わった空き家の活用事例を紹介します。

賃貸物件やシェアハウスとして貸し出す

核家族化の進んだ現代では、大きめの空き家を所有していても、持て余してしまいがちです。そこで賃貸として活用する方法があります。フルリノベーションなら間取り変更が可能なことが多く、いくつか部屋を設けて入居者それぞれの生活圏をつくることで、賃貸やシェアハウスとして活用することができます。

改装可能な店舗物件として貸し出す

これも賃貸の一種ですが、こちらはリノベーションの手間と費用まで借主側に負担してもらう方法です。商業区の一角に空き家がある場合は、そのまま放置するよりも店舗のコンセプトに合わせて借主に自由にリノベーションしてもらい、賃料収入を得るほうが賢いやり方といえるでしょう。

公共施設、文化施設へ提供する

住宅地の中にある空き家の場合は、住宅利用のほかにも、集会所やコミュニティスペースとして活用してもらうこともできます。この場合、使用料の契約などを事前に決めておけば、誰でも気軽に利用できる憩いの場として空き家が生まれ変わります。また築年数が古い古民家の場合には、内装をリノベーションして文化体験の拠点として提供することもできます。その場合、自治体によってはリノベーションのための助成金が出ることもあります。