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リノベーションに確認申請が必要な場合や注意点など

最終更新日：2019-03-14

建物が違法につくられていないかをチェックする建築確認。新築の場合は必ず必要ですが、リノベーションの場合はどうなのでしょうか。もし違反してしまうと罰則を受ける可能性も。知らなかったからでは済まされない建築確認申請について、法律を元に詳しく解説します。

・建築確認申請とは
・建築基準法におけるリノベーションとは
・第一号～第四号の建物とは？
・「大規模の修繕」「大規模の模様替え」とは？
・確認申請が必要なケース
・確認申請が必要ないケース
・確認申請の注意点
・このページのポイント

建築確認申請とは

建物を新築または増改築する際、その建物が建築基準法や都市計画法等に適合しているか、審査を受けなくてはなりません。
これを建築確認申請といいます。

新築の場合は必ず必要ですが、リノベーションの場合は工事内容によります。

建築確認申請の申請主は建築主ですが、実際の手続きは設計を担当したハウスメーカーや工務店が行います。
申請先は、自治体の役所、もしくは民間の指定確認検査機関です。

建築基準法におけるリノベーションとは

リノベーションと建築確認申請について、建築基準法ではどのように定義されているのでしょうか。
ここで解説していきます。

まずは確認申請について。

これは建築基準法の第六条に下記の通り記されています。

建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合（中略）、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、（中略）確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。

整理すると、

・建物を新築する場合、確認申請は必ず必要
・リノベーションは「大規模の修繕・大規模な模様替え」になるので、確認申請が必要なのは第一号～第三号までの建物のみ

となります。

第一号～第四号の建物とは？

建築基準法の第六条に出てくる「第一号～第四号」の建物とはどんなものなのでしょうか。
第一号～第四号に該当する建物は建築基準法で以下の通り定められています。

・第一号
映画館・病院・学校・百貨店等に利用する特殊建造物で、その用途に利用する部分の床面積が100㎡を超えるもの

・第二号
木造の建築物で3階建て以上、または延べ面積が500㎡、高さが13ｍもしくは軒の高さが9ｍを超えるもの

・第三号
木造以外の建築物で2階建て以上、または延べ面積が200㎡を超えるもの

・第四号
第一号～第三号以外の建築物のほか、都市計画区域や景観法等で定められた区域内における建築物

一般的な木造2階建ての住宅は、第四号にあたります。

「大規模の修繕」「大規模の模様替え」とは？

建築基準法では、新たに建物を建てる場合、第一号～第四号すべての建物について確認申請が必要であると定められています。
また、第一号～第三号の建物に対し、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」を行う場合も、確認申請が必要となります。

この「大規模」がどの程度の工事なのか、建築基準法では以下のように定められています。

・大規模の修繕
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。

・大規模の模様替え
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替をいう。

ここでいう主要構造部とは、「壁、柱、床、はり、屋根又は階段」のこと。間仕切壁や間柱などは含みません。

つまり、「壁、柱、床、はり、屋根又は階段」のうち1種以上について、半分以上を壊して新たにリフォームする場合を、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」と呼んでいるのです。
ちなみに、ここで使われている「主要構造部」とは、一般的に使われている「建物を支えるために重要な部分」という意味ではないので注意が必要です。

また、半分以上を意味する「過半」についても、実際は審査する機関によって判断が分かれるところなので、こちらも気をつけましょう。

確認申請が必要なケース

リノベーションで確認申請が必要なのは、以下のケースです。

・10㎡以上の増築工事
増築工事は、庇の増設など床面積が増えない場合も対象になるため、注意しましょう。

・準防火地域、防火地域の増築工事
これらの地域で増築する場合、10㎡に満たなくとも確認申請が必要です。

・「木造2階建て以下の住宅」以外の大規模な修繕、大規模な模様替え
一般的な木造2階建て以外の住宅、例えば「鉄骨造で3階建ての住宅」に対し、大規模な修繕もしくは大規模な模様替えを行う場合は、確認申請が必要です。
大規模な修繕・模様替えとは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）を半分以上変更する場合を指します。

確認申請が必要ないケース

リノベーションで確認申請が不要なのは、以下のケースです。

・「木造2階建て以下の住宅」の工事
延べ面積500㎡以下の木造住宅のリノベーション工事で、増築しない場合は、確認申請が不要です。

・「木造2階建て以下の住宅」以外の、外壁の塗り替えや内装・設備の変更などの工事
大規模な建築物の場合でも、外壁の塗り替えや内装・設備の変更といった、主要構造部に関わらない工事であれば、確認申請は不要です。

・アパート・マンションなど集合住宅の住戸内のリノベーション
専有部分のリノベーションは、確認申請を必要としません。ただし、管理組合への届け出は必要です。

確認申請の注意点

確認申請の注意点について解説します。

まずは、確認申請が必要な工事なのに申請を怠った場合。これは違反となります。
違反が発覚すると、行政の建築指導課から指導が入ります。
指導の内容は、確認申請すれば済むものから、工事の中止、建物の取り壊しなど状況により様々。

それでも従わない場合は、罰金や懲役刑を課せられる可能性があります。

それから、再建築不可物件の場合。
接道義務を満たしてないなど再建築不可物件の物件は、確認申請ができません。

そのため建て替えは不可能で、リノベーションの場合も確認申請が不要な工事に留める必要があります。

最後に確認申請自体について。

確認申請が必要かどうかはグレーゾーンも多く、各自治体で判断基準が違う場合もあります。
同じような工事でも、場所によって判断が変わることもあるので注意しましょう。

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理解が難しく、手間のかかる印象の建築確認申請ですが、安全を守る大切なもの。
リノベーションの際は自己判断せず、気になることは専門家に相談しながら進めましょう。

このページのポイント

建築確認申請とは？: 建物を新築または増改築する際、その建物が建築基準法や都市計画法等に適合しているかどうかの審査のための申請を「建築確認申請」と言います。新築の場合は必ず必要ですが、リノベーションの場合は工事内容によります。
（詳しくはこちら）
確認申請が必要なケースは？: 10㎡以上の増築工事、準防火地域、防火地域の増築工事、「木造2階建て以下の住宅」以外の大規模な修繕、大規模な模様替えが対象となります。
（詳しくはこちら）
確認申請の注意点は？: 確認申請が必要な工事なのに申請を怠った場合は違反となります。確認申請が必要かどうかはグレーゾーンも多く、各自治体で判断基準が違う場合もあるため、しっかり確認しましょう。
（詳しくはこちら）