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事故物件とは?見分け方や告知義務について紹介

  • 最終更新日:2019-03-01

事故物件とは?見分け方や告知義務について紹介

中古物件を購入してリノベーションしようと考えて家を探している人の中には、「事故物件」を避けたいと思っている人もいるでしょう。今回は、事故物件とはどういうものなのか、告知義務はあるのかといった基礎情報を解説します。事故物件の見分け方や注意点もあわせて紹介しますので、参考にしてください。

事故物件とはどういうものなのか?

「事故物件」とはどういう物件のことを指すのでしょうか。基礎知識としてまずは、事故物件の定義について解説します。また、一口に事故物件と言ってもいくつか種類がありますので、こちらについても見ていきましょう。

事故物件には厳密な定義なし

「事故物件という言葉を耳にしたことはあっても詳しくは知らない」という人もいるでしょう。実際、事故物件という言葉は法律用語ではないため、どういうものを指すのか厳密な定義はありません。一般的なイメージでは、「事故物件は何かしらの事件や事故があった物件」といわれることが多いです。しかし、事故物件の種類は大きく2つに分けられます。

事故物件の種類1:事件・事故があり、住むのをためらうような物件

事故物件と聞いて多くの人がイメージするのは「事件や事故があって人が住むことをためらうような物件」でしょう。これらは「訳あり物件」「心理的瑕疵物件」ともいわれています。

事故物件には、殺人事件や事故死、自殺など、何らかの理由で人が亡くなっている物件はもちろん、過去に火災などの災害を受けている物件なども含まれます。

事故物件の種類2:事件・事故以外の事故物件

事件や事故があった物件以外に、次のようなものも事故物件といわれます。

  • ・ローン不払いによる売却物件
  • ・雨漏り物件
  • ・シロアリ被害物件
  • ・宗教団体や暴力団事務所が近くにある物件

ただし、病死や家族に看取られての老衰による死亡などは、人が亡くなっている物件であっても事故物件には含まれないとされています。

事故物件の告知義務やルールなど

事故物件を取り扱う際、賃貸・売買にかかわらず不動産会社や貸主・売主には注意しなければならない点があります。ここでは、不動産会社や貸主・売主が事故物件を取り扱う際の告知義務やルールについて見ていきましょう。

貸し主は借り主に事前告知する義務がある

事故物件といわれるものに明確な定義はありません。しかし、賃貸の場合は、貸し主(大家)は入居を希望している人(借り主・入居者)と賃貸借契約を結ぶ前に、事故物件であることを伝えなければなりません。

また、売買の場合も「心理的瑕疵物件」に当たる可能性があるため、売り主は買い主に対して告知しておく必要があるといえるでしょう。

ただし法律的に明確なルールはない

「事故物件の告知義務がある」といっても、法律的に定められたルールはありません。

  • ・次に入居・購入する人だけでいいのか、2人目もしくはそれ以上の人にまで告知が必要なのか
  • ・事故が起こってから1年以内に契約する場合だけでいいのか、20年以上たっても伝えるべきなのか

など、人数や期間は明確に決まっていないのが実情です。

事故が起こってから1人目の入居者には伝えるのが慣例

法的ルールはないといっても、不動産業界的には「事件が発生してから次に入居する人には事故物件であることを伝える」のが慣例となっています。

また、不動産会社によっても違いがあり、「賃貸の場合は事故から2~5年(URの場合は1年)以上たっている場合は告知義務なし」という期間の目安も存在しているといわれています。

2人目以降の入居者や別室での事故は不動産会社の良心で判断される

良心的な不動産会社ならば、貸し主や売り主に不利益な情報も教えてくれることがあります。しかし、事故物件には2人目以降への告知義務はありません。同じ物件の別室で事件・事故が起こった場合も同様です。中には事故物件だと知らずに入居してしまう人もいるでしょう。2人目以降も告知するかどうかは不動産会社によって異なりますので、事故物件を避けたい人は見分け方を知っておくとよいでしょう。

孤独死は事故物件にならない場合が多い

老衰や病死などは事故物件には含まれないとお伝えしましたが、孤独死の場合はどうでしょうか。

孤独死の場合、「事故死」や「変死」など、事件性のあるものではないため事故物件にならないケースが多いです。ただし、「人が亡くなっている」ことが「心理的瑕疵」に当たるとして、事故物件と判断している不動産会社もあります。

知っておきたい事故物件の見分け方

事故物件を貸す・売る際、不動産会社や貸主・売主が契約前に事故物件であることを教えてくれないケースもあります。事故物件を避けたい人はもちろん、事故物件かどうか知ったうえで判断したい人のために、見分ける方法を6つご紹介します。

「告知事項あり」「瑕疵あり」などの記載がある

事故が起こってからまだ誰も入居していない状態で募集されている場合、事故物件の募集図面には「告知事項あり」「瑕疵あり」「特別募集」などの記載があるケースがほとんどです。この場合は、不動産会社に詳細を尋ねてみるようにしましょう。

ただし、法的には表示義務がないため、必ずしも記載されているとは限りませんので注意してください。

家賃や販売価格が相場よりも安い

家賃や販売価格が周辺物件の相場よりも3~5割ほど安い場合も、事故物件の可能性があります。その物件で事故・事故が起こったことを告知すれば、入居を拒む人もいます。借り手や買い手がつかなければ、貸し主・売り主にとってマイナスになるため、家賃を相場よりもだいぶ安くすることによって借りて(買って)もらえる確立を高めていると考えられます。

部屋の一部や集合住宅の1部屋だけが修繕されている

事故や事件などが起こると、床や壁などに傷や汚れがつく可能性があります。それを消すため、部屋の一部もしくは集合住宅の1部屋だけをリフォームしているケースも見受けられます。どこかしら不自然なリフォームがあると感じたならば、不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。

ただし、キッチンやトイレ、お風呂などの水まわりは、経年劣化によるリフォームであることも多いです。

マンションやアパートなどの名前が変わっている

マンション名やアパート名が変更になっている場合も、事故物件の可能性があるので注意しましょう。

大きな事件・事故が起こると、報道などで物件名が有名になることがあります。物件名から事件をイメージされることを避けるため、物件名を変えているケースは多々見られます。以前の物件名が地図に残っていることもあるので、調べてみると何かしらわかるかもしれません。

集合住宅の特定のフロアだけ空き室が多い

階数の多いマンションなど、集合住宅の中で一部のフロアだけ空室が目立つ場合は、そのフロアで何らかの事件・事故が起こっていると考えられます。

自分の部屋で事件が起こったわけではなくても、同じフロアに事故物件があるのは避けたいと考える人は少なくないでしょう。孤独死の場合でも、警察の出入りや臭いなどから近隣住民が気付き、引っ越して行くケースもあります。

定期借家契約になっている

賃貸の場合、定期借家契約の物件も事故物件であることがあります。

事故後すぐの入居者の場合、大家は事故物件であることを告知しなければならず、相場よりも家賃を安くして募集しているケースがあります。しかし、その次の入居者からは告知の必要がないため、相場家賃に戻して通常通り貸し出そうと考えている人もいます。この場合は、安い家賃のまま更新できないよう定期借家契約になっている可能性があります。

事故物件を借りる際の注意点

事故物件の家賃の安さなどをメリットに感じ、あえて事故物件に入居したいと希望する人もいるでしょう。入居後に「失敗した」ということにならないよう、事故物件を借りる・購入する際の注意点について解説していきます。

入居審査など条件が緩くなることがある

事故物件やその周辺では、通常の物件に比べて借り手や買い手がつきにくくなることがあります。 そのため、「賃貸の入居審査を緩くする」「ペット可にする」など、条件を緩和して入居者を決めているケースもあります。

これだけならばメリットのように思えますが、入居条件が下がると同時に住民モラルが下がってしまい、トラブルが増える可能性もありますので注意しましょう。

気になる場合は不動産会社や近隣住民などに直接尋ねよう

過去に事件・事故が起こっている物件でも、告知義務には当たらない、もしくは不動産会社が告知をしないと判断している物件もあります。先にご紹介した事故物件の見極めポイントで気になる部分がある場合はもちろん、なんとなく気になる場合も不動産会社や近隣住民に聞いてみることをおすすめします。近隣住民が不在だったり、聞きづらかったりする場合は、近くの飲食店などに聞いてみてもよいでしょう。

まとめ

事故物件の基礎知識や見極めるポイントなどをご紹介しました。

賃貸はもちろん、リノベーションをして入居するための中古物件を探している場合も、事故物件かどうかは気になるものです。納得した物件に住めるよう、気になる場合は不動産会社や近隣住民に確認することをおすすめします。

このページのポイント

事故物件とはどういうもの?
「事故物件」という法律用語はないため、厳密な定義はありません。一般的なイメージでは、「事故物件は何かしらの事件や事故があった物件」といわれることが多いでしょう。その他、ローン不払いによる売却物件やシロアリ被害物件なども事故物件といわれるようです。
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事故物件の告知義務やルールとは?
貸し主は借り主に事前告知する義務がありますが、法律的に定められた明確なルールはありません。事故が起こってから1人目の入居者には伝えるのが慣例になっていますが、2人目以降の入居者や別室での事故は不動産会社の良心で判断されることが多いです。
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