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ワンルームのリノベーションはメリットだらけ？費用の目安や注意点

最終更新日：2019-01-29

「賃貸に出しているワンルームに借り手がつかない……」とお悩みではありませんか？もしかすると、デザインや設備に不満があって、なかなか借り手がつかないのかもしれません。そうした問題は、リノベーションを行うことで解決できることも。ここでは、ワンルーム物件のリノベーションのメリットなどを解説します。

・ワンルームマンションをリノベーションするメリット
・1：物件の人気が高まり空室リスクが下がる
・2：リフォームが節税効果にもつながる
・3：自身の住居としてだけでなく、投資にも活用できる
・ワンルームをリノベーションする2つのケース
・主に内装をリノベーションする原状回復のケース
・間取りなど部屋全体をリノベーションするケース
・ワンルームをリノベーションする費用の目安
・内装のみをリノベーションするケースの費用相場
・水回り設備をリノベーションするケースの費用相場
・ワンルームをリノベーションする際の4つの注意点
・1：賃貸物件の場合は入居者に好まれる設備を選ぶ
・2：近隣の物件と比較してリノベーションプランを検討する
・3：リノベーションを検討する際には相見積もりを取る
・4：リノベーションの際には水回りの修繕もしっかり行う
・ワンルーム物件リノベーションの事例紹介
・賃貸用物件で和室を洋室にしたケース
・ワンルームから1Kに間取り変更したケース
・賃貸用物件でバス・トイレを別にしたケース
・まとめ
・このページのポイント

ワンルームマンションをリノベーションするメリット

「リノベーションはお金がかかるし……」と踏ん切りがつかない方もいることと思います。でも、ワンルーム物件のリノベーションには、3つのメリットがあります。具体的に見ていきましょう。

1：物件の人気が高まり空室リスクが下がる

「なかなか入居希望者が現れない」というマンションでは、キッチンやトイレ・浴室などが使いにくい、内装がスタイリッシュでないといった理由で入居希望の人がいないことも考えられます。つまりマイナスポイントとなっている部分をリノベーションすれば、空室リスクが下がるかもしれないのです。

リノベーションにかかる費用は工事内容にもよりますが安くはなく、短期的に考えればマイナスに捉えられてしまいがちです。しかし、長期間入居希望者が出ず空室のままになってしまうことを考えれば、使いにくい部分をリノベーションして入居してもらったほうがよいといえます。ワンルームの家賃は都内なら10万円前後なので、長い目で見ればプラスになるはずです。

2：リフォームが節税効果にもつながる

所得は、「収入－必要経費」という式で計算され、所得が多ければ納税額も多くなります。リフォーム費用はすべて修繕費・資本的支出として必要経費に加算されるため、所得税額を減らすことができます。

ただし、修繕費は全額経費にできても、資本的支出は減価償却扱いになるため、一度に全額経費とすることはできません。この点には注意しましょう。

3：自身の住居としてだけでなく、投資にも活用できる

中古物件を購入してリノベーションすれば、新築物件を購入するよりも安く、自分の理想とする部屋を手に入れられます。構造によっては制限もありますが、間取りを変更するなども可能です。

また、よくあるワンルームでも、リノベーションすることによって価値を高めることができます。不動産投資として、人気エリアや駅チカなど好立地の中古マンションを購入してリノベーションするのもおすすめです。

ワンルームをリノベーションする2つのケース

ワンルームのリノベーションには、原状回復のケースと、部屋全体をリノベーションするケースの2つに分けられます。

主に内装をリノベーションする原状回復のケース

原状回復のためのリノベーションは、壁紙の貼り替えや仕上げが中心となります。

普通のシンプルな壁紙でなく、アクセントクロスを貼ることで、他の部屋とは異なるおしゃれなワンルームを演出できます。

アクセントクロスは一般の壁紙より費用はかかりますが、貼り替えるだけで入居率が上がることも期待できます。貼り替えだけなら10万円以下で可能なので、費用対効果を考えれば、やっておく価値は十分にあるでしょう。

間取りなど部屋全体をリノベーションするケース

部屋全体を一新するリノベーションは、水回り設備の交換や3点ユニットバスの分離、間取り変更など大掛かりなものになります。

工事が大規模に及ぶことが多くなるため、費用も高くなります。入居率の上昇を期待するなら、最低限水回り設備の交換はしておいたほうがベター。ウォシュレットの導入も前向きに検討しましょう。

ワンルームをリノベーションする費用の目安

一部のリフォーム会社では1平米あたりの費用を公開しています。リノベーションを考えている物件の面積に合わせて計算すれば、おおよその費用も予測可能となります。ただし、公開されているのはあくまで基本工事価格のみ。工事内容や設備などによって価格が大きく変わることもあります。

内装や設備をすべて取り除いて、構造部分からリノベーションする場合の相場は約300万円。これだとなかなか手が出しにくいですよね。でも、内装部分だけリフォーム、設備などはメンテナンスのみにとどめるなら、費用をぐっと抑えられます。

内装のみをリノベーションするケースの費用相場

内装のみをリノベーションする場合の費用相場は約6～23万円となっています。「差がありすぎでは？」と思った方もいるかもしれませんが、これは、どこまで工事をするかによって変わります。

壁紙の貼り替えだけなら6～7万円ですが、壁紙をアクセントクロスにするならそこに＋1万円、ダイノックシートの仕上げをプラスするなら＋3万円、床の張り替えもするなら＋10～12万円といった形で増えていきます。

水回り設備をリノベーションするケースの費用相場

部屋全体をリノベーションする場合の費用相場は約67～227万円となっています。内装のみのリノベーションと比較すると、かなり高くなりますね。

部屋全体をリノベーションするケースは、3点ユニットバスの場合と、そうでない場合とで費用に差が出ます。

3点ユニットバスの場合のリノベーション費用はこうなります。

壁紙や床の張り替え、ダイノックシートによる仕上げ、3点ユニットバスの入れ替え：67～70万円
＋ミニキッチンの入れ替え：＋約27万円
＋ウォシュレットの設置：＋8～10万円
＋3点ユニットバスの分離：＋80～120万円
合計182～227万円

一方、3点ユニットバスでない場合のリノベーション費用はこうなります。

壁紙や床の張り替え、ダイノックシートによる仕上げ、ユニットバス・トイレの入れ替え：79～82万円
＋ミニキッチンの入れ替え：＋約27万円
＋ウォシュレットの設置：＋8～10万円
合計114～119万円

3点ユニットバスである場合、それを分離するところでかなりの費用がかかることがわかります。ただ、「バスとトイレは別でないと」という人も多いので、このユニットバスの分離はしておいたほうが賢明だといえるでしょう。

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ワンルームをリノベーションする際の4つの注意点

ワンルームのリノベーションで失敗しないために、いくつかおさえておくべきポイントがあります。特に以下の4つのポイントに注意しましょう。

1：賃貸物件の場合は入居者に好まれる設備を選ぶ

ワンルームマンションではキッチンやトイレ、浴室はシンプルな設備になりがち。しかし、実際キッチンも十分に調理ができるようにガスコンロなどが使えるもの、ユニットバスよりトイレと浴室が別々になったもののほうが好まれます。

中古のワンルームマンションも、キッチンをより使いやすくしたり、トイレと浴室を分けることで空室を減らすことは可能です。実際に、和式トイレを洋式トイレにする、洋式便座にウォシュレットを追加するだけでも入居者が増えた事例もあります。

大掛かりなリノベーションを行わなくても、ちょっとした工事で入居者を増やすことは十分に可能です。

2：近隣の物件と比較してリノベーションプランを検討する

せっかくお金をかけてリノベーションしたのに、入居率も上がらずいいことなし……」といったことは、避けなければなりません。どういったリフォームをするかは、近隣の物件との比較が重要になります。

多少の値下げをしても、長期的に入居者が決まらないリスクが高い場合、原状回復リノベーションをしたところで何も変わらない可能性も。空室リスクを回避するには、部屋全体を一新するリノベーションを選び、他の部屋との差をつけるのが有効だと考えられます。

近隣物件の状態や不動産会社の話を参考に、リノベーションプランを考えてみましょう。

3：リノベーションを検討する際には相見積もりを取る

評判がいいリフォーム会社への依頼を考えていても、必ずいくつかの会社から見積もりをとるようにしましょう。複数の会社に見てもらうことで、費用の差を確認して工事費用の相場を把握できるだけでなく、修繕必要箇所の見落としを防ぐことができるのです。

どの会社が行っても見落としがないことが一番ですが、担当者のこれまでの経験や調査方法などによって見落とされてしまう可能性も。たとえ熟練した職人であっても、見落としは絶対にないとは言い切れません。

修繕が必要な部分をきちんと見つけてもらえるよう、手間だと思わず、複数の会社に見積もりをとることをおすすめします。

4：リノベーションの際には水回りの修繕もしっかり行う

水漏れや詰まりが発生した場合、修理費用が追加で必要になることや、水漏れで建物の構造体にまでダメージが及ぶと、大掛かりな修繕が必要になることも。構造体の修繕となると、リフォームやリノベーションをするよりも費用が高くついてしまいます。

また、大掛かりな修繕となると、入居した状態のままでは工事ができない場合もあり、せっかく入居者がいても立ち退いてもらわなければならない可能性もあります。リノベーションの時に水回りの修繕もしっかり行ってもらえば、そういった大規模工事も防げます。特に問題が目に見えていなくても、きちんと確認して、必要であれば修繕をお願いしましょう。

ワンルーム物件リノベーションの事例紹介

では、実際にワンルーム物件のリノベーションを行った方の事例を見てみましょう。リノベーションを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸用物件で和室を洋室にしたケース

オシャレな雰囲気の和室なら別ですが、いかにも昭和な雰囲気の和室は、賃貸に出しても入居者がなかなか現れず苦労することが多いです。

そこで行いたいのが、和室から洋室へのリノベーションです。

まずは畳を撤去処分し、床下地の高さを上げます。それ以外に押し入れをクローゼットに、ふすまを洋風に変え、押し入れの中段を撤去してハンガーパイプを取り付ければクローゼットの完成です。

この他、キッチンの壁を塗り替えるなどして、和室の面影もない明るい和室に変わりました。

ワンルームから1Kに間取り変更したケース

キッチンと区切りのなかったワンルームを、キッチンと独立した居室で分けた1Kに間取り変更し、住みやすくした事例もあります。

壁にはアクセントクロスを貼って、オシャレな印象にイメージチェンジ。デットスペースに飾り棚を付けたりといった変更も加わりました。

施工期間は約2週間、費用は約100万円で行われました。

賃貸用物件でバス・トイレを別にしたケース

続いて、築23年のユニットバス付きワンルームマンションの事例です。こちらでは、バス・トイレを別にし、キッチンと洗濯機の配置を変更。このように変更することで、家賃を5.5万円から6.4万円まで値上げすることに成功しています！

フローリングの張り替えなど、ある程度大規模な工事も行われたようですが、毎月9000円の家賃収入アップは大きいですね。

まとめ

賃貸物件の長期的な空室に悩んでいる方は、リノベーションの施工で悩みも解消されるかもしれません。短期的に見れば、リフォームやリノベーションは大きな出費となります。

でも、特に賃貸物件では、長い目で見てリノベーションを行う価値があるかどうかをよく考えてみてください。よく検討した上で、予算に合ったリノベーションを行いましょう。

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このページのポイント

賃貸ワンルームマンションをリノベーションするメリットとは？: 内装を変えることで物件の人気が高まり空室リスクが下がる点、リフォームが必要経費に加算されるため節税効果につながる点、不動産投資として活用できる点などが挙げられます。
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ワンルームをリノベーションする費用はどれくらい？: 内装のみをリノベーションする場合の費用相場は約6～23万円くらいです。水回り設備をリノベーションする場合の費用相場は約67～227万円です。どんなリフォームをするかで金額は大きく変わります。
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賃貸ワンルームをリノベーションする際の注意点とは？: おさえるべき4つのポイントとして、入居者に好まれる設備を選ぶこと、近隣の物件と比較してリノベーションプランを検討すること、リノベーションを検討する際には相見積もりを取ること、リノベーションの際には水回りの修繕もしっかり行うことです。
（詳しくはこちら）