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親の家を増改築して同居することになりました。

最終更新日：2015-06-09

ホームプロに寄せられた「増築」に関するリフォーム相談の中から、『親の家を増改築して同居することになりました。』の質問と回答をご紹介します。

このたび、親の家（土地・家屋とも父親名義）を増改築して、長男である私の家族が同居することになりました。費用の１５００万円は私が金融機関でローンを組もうと思っています。住宅ローンの借り方や、ローンの住宅控除、将来の贈与・相続税対策で有利になる名義変更や共用登記の方法をぜひともお教え下さい。ちなみに、母はおらず、弟２人は既に独立しています。

家屋の名義人以外の人が費用を出して増改築する場合、家屋の名義人への贈与となり贈与税がかかります。

よくあるケ-スに、父所有の家屋を同居の子が増改築した場合、このような問題が生じてきます。

これは民法では「附合」といい、その所有権は、主たる財産の所有者に帰属し、増築した人は権利を失います。

ご長男が1500万円出して増築する部分が完全に区分登記できるのであれば、その部分に関しては登記上所有権を獲得することとなりますが、それができないのであればただの贈与となってしまいます。

住宅取得控除というのは、自己の所有している家屋について自己が行う改築・増改築の工事に対して対象となるので、ご長男が組まれるロ-ンに対しては、ご長男は控除をうけることはできません。

ですから、増改築する前に建物の移転登記（共有登記を含む）を行い、所有権を取得しておく必要があると思われます。

この場合には、父親と共有であるにしても自己所有部分があるわけですから、その部分についてロ-ン控除は適用されます。

但し、持分を移転する時にはその建物の評価額に対して贈与税がかかります。

将来の相続税対策ということですが、相続税の計算は

「課税される純資産-基礎控除（5000万円＋1000万円×法定相続人の数）」で計算され、これを超える財産を所有の場合には、どう有利であるかは個別の事情を説明の上、専門家に相談されることをお奨めいたします。

なお宅地の評価額は税務署のつける路線価が基準となりますので、実勢価格よりは一般的に低くなると言われています。

増築／その他

（2001.10.09）

※法律問題や税務問題は、事実関係の違いによって結論が異なる場合があります。また、同一の事実関係であっても異なった結論が出る場合も多くあります。「リフォーム相談室Ｑ＆Ａ集」で示しております回答は一般的な回答にとどまるものであり、具体的な問題についての責任ある回答を示すものではないことにご注意ください。具体的な事案につきましては、必ず弁護士や税理士などの専門家に相談されることをお勧めいたします。

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