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二世帯住宅について、税制や法律上の定義や扱いを紹介

  • 最終更新日:2019-07-10

二世帯住宅について、税制や法律上の定義や扱いを紹介

高齢者人口や共働き家庭の増加により、二世帯住宅が注目されています。 そもそも、二世帯住宅とはどのような住まいを指すのでしょうか。 以下に解説していきます。

二世帯住宅とは「親世帯」と「子世帯」の2家族が住まう住宅

二世帯住宅とは、「親世帯」と「子世帯」の2家族が住まう住宅のこと。
親世帯の夫婦もしくは夫・妻のどちらかと、子世帯ファミリーの3世代で暮らすパターンが多いようです。

高齢化社会に向けた在宅での高齢者見守りへの期待と、少子化対策としての子育て人員確保、両面の観点から、国も二世帯住宅の建設や二世帯住宅リフォームを後押ししています。

二世帯住宅の間取りは主に3タイプに分けられ、それぞれ玄関や水まわりの数・配置が違います。
夫・妻どちらの両親との同居なのか、専業主婦か共働きかなど、家族の形やライフスタイルによって、合うタイプを選択することが重要です。

二世帯住宅、メリットは「相互扶助」デメリットは「プライバシー」

二世帯住宅のメリットは「相互補助しあえる」点です。
親世帯にとってのメリットは、「老夫婦だけより防犯面で安心」「家の維持管理の人手が賄える」「病気など、もしもの時に心強い」など、高齢者の生活の不安を軽減できる点。
子世帯にとっては、「家事を分担することで軽減できる」「育児をサポートしてもらえる」など、特に共働き家庭の場合、家事育児のサポートを魅力的に考えるようです。
「親の家に住まう場合、住宅取得費用が軽減できる」「同居することで節税効果がある」という金銭面でのメリットもあります。

一方、デメリットとして挙げられるのはプライバシーの問題。
共有する箇所が多いほど、プライバシーを守りづらくなってきます。
家事のやり方や生活時間の違いなどがストレスになることも。
それぞれの世帯のライフスタイルや譲れない点をはっきりさせ、間取りプランをしっかり練りましょう。

この他、将来的に二世帯住宅を解消して売却となった場合、二世帯住宅は売却しづらいというデメリットもあります。
将来的にどちらかが空き家となった場合に、「1世帯に戻す」「どちらかを賃貸住宅にする」などの見通しを立てておくのも一つの手です。

二世帯住宅に明確な定義はない

一般的に親子二世帯で住む住宅を「二世帯住宅」と呼んでいますが、その定義は立場や制度によってまちまちです。

「二世帯住宅」は、元々、旭化成ホームズの戸建ブランドである「ヘーベルハウス」の商品名でした。
発売は1975年。
その後ヘーベルハウスは「二世帯住宅研究所」を設立し、その研究所において「キッチンが2つある家を二世帯住宅とする」 と定義しています。
キッチンがひとつの家は、例え親子で同居していても二世帯住宅ではないとしています。

ただし世間一般では、水まわり設備が1つしかない同居住宅も、「二世帯住宅」と呼ぶことが多いです。

法律上の定義はあるのでしょうか。
実は建築基準法の上では二世帯住宅という言葉はなく、 専用住宅、共同住宅、もしくは長屋と称されています。

一方、二世帯住宅にリフォームして減税制度を使う場合、工事の内容が「①調理室、②浴室、③トイレ、④玄関のいずれかを増設する工事。(改修後、①~④のいずれか2つ以上が複数となるもの)」と決まっています。
水まわりを完全に共用する同居型は減税制度の対象にはなりません。

このように二世帯住宅の定義は数種類存在し、明確にこれが正しいというものはありません

二世帯住宅は主に3タイプ、それぞれのメリット・デメリット

一般に二世帯住宅と呼ばれるものには「完全同居」「部分共用」「完全分離」の3タイプがあります。

「完全同居型」は、玄関や浴室、トイレ、キッチンなどの水まわり設備を完全に共用するタイプ。
昔ながらの親子同居のスタイルです。
メリットはキッチンやトイレなどの水まわり設備の増設が不要なため、初期費用があまりかからない点。
デメリットは完全同居である分、お互いにプライバシーを守りづらい点です。

「部分共用型」は、水まわり設備や玄関のうち、一部のみを共用しているタイプ 。
メリットは、キッチンや浴室などそれぞれの生活スタイルの違いが出やすい部分を分離するため、完全同居よりはプライバシーを守りストレス少なく暮らせる点。
デメリットは設備の増築がある分、費用がかかる点。
また、完全分離型に比べると、やはりプライバシー面が完全に守られず、騒音や臭いの問題も出やすいです。

「完全分離型」は水まわり設備や玄関、リビングなどを、各世帯ごとに完全に二つずつ用意した住宅です。
「完全分離型」はさらに、「上下分離型」「左右分離型」の2タイプがあります。
メリットは完全に分離された家なのでプライバシーを守りやすい点。
ライフスタイルが違っていても互いに気を使うことなく暮らすことができます。
デメリットは設備を各世帯分用意する必要があるため、お金がかかる点。
リフォームの場合は、大掛かりな間取り変更も必要となってきます。
また、2世帯が気兼ねなく暮らせるだけの広い敷地が必要になります。
限られた敷地で無理に完全分離型にしてしまうと、リビングなどの生活スペースが狭くなり、暮らしづらくなります。
また、特に上下分離型の場合は、騒音や臭いの問題が出やすいため、プランに注意が必要です。

二世帯住宅は税金対策としてもメリットがある

二世帯住宅は、税金面で色々有利になります。
その1つが「小規模宅地等の特例」です。
通常、親の自宅などを相続した場合、相続税がかかります。
しかしこの制度を使うことで、一定の要件を満たせば、相続税評価額を80%も減額できるのです。

この制度には、下記のような利用要件があります。

  • ・宅地を相続する人が同居していた親族であること
  • ・被相続人が亡くなる前から相続税の申告期限まで引き続きそこに居住すること(居住継続要件)
  • ・その宅地等相続税の申告期限まで保有していること(保有継続要件)
    ※非相続人が配偶者の場合などはこの限りではありません

二世帯住宅で親と同居してきた子ども世帯は、この特例を利用して、相続税対策ができる可能性が高まります。

二世帯住宅でも節税できない場合がある

二世帯住宅で親と同居していても、相続時に小規模宅地等の特例が適用できない場合もあります。
適用の可否は、登記が関わってきます。

かつては、「世帯ごとの区画を完全に分離していると、同居要件を満たさない場合がある」とされてきましたが、平成26年以降は二世帯住宅の構造については問われなくなっています。
同居要件を満たすかどうかは、住宅の構造よりも「どのように登記されているか」で判断されます。

基本的には、

  • ・共有登記:同居要件を満たす
  • ・区分所有登記:同居要件を満たさない

とされます。

共有登記とは、一棟の建物を割合を決めて複数人で共有する形態の登記。
区分所有登記とは、一棟の建物を複数の区分に区切る形態の登記。
二世帯住宅を区分所有で登記してい場合、実際は同じ家に住んでいても、親子同居していたと認められないのです。

ただし、家屋の一部に行き来できるドアなどがある場合、区分所有登記をしていてもOKな場合もあります。

同居要件は煩雑なため、相続税に詳しい税理士などプロに相談することをおすすめします。

二世帯住宅の減税・補助金は多い

国が三世代同居を後押ししていることもあり、同居のためのリフォームに使える減税・補助金は多くあります。
以下に紹介します。

■同居対応リフォームのローン型減税

要件を満たした同居対応リフォームを行った場合、年末ローン残高を上限に、5年間、工事費用の2%(または1%)が所得税額から控除される制度。
控除対象限度額は1000万円。
キッチンの増設、浴室の増設、トイレの増設、玄関の増設のいずれかに該当する工事であることが主な要件です。

■同居対応リフォームの投資型減税

要件を満たした同居対応リフォームを行った場合、控除対象限度額を上限として、10%の控除を受けることができる制度。
控除対象限度額は250万円です。
キッチンの増設、浴室の増設、トイレの増設、玄関の増設のいずれかに該当する工事であることが主な要件です。

■長期優良住宅化リフォーム推進事業

既存住宅の長寿命化や省エネ化、三世代同居などの実現等に寄与するリフォームに対し、助成金が支払われます。
住宅の長寿命化のためのリフォーム工事をした上で、更に三世代同居工事を併せて行うことで、最高50万円が補助されます。

■地域型住宅グリーン化事業

この制度は、省エネルギー性能や耐久性に優れた木造住宅の整備を支援することで、環境負荷の低減や地域における木造住宅の生産体制の強化を目的としています。
地域の材木業者や工務店などが連携して、対象の住宅を建てたりリフォームした際に、補助金が交付されます。
高度省エネ型の住宅に改修した上で、更に三世代同居工事を併せて行うことで、最高170万円が補助されます。

いずれの制度も、工事内容や家屋、工事費、所得などに対して細かな要件があるので、事前に確認しておきましょう。


二世帯住宅の形は、親子それぞれのライフスタイルや価値観、親子の関係性などによって変わってきます。
二世帯住宅リフォーム成功のためには、プランニング力やヒアリング力の高い会社に依頼することが大事です。
また、相続や贈与に関わる税制は煩雑なため、こちらもプロの手を借りつつ、慎重に進めましょう。

このページのポイント

二世帯住宅のメリット・デメリットは?
二世帯住宅のメリットは互いにサポートし合うことができ、生活の不安を軽減できる点です。一方デメリットは、プライバシー面です。とくに共有する箇所が多くなるほど、プライバシーが守られにくくなります。
(詳しくはこちら
二世帯住宅に減税や補助金はあるの?
国が三世代同居を後押ししていることもあり、同居のためのリフォームに使える減税・補助金は多くあります。それぞれ要件を満たす必要があるため、詳細を確認しましょう。
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