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FPが解説!あなたに合った「リフォームローン」と銀行7社の条件比較

FPが解説!あなたに合った「リフォームローン」と銀行7社の条件比較

 
中村諭【プロフィール】中村諭(なかむらさとし)
「住宅ローンソムリエ」を登録商標として掲げ、“住宅ローン・アパートローンを専門分野”とする、数少ない独立系ファイナンシャルプランナー。

 

リフォーム費用を賢く捻出するには「リフォームローン」!

リフォームの際の気がかりなことのひとつは、「リフォーム費用の工面」ではないでしょうか。現金で一括支払いをすべきか、それともローンを使う方が良いのか、悩みますよね。ローンを組めば、当然、借りた銀行に利息の支払いが発生します。でも、今後必要になる子どもの教育費や、老後の生活費、急な入院などの緊急事態に備えて、現金は手元に置いておきたいもの……。  

そこで、ローンを使った場合に、現金一括で支払う場合と比べて、どれだけ支出が多くなるのかを試算!賢くリフォーム費用を捻出する方法として、リフォームの際に使える「ローン」についてご紹介します。

リフォームローンの選択肢は全部で4種類

リフォームの際に銀行から借りられるローンは、「リフォームローン」だけと思っていませんか。その選択肢は4つあります。

  1. リフォームローン
  2. 住宅ローン
  3. リバースモーゲージ
  4. カードローン

  この4つのローン、銀行によって詳細は異なりますが、各商品の大まかな特徴について、まとめてみました。

リフォームローン 住宅ローン リバースモーゲージ カードローン
審査 最短の場合、即日回答も。 住宅ローンに比べ緩いようだが、安定した収入は必要。 1~2週間程度は必要。 4つのローンの中では、審査が最も厳しい。 1~2週間程度は必要。 年金等、老後の安定収入が要件。 最短30分など。 4つのローンの中では、もっとも緩い。
担保 基本的に不要(必要なケースも) 不動産の担保提供が必要(抵当権設定) 不動産の担保提供が必要(抵当権設定) 不要
金利 2.0~5.0%程度 住宅ローンに比べ高い 1.0%未満(変動金利)等 低い 住宅ローンとリフォームローンの 中間くらい 最大18.0%など 高い
融資額 最大で1000万円など 最大で1億円など 不動産の担保評価次第 最大で500万円~1000万円など
融資期間 中期 (最長15年など) 長期 (最長35年など) 終身 (契約者が亡くなるまで借りられる) 5年~7年など (自動更新あり)
保険 団体信用生命保険の加入は基本問わない (一部の金融機関は強制加入) 団体信用生命保険の加入が条件 (一部の金融機関は任意) なし なし
その他 ●金融機関によって、名称はまちまち。「リフォームローン」と表現していても、中身は「住宅ローン」というケースもあるので要注意(見極めのポイントは「不動産担保」の有無)●「不動産担保」の提供が必須のケースは、金利が低い反面、融資時の諸費用が必要な場合や、審査に時間が掛かるケースも ●50歳を越えると審査のハードルは高くなる傾向に ●不動産の評価がメインのため、年金収入の人でも借りられる●個人属性の審査もあるが、不動産(土地)所有者が前提●不動産(土地)の担保評価がポイントなので、地価の高いエリアでないと難しい ●年金収入やアルバイトの人でも借りられる●銀行系のカードローンとノンバンク系のカードローンでは、審査体系が異なる(総量規制)

ご家庭の事情や年齢で「住宅ローン」か「リフォームローン」か決まります

各ご家庭の事情や契約者の年齢によって、選ぶべきローンは変わります。上記4つのローンの特徴を踏まえて、あなたにオススメのローンを検討します。

(1) 最優先で誰もが検討すべきローン

  • ・住宅ローン
  • ・リフォームローン

  [利用理由]

  • ・「住宅ローン」は何よりも金利が低いことが最大のメリット。金利が低いことから、毎月の返済額に無理のない計画を立てられる。
  • ・「住宅ローン」であれば、保険が付いてくる安心感も良い。
  • ・「リフォームローン」であれば、ローンを組んでも早期に完済できる。
  • ・「住宅ローン」と「リフォームローン」の選び方は、次の章で解説!

 

(2) 現在「住宅ローン」を返済中の人が検討すべきローン

  • ・住宅ローン
  • ・リフォームローン
  • ・リバースモーゲージ

[利用理由]

  • ・住宅ローンは“ひとり1契約”と決まっているため、住宅ローン2本は借りることができない。そこで、「住宅ローン」+「リフォームローン」の2本立て。
  • ・もしくは、現在の「住宅ローン」と「リフォーム費用」を合わせて一本化し、新たに別の金融機関で「住宅ローン」として、借り換えることは可能。
  • ・リバースモーゲージを検討する場合も、抵当権設定の関係で、「リバースモーゲージ」と「住宅ローン」の2本立てで借りることは不可能。「住宅ローン」+「リフォームローン」の残高を「リバースモーゲージ」へ合わせて一本化して借り換えることは可能。

 

(3) 健康上に不安がある人が検討すべきローン

  • ・リフォームローン
  • ・リバースモーゲージ

[利用理由]

  • ・住宅ローンは基本的に、「団体信用生命保険(通称「団信」)」という保険への加入が条件のため、健康上の不安があると、基本的に住宅ローンは組めない。そこで、団信への加入が条件となっていない、「リフォームローン」、「リバースモーゲージ」を検討。
  • ・カードローンは金利が高いので、最終手段と考えるべき。

 

(4) 年齢的に「住宅ローン」や「リフォームローン」が厳しい人が検討すべきローン

  • ・リバースモーゲージ

[利用理由]

  • ・リフォームローンの完済時年齢は70歳、住宅ローンの完済時年齢は80歳など、完済までの期限があるため、60歳前後からのローンは難しいケースがある。その点、リバースモーゲージなら「終身」で借りることが可能なため、ローン返済が家計を圧迫することも無く、無理のない返済計画も立てやすい。

(5) 非常事態時には

  • ・カードローン

[利用理由]

  • ・金利が高いのでできれば避けたいが、緊急事態で手元資金が無いときの最終手段。

 

ローン金額によってお得なローンは変わります

husband and wife with family finance concept

リフォーム時のローン利用。住宅ローンとリフォームローンとでは、どちらの利用がお得なのかは、ローン金額によって変わるようです。そこで、50万円、100万円、500万円の3パターンのシミュレーションをしてみました。

<試算前提> 例えば、50歳でリフォームのためのローンを組む場合を想定してみます。「リバースモーゲージ」を借りるにはまだ若いので、「リフォームローン」と「住宅ローン」の比較。ただし、住宅ローンは完済時年齢の制限にかかるため、最長で30年とします。また、「住宅ローン」等の借金は無い前提で試算。

リフォームローン 住宅ローン
ローン金額 (1) 50万円 100万円 500万円 50万円 100万円 500万円
金利(変動金利) 3.98% 0.63%
融資期間 15年 30年
返済月額 3,692円 7,384円 36,921円 1,523円 3,047円 15,235円
総返済利息額 (2) 164,592円 329,184円 1,645,921円 48,468円 96,937円 484,688円
融資事務手数料 (3) 0円 0円 0円 32,400円 32,400円 32,400円
登記費用(概算)(4) 0円 0円 0円 88,400円 90,400円 106,400円
保証料 (5) 0円 0円 0円 10,000円 20,000円 100,000円
【総コスト】 664,592円 1,329,184円 6,645,921円 679,268円 1,239,737円 5,691,088円
  • (1)+(2)+(3)+(4)+(5)

  【注意】

※金利上昇が無い場合の試算(変動金利利用)
※融資期間はいずれも最長を選択
※住宅ローンの保証料は融資額の2%と仮定
※登記費用は、「債権額の0.4%の登録免許税」と「司法書士費用8万6400円」と仮定
※金利は、都銀M銀行の数値を使用  

リフォームローンは住宅ローンと比べると、金利が高めなため、利払いを含む「総返済額((1)+(2))」では、住宅ローンより多く支払う事になります。しかしながら、リフォームローンは、基本的に不動産担保の提供が不要なため、抵当権設定等のローン契約時の「諸費用」が不要です。

金融機関によって金利は異なるため一概には言えませんが、上記の例では、この諸費用を含めた比較を行うと、100万円がひとつの線引き基準(悩みどころ)となりそうです。

数十万円規模のローンであれば、返済月額も大きな差にならないので、「リフォームローン」に軍配。100万円のリフォームでは、総コスト的には「住宅ローン」がお得ですが、融資審査の期間やローン契約時の諸費用など、手間と資金繰りを考えると、やはり「リフォームローン」に軍配。

(毎月の返済額がリフォームローンの方が4,000円多いのは悩みどころですが……。)

100万円を境に、それ以上高額のローンを組む場合は、毎月の返済額と総コストの面から、「住宅ローン」を選ぶメリットが大きくなりそうです。

ただし、何よりも、住宅ローンはローン申込み時の諸費用(上記の(3).(4).(5))が必要となるため、この諸費用を現金で用意する必要があるのが常にネックとなります(この諸費用分を上乗せしたローンを借りることもできますが、更なる「総コスト」増となってしまいます)。

金利、融資額…、全8項目で主要7銀行を比較したまとめ

 -三菱東京UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行

(1)三菱東京UFJ銀行 (2)三井住友銀行 (3)みずほ銀行
金利 <変動> 1.99%~2.875%(ネット申込専用) <変動> 0.625%~ <変動> 3.975% <固定・借入期間10年以内> 4.300% <固定・借入期間10年超> 4.950%
融資額 50万以上、1000万以内 10万以上、1000万以内 10万以上、500万以内
融資期間 6か月以上、15年以内 1年以上、15年以内 6か月以上、15年以内 (最長6か月元金返済据置可)
年齢要件 満20歳以上、完済時満70歳未満 満20歳以上、完済時満70歳未満 満20歳以上、満66歳未満かつ完済時満71歳未満
不動産担保(抵当権設定登記) 不要 不要 不要
事務 手数料等 なし なし (固定金利特約型の場合、手数料10,800円) なし
団信付保 なし (融資金額501万円以上の「スーパーリフォームローン(窓口受付専用)」は可能) 団体信用生命保険の加入が条件(銀行指定・保険料負担なし) 希望により可能 (金利0.3%上乗せ)
繰上返済 手数料 無料(ネット申込) 無料(ネット申込) 無料(ネット申込)

 

 -りそな銀行・イオン銀行・住信SBIネット銀行・新生銀行

  (4)りそな銀行 (5)イオン銀行 (6)住信SBIネット銀行 (7)新生銀行
金利 <変動> 4.475% <固定> 2.45% <変動> 2.475%~4.475% <変動> 0.60%~等、住宅ローンの金利に準ずる(※)
融資額 10万以上、500万以内 30万以上、500万以内 10万以上、1000万以内 住宅ローン分500万以上、リフォーム分30万以上で合計1億以内
融資期間 1年以上、10年以内 1年以上、10年以内 1年以上、10年以内 5年以上、35年以内
年齢要件 満20歳以上、満66歳未満 満20歳以上、満60歳未満、完済時の年齢要件なし(実質満70歳未満) 満20歳以上、完済時満70歳未満 満20歳以上、65歳以下かつ完済時80歳未満
不動産担保(抵当権設定登記) 不要 不要 不要 必要(第一抵当権)
事務 手数料等 なし なし <事務取扱手数料> 融資金額の2%(消費税別)(借入金額に含めることも可能) <事務取扱手数料> 162,000円
団信付保 あり (銀行指定・保険料負担なし) なし なし あり (銀行指定・保険料負担なし)
繰上返済 手数料 無料 無料 無料(ネット申込) 無料(ネット申込)

注:2017年7月の各金融機関HP調査の結果です。

(※) 新生銀行は「リフォーム資金」のみへの融資は行っていません。中古住宅購入時のリフォームは取扱いあり。 計算する人2  

このように、銀行によっても条件はさまざまです。どうしても金利が高い低いに目が行きがちですが、リフォーム規模やご家庭の状況に合わせて、複合的に比較して選ぶと良いでしょう。  

冒頭で述べた「現金で一括払いをすべきか、ローンを使う方がいいのか」の答えは、どの程度のリフォーム費用が必要かにもよりますが、まずはリフォームのタイミングでローンを組み、資金にゆとりがあれば繰上げ返済するのが、様々なリスクへの対応として良いかも知れませんね。

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