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住宅ローンが残っていても、リフォームローンは借りられるって本当!?

住宅ローンが残っていても、リフォームローンは借りられるって本当!?

 
中村諭【プロフィール】中村諭(なかむらさとし)
「住宅ローンソムリエ」を登録商標として掲げ、“住宅ローン・アパートローンを専門分野”とする、数少ない独立系ファイナンシャルプランナー。

住宅ローンが残っていても、リフォームローンは借りられます!

住宅ローンが残っていたらリフォームローンは借りられない、ということはありません。極端な話、35年ローンを組んでまだ1年しか経っていないケースでも、リフォームローンを借りられることがあります。  

ここでは、「住宅ローンをどれくらい返済していればどれくらいの金額を借りられるのか」など、住宅ローンの返済額とリフォームで借りられる費用の関係性から、ローンで見たリフォームのタイミングを解説します。

ポイントは、毎月の返済額

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住宅購入時に、年収とのバランスでギリギリ審査に通るラインで住宅ローンを組んでいる場合は、新たなリフォームローンを追加で組むことは困難かもしれません(下記、Aさんのケース)。

しかしながら、住宅購入時にゆとりを持ったローンの組み方をしている人の場合は、追加でリフォームローンを組むことはそれほど困難なことではありません(下記、Bさんのケース)。  

事例を見てみましょう。  

金融機関によって、審査金利(審査に使う金利であって、実際に返済する金利とは別)は異なるのですが、仮に、その審査金利が3.50%だったとします。

AさんとBさんは同じ年収で、年齢も同じとしましょう。違うのは、ローンの借入額です。1年返済後に、Aさんのローン残高は4950万円。Bさんのローン残高は3950万円とします。このときに、AさんとBさんの銀行内の評価(審査の目線)は、下記のとおりです。  

Aさん Bさん
    (1)年収
700万円 700万円
    (2)住宅ローン残額
4950万円 3950万円
    (3)住宅ローン残り期間
34年 34年
    (4)返済中の金利
0.775% 0.775%
    (5)返済月額
13万8048円 11万159円
    (6)返済年額((5)×12か月)
165万6576円 132万1908円
    (7)審査金利
3.50% 3.50%
    (8)審査金利で計算した返済月額
20万7658円 16万5707円
    (9)審査の返済年額((8)×12か月)
249万1896円 198万8484円
    (10)返済比率((9)÷(1))
35.60% 28.41%

  年収との比率である(10)「返済比率(もしくは「返済負担割合」というケースもあります)」が低ければ低いほど、返済能力の高い人という評価になります。  

Aさんの返済比率((10))を見ると、35%を超えています。35%を超えていると、必ずしもダメという事ではありませんが、35%を超えると融資が難しいと判断される基準となります。追加の融資を受けるには、もう少しローン金額が減っていることが望まれます。  

その点、Bさんの返済比率((10))を見ると、まだ許容範囲内です。今回のケースでは、Bさんなら、ローン返済1年後であってもリフォームローンは借りられそうです。  

二重のローン、どんなことに注意すべき?

住宅ローンの返済中にリフォームローンを組む場合、二重のローンを組むことになります。そのとき、同じ金融機関で組むのと違う金融機関で組むのでは、どちらの方がメリットが大きいのでしょうか。

先ほどリフォームローンの審査に通るだろうと判断した、Bさんを例に挙げながら解説しましょう。  

(例) 返済期間10年のリフォームローンをプラスで組んだ場合
Bさんは、住宅ローンに加えてリフォームローンを組む計画を立てました。無事にローンは組めそうですが、このままでは二重のローンとなります。

住宅ローン リフォームローン 住宅ローン + リフォームローン
ローン返済期間 34年 10年
ローン残額 3950万円 300万円 4250万円
返済の金利 0.775% 3.975%
返済月額 11万159円 3万337円 14万496円
総返済予定額 4494万5089円 364万549円 4858万5638円

  この時に気になるのが、家計の資金繰り。今は特に問題がなくても、数年後に子供の教育費負担が重なると、毎月の返済額が負担になって、今後家計は「火の車」となるかも知れません。では、そんなBさんに合った方法を考えてみたいと思います。  

家計が「火の車」に陥る前に、次のアイデアです。リフォームローンではなく、住宅ローンでリフォーム費用を借ります。ただし、住宅ローンはひとり1契約が基本ですので、2本目の住宅ローンは組めません。  

そこで、住宅ローンへの「おまとめ借り換え」を検討します。借り換えは保証料や登記費用などの諸費用が掛かりますので、Bさんのケースでの諸費用を約130万円と仮定し、次の条件で借り換えます。

(例) 住宅ローン借り換えで一本化した場合

借り換え後の住宅ローン
ローン返済期間 34年
ローン残額 4380万円(注1)
返済の金利 0.625%(注2)
返済月額 11万9190円
総返済予定額 4862万9808円

(注1)4380万円の内訳 購入時の住宅ローン残額(3950万円)、リフォーム費用(300万円)、借り換え時諸費用(約130万円)、借り換え時に必要となる諸費用も加味しています。

(注2)金利が0.775%ではなく、0.625%となっているのは、このタイミングで、さらに良い条件のローンに借り換えができた場合を想定しています。  

住宅ローンに追加してリフォームローンを組んだ場合と、住宅ローンへの「おまとめ借り換え」をした場合の比較が下の表です。  

住宅ローン リフォームローン 借換え後の 「おまとめ」 住宅ローン 比較
ローン返済期間 34年&10年 34年
ローン残額 4250万円 4380万円 ?130万円
返済の金利 0.775%&3.975% 0.625%
返済月額 (当初10年間) 14万496円 11万9190円 ▲2万1306円
総返済予定額 4858万5638円 4862万9808円 ?4万4170円 (注)

(注) ※ 借り換えた場合、住宅ローンを全額一括返済した銀行(保証会社)から、「保証料」の返金が見込める場合がありますが、本試算値には加味していません。

    ※ 上記ローン金利はすべて変動金利です。金利上昇が無い場合での試算となります。

<借り換えのメリット>

  • ・毎月の返済額を抑えられます。
  • ・住宅ローンなので、団体信用生命保険が付いてくる安心感もあります。

  <借り換えのデメリット>

  • ・リフォームの費用部分も34年間支払いが続くことです。
  • ・借り換え時に諸費用が掛かる為、ローン残高が増えてしまいます。ただし、完済までの総返済予定額では、大きな差にはなっていないので、そこは大きなデメリットでは無いと言えるかも知れません。

 

このように、比較をしてみると総返済額に大差はありません。毎月の返済額を抑えるべきか、最初の10年間は負担が大きくても後々の負担を軽減するべきか、家庭の状況やライフプランに合わせて選択するのがよさそうです。

住宅ローンへの「おまとめ借り換え」はどんな時にオススメ?

上記と同様のケースで、Bさんの既存の住宅ローンが次のような状況なら、シミュレーション結果はどうなるのでしょうか?試算してみました。  

[現在の住宅ローン状況] ・ローン残額:1430万円 ・ローン金利:1.975% (古い時代のローンなので金利は高めに設定しました) ・残り期間:10年

(例) 返済期間10年のリフォームローンを組んだ場合

Bさんのローンは、住宅ローンとリフォームローン共に期間10年ですが、二重のローンとなります。  

住宅ローン リフォームローン 住宅ローン + リフォームローン
ローン返済期間 10年 10年
ローン残額 1430万円 300万円 1730万円
返済の金利 1.975% 3.975%
返済月額 13万1419円 3万337円 16万1756円
総返済予定額 1577万303円 364万549円 1941万852円

  (例) 住宅ローン借り換えで一本化した場合

借り換え後の住宅ローン
ローン返済期間 10年
ローン残額 1780万円(注)
返済の金利 0.625%
返済月額 15万3055円
総返済予定額 1836万6677円

(注)1780万円の内訳 購入時の住宅ローン残額(1430万円)、リフォーム費用(300万円)、借り換え時諸費用(約50万円)、借り換え時に必要となる諸費用も加味しています。  

住宅ローンに追加してリフォームローンを組んだ場合と、住宅ローンへの「おまとめ借り換え」をした場合の比較が下の表です。

住宅ローン リフォームローン 借換え後の 「おまとめ」 住宅ローン 比較
ローン返済期間 10年&10年 10年
ローン残額 1730万円 1780万円 ?50万円
返済の金利 1.975%&3.975% 0.625%
返済月額 (当初10年間) 16万1756円 15万3055円 ▲8701円
総返済予定額 1941万852円 1836万6677円 ▲104万4175円 (注)

(注) ※ 借り換えた場合、住宅ローンを全額一括返済した銀行(保証会社)から、「保証料」の返金が見込める場合がありますが、本試算値には加味していません。

    ※ 上記ローン金利はすべて変動金利です。金利上昇が無い場合での試算となります。  

<借り換えのメリット>

  • 毎月の返済額を抑えられます。
  • 総返済額も減額できます。
  • 住宅ローンなので、団体信用生命保険が付いてくる安心感もあります。

 

<借り換えのデメリット>

  • 特に無さそうです。

  シミュレーションは、どの金利を使うのかによって、数値に違いは出ますが、大きな方向性としては今回の試算は、参考になると思います。住宅ローンが残っていて、リフォームをする場合には、まずは借り換えと比較検討してみるといいでしょう。

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