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中古住宅を買ってリフォームするための費用は？買い時は？

最終更新日：2019-07-18

中古住宅を買ってリフォーム、あるいは中古を買ってリノベーションしたい場合には、そのためにかかる費用を知り、買い時を判断して素早く行動することが重要です。本記事では、今後やってくると言われている中古住宅の買い時と、中古住宅購入とリフォームを同時に進める場合の費用について解説します。

・中古住宅の買い時を逃がさずに買う
・中古マンションのリフォーム。費用の考え方と相場
・中古戸建のリフォーム。費用の考え方と相場
・中古住宅のメリットをチェックしよう
・新築住宅にくらべ、物件価格が安い
・物件の数が多く、便利なエリアや条件を比較的自由に選べる
・「リフォーム」のメリットは？
・「中古購入＆リフォーム」の注意点
・リフォームのためのローンを組めないことも
・事前の確認を怠ると、希望が実現できないことも
・中古住宅を買ってリフォームのための6つのステップ
・1. 住宅の内覧。契約したくなる物件が見つかる。
・2. リフォーム会社と一緒に1の住宅を内覧。リフォーム視点で住宅をチェック。
・3. リフォームの概算費用を確認して建物購入金額と合わせた総額費用を把握
・4. 金融機関（または不動産会社）に資金計画を相談。
・5. 中古住宅の売買契約
・6. リフォーム工事の契約
・まとめ
・このページのポイント

中古住宅の買い時を逃がさずに買う

中古住宅とリフォームを同時に行う場合、まずは中古住宅の買い時を知り、逃さずに買うことが重要です。今後、中古住宅の買い時と言われている時期をいくつか挙げます。

・2020年：東京オリンピック後に景気が後退すると住宅の値下がりが起こる可能性
・2022年：1992年に制定された生産緑地制度の終了により、各地で農地が住宅に転用され住宅供給過多が起こり住宅の値下がりが起こる可能性

このように、土地や住宅に関連する世の中の動きを注視することで、中古住宅の買い時を常にチェックしましょう。そして、好機が来たら、タイミングを逃さずに中古住宅を購入できるように自己資金の準備を進めてください。

中古マンションのリフォーム。費用の考え方と相場

中古マンションのリフォーム費用の大枠は、築年数とリフォームの範囲で費用の相場は変わってきます。築年数別のリフォーム費用の考え方と相場をまとめると以下の通りです。

・築20年未満：水回りのリフォームで済む、相場は200万円程度
・築20～30年：大がかりな水回りのリフォーム、相場は300万円前後
・築30～40年：内装や間取りの変更も含めた大きなリフォーム、相場は500万円前後
・築40年以上：スケルトンリフォーム、相場は800万円前後

築年数に応じてだんだんリフォーム費用の相場も上がっていきますが、特に築40年以上になると場合によっては1,000万円レベルの費用が必要になります。

中古戸建のリフォーム。費用の考え方と相場

中古戸建のリフォームも、マンションと同様築年数に応じてリフォーム費用の相場は上がっていきます。築20年以上になると室内の配管に傷みが生じるため、配管工事も必要です。

また、シロアリなどの害虫被害に遭っていないかなどの注意も必要です。基礎部分の傷み具合に関しては、ホームインスペクションを実施して、どの程度の修繕が必要かを事前に確認しておきましょう。

中古戸建てのリフォーム費用の相場はマンションよりは安く、500万円程度で収まることが多いです。しかし、シロアリ被害などが見つかり家全体を建て替えるとなると、建物の解体費用なども加わり高い場合は2,000万円ほどかかることもあります。

中古住宅のメリットをチェックしよう

中古住宅を購入するメリットは、主に以下の2点です。

・新築住宅にくらべ、物件価格が安い
・物件の数が多く、便利なエリアや条件を比較的自由に選べる

これらのメリットについて、詳しくみていきましょう。

新築住宅にくらべ、物件価格が安い

一般的に言えば、新築住宅にくらべ、中古住宅の価格は約3～4割安いと言われています。築年数でいえば、築15年から20年あたりが特に下落率が大きくなり、それ以上の築年数になると、価格の下落はなだらかになる傾向です。

築20年を過ぎるとリフォーム費用も高くなってはきますが、住宅の価格が下落する金額の方が大きいため、中古住宅を購入してリフォームする方が安上がりになるケースが多くなります。

物件の数が多く、便利なエリアや条件を比較的自由に選べる

中古住宅を選ぶ理由のひとつに、便利なエリアや条件も比較的自由に選べる点が挙げられます。最寄駅からの近さや子どもの教育環境など、条件の良い場所に建つ新築物件は、住みたいと思う人も多いため競争率が上がり、価格も上昇しがちです。

しかし、中古物件なら出てくる物件数が多く、希望通りの場所で間取りの条件的にも近い物件が見つかりやすくなります。また、内装など設備面に関しては、リフォームすることで自分のこだわりを実現することができ、比較的自由度の高いマイホーム選びが可能です。

「リフォーム」のメリットは？

新築の建売住宅や新築マンションの購入にくらべ、中古住宅＆リフォームは自分が重要視する部分にお金をかけることができ、不要な部分は節約できる点が大きな強みです。すでに完成している新築物件は、オプションで設備をプラスすることはできても、作り付けの設備についてグレードダウンすることはできません。その分、無駄な部分にお金がかかっている状態とも言えます。

また、居住している住宅をリフォームして住むには、リフォーム期間の仮住まい分の家賃がかかり、引越し費用も2回分必要です。中古住宅の購入とリフォームを同時に行ってから住み替えることで、仮住まい分の家賃と引っ越し費用を節約できます。

「中古購入＆リフォーム」の注意点

何もかも良いことづく目のように見える中古住宅購入＆リフォームですが、注意点も2つあります。

・リフォームのためのローンを組めないことも
・事前の確認を怠ると、希望が実現できないことも

注意点の詳しい内容を見ていきましょう。

リフォームのためのローンを組めないことも

2019年現在、中古住宅購入とリフォームの一体型住宅ローン（以降一体型ローンと呼びます）は選択肢がかなり増えてきました。メガバンクの三井住友銀行やみずほ銀行、三菱UFJ銀行をはじめ、住宅金融支援機構のフラット35リノベ（金利Ａプラン）なども使えます。

ただし、一体型ローンを利用するには、申込時にリフォーム工事額が確認できることが条件となり、そう簡単にはいきません。売主と交渉して、住宅の引き渡し前にリフォーム業者が住宅内に入り、リフォームの見積もりを行い、「リフォーム工事見積書」などを作成する必要があるためです。売主との交渉がうまくいかない場合、一体型ローンを組むのは難しくなります。

事前の確認を怠ると、希望が実現できないことも

マンションは、基本的に共有部分や配管のリフォームに制限を設けている場合があり、自分の思い通りのリフォームが不可能な場合があることに注意してください。ベランダや自宅前の廊下など、共有部分がどの範囲なのかも確認しておきましょう。一戸建ての場合も、建築工法によっては、やはり希望のリフォームが無理な場合もあります。

せっかく中古住宅で自分の希望通りにリフォームできると考えていても、実現できなくては意味がありません。本当にそのリフォームは可能なのか、念入りに事前の確認を進めましょう。

中古住宅を買ってリフォームのための6つのステップ

ここまで、中古住宅の買い時や費用について見てきました。最後に、中古住宅を買って同時にリフォームするための流れを、6つのステップにまとめてご紹介します。

1. 住宅の内覧。契約したくなる物件が見つかる。

まずは、自分の希望にある立地・間取り・築年数の中古住宅を探すことから始めましょう。インターネットで探したり、住みたいエリアの不動産会社に通ったりして探します。最初からあまり条件をがっちり決めず、大まかな条件で気になる物件を絞り込んでいくことで、気になる物件を探してください。

条件に近い物件が見つかったら、積極的に内覧に行ってみましょう。何度か内覧を繰り返してさまざまな物件を見ていくうちに、契約したくなる物件が自分の中で定まってきます。これはという物件が見つかったら、次のステップに進んでください。

2. リフォーム会社と一緒に1の住宅を内覧。リフォーム視点で住宅をチェック。

契約したい物件が見つかったら、2～3社のリフォーム会社とともにその物件を内覧し、リフォームするという前提で住宅をチェックします。住宅の構造によっては不可能なリフォームもありますので、この時点で確認しておかなければいけません。1回の内覧では確認しきれない場合もあります。

ただし、この時点ではまだ物件を購入しているわけではないため、住宅のチェックには所有者の許可が必要です。不動産会社ともよく話し合い、所有者と我慢強く交渉していきましょう。

気になる物件すべてにこのようなチェックをするのは負担ですので、契約する確率の高い物件に絞ってチェックを進めてください。

3. リフォームの概算費用を確認して建物購入金額と合わせた総額費用を把握

数回の内覧で住宅のチェックが完了したら、リフォーム会社に、調査した物件のリフォーム概算費用を算出してもらいましょう。このとき、リフォーム会社に「リフォーム工事見積書」を作成するよう依頼してください。

これで、ようやく建物の購入金額と合算した総額費用が把握できます。リフォーム工事見積書を元に、次のステップに進みましょう。

4. 金融機関（または不動産会社）に資金計画を相談。

中古住宅購入＆リフォームの費用総額が把握できた時点で、金融機関または不動産会社に資金計画を相談します。住宅購入とリフォームの一体型ローンを取り扱っている金融機関を選んで相談すると良いでしょう。

5. 中古住宅の売買契約

一体型ローンの目途がついたら、中古住宅の売買契約に進みます。ここまでで、資金計画も整っているので、引き渡しも含めて段取りよく進めていきます。不動産会社への仲介手数料支払いや固定資産税・都市計画税の清算などで現金も必要になるため注意してください。印鑑証明や本人確認書類も忘れず準備しましょう。手付金をこのとき支払いますが、領収証は忘れず発行してもらってください。

6. リフォーム工事の契約

中古住宅の売買契約を交わし、購入した土地建物の所有権移転の手続きが完了したら、晴れて中古住宅の所有者は自分になります。同時にリフォーム工事の契約に進みましょう。見積もりを依頼した2～3社のリフォーム会社から1社を選んでリフォーム工事を始めます。相見積もりを取る過程で、提示された見積金額だけでなく、そこまでのやり取りなども含め、アフターサービスも安心できそうな会社を選びましょう。

まとめ

中古住宅を買ってリフォーム、あるいは中古を買ってリノベーションしたい場合の費用相場と買い時、購入＆リフォームの流れを説明しました。中古住宅の購入と同時にリフォーム・リノベーションを行うには、リフォームに関する行動を中古住宅購入と同時に進めなければいけないことに注意しましょう。

中古住宅購入＆リフォームを成功させるには、中古住宅の所有者に理解を得て、売買契約前に複数のリフォーム会社に現場調査をしてもらうことが重要です。住みやすいマイホームを手に入れるために、大変ですがひとつずつ着実に進めていきましょう。

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このページのポイント

中古住宅の買い時はいつ？: 土地や住宅に関連する世の中の動きを注視することで、中古住宅の買い時を常にチェックしましょう。好機が来たら、タイミングを逃さずに中古住宅を購入できるように自己資金の準備を進めておくことが大切です。
（詳しくはこちら）
中古マンションのリフォームは費用どれくらい？: 中古マンションのリフォーム費用は、築年数とリフォームの範囲で費用の相場は変わってきます。築年数に応じてだんだんリフォーム費用の相場も上がっていきますが、特に築40年以上になると場合によっては1,000万円レベルの費用が必要になるでしょう。
（詳しくはこちら）
中古戸建のリフォームの費用はどれくらい？: 中古戸建のリフォームも、築年数に応じてリフォーム費用の相場は上がります。築20年以上では室内の配管に傷みが生じるため、配管工事も必要です。マンションより安く済むことが多いものの、家全体の建て替え工事となると2,000万円ほどかかることもあります。
（詳しくはこちら）