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二世帯住宅リフォームの親子ローンの種類は? 税金や制度の注意点

  • 最終更新日:2017-09-15

二世帯住宅リフォームの親子ローンの種類は? 税金や制度の注意点

親の家を二世帯住宅にリフォームする場合、全面的な改修には一般的に1,000万円前後は必要になってくるといわれています。 その費用を捻出する方法として考えられるのは(1)親が全額負担、(2)子が全額負担、(3)親子で共同負担の3パターン。現金で払えるに越したことはありませんが、もしローンを組むとしたらどんな注意点があるのでしょうか? ファイナンシャルプランナーの菱田雅生さんに聞きました。

子が親の家をリフォームする場合は名義変更を

「まず、ローン費用負担(1)~(3)いずれのケースでも、リフォームの内容によっては通常の住宅ローンが組めない可能性があります。建て替えなら新規扱いで組めますが、増築の場合はその広さによって扱いが変わってきてしまうのです」(菱田さん 以下同)

住宅ローンを組めるリフォーム内容であっても、
(1)は親がすでに高齢な場合、住宅ローンの審査が通らない可能性があるそうだ。
「(2)の場合は、名義が関係してきます。親名義の家に子がリフォーム資金を出すことは、『贈与』になるので贈与税がかかります。また、自分名義ではない家のリフォームローンを組んでも、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除は自分名義で居住している物件に限られるからです」 また、名義を親から子に変えることも贈与にあたり、その建物の評価額の分だけ子に贈与税がかかるので注意が必要です。さらに、家の一部を子の名義(親と子の区分名義)にすると、将来土地や家を相続する際に相続税を大幅に下げられる制度「小規模宅地等の特例」を利用できなくなるため、控除は受けられても税負担が大きくなる可能性があります。 homepro_A04_02  

二世帯住宅のための親子ローン活用はいかに?

二世帯住宅をリフォームする際、その負担を軽減するためのローンもあります。それが、「親子ペアローン」と「親子リレーローン」【※】です。それぞれ、次の特徴があります。
【※】金融機関によっては呼び名が異なることもあります。

  • 親子ペアローン……親子が別々にローンを借り入れる。そのため、それぞれが住宅ローン控除などを受けられる
  • 親子リレーローン……住宅ローンの返済当初は、親が返済。親が高齢になって住宅ローンの返済が困難になった場合、あるいは、子が住宅ローンの返済を十分に行えるようになった場合に、子が住宅ローンの返済を引き継ぐ

前者は、親子が同時にそれぞれローンを組んで負担を分ける、後者は1つのローンを契約して親から子へ受け継がれる、ということですね。一般的にどちらがお得なのでしょうか?

「どちらかを勧めるとしたら、双方の控除が受けられる『親子ペアローン』です。それぞれがローンを組むので、自分の分をきちんと返済していけばトラブルは少ないでしょう。気をつけたいのは『親子リレーローン』です。住宅ローンのように長期のローンを組む場合は、通常は『団体信用生命保険(以下、団信)』に加入します。これは、ローンの返済期間中に支払者が亡くなったら、保険会社が残高を肩代わりしてくれるもの。ペアローンは親子それぞれ入れますが、リレーローンは親か子の片方しか団信に入れず、ほとんどの保険会社は親の加入を認めていません」

つまり、もし想定よりも早く親が亡くなった場合、リレーローンはその残高が子にずっしりとのしかかることになります。

「そもそもの話をすると、親が高齢の場合、ローンを組むことを考えるべきではありません。親は現金を出す、子は住宅ローンを組むといった形が無理のない資金計画です。また、よくあるのは、親子が仲違いしてローンだけが残ってしまうケース。全員納得の上で行なわないと、金銭的な負担がかえって大きくなってしまいます」

二世帯住宅へのリフォームはお金の問題がつきもの。相続税や贈与税といった税金も大きく絡んでくるので、リフォームを検討している場合はファイナンシャルプランナーや会計士などといった専門家に相談してみましょう。

(取材・文:南澤悠佳/ノオト)

homepro_A04_profile 【識者の紹介】ライフアセットコンサルティング株式会社 菱田雅生 ライフアセットコンサルティング株式会社代表取締役。ファイナンシャルプランナー(CFP)。独立系FPとして資産運用や住宅ローンなどの相談を中心に受ける。アクティブブレインの講師としても活動中。

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