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住宅の「健康寿命」を伸ばす! 築年数別リフォームのポイント

  • 最終更新日:2019-08-06

住宅の「健康寿命」を伸ばす! 築年数別リフォームのポイント

ヒトと同じく建物にも寿命があり、年月とともに傷みが生じてきます。 外見上は問題ないように見えても、内部に抱える様々な問題を放置すると寿命を早め、老後を暮らしていくには危険極まりない家になってしまうことも。 その解決策がリフォーム。然るべきタイミングで適切なリフォームを行うことで、住宅の「健康寿命」を伸ばし、生涯住み続けることも可能になるはずです。 そこで、築年数ごとに必要なリフォームの種類やポイントをまとめてみました。

<第1章>「日本の家は寿命が短い」は本当なのか?

「日本の家は寿命が短い」とよくいわれます。これは果たして本当なのでしょうか? たとえば、世界遺産の「法隆寺」が築1300年以上の時を越えていることからも、日本の建築物そのものの質が悪いとは考えられません。
それでも短命とされる理由はなぜなのか? 
定期的にメンテナンスすれば100年以上、世代を越えて住み継ぐことも可能なのでしょうか?

日本の家はなぜ「寿命が短い」と言われてしまうのか?

「日本の家が短命」とされる根拠としてよく持ち出されるのが、国土交通省が平成8年に出した、住宅の建て替え期間にまつわるデータ。
そこでは日本の住宅が平均築26年で建て替えられる一方、アメリカは築44年、イギリスは築75年とされていて、“次世代に住み継ぐ”どころか一世代すら持たない短命ぶりが話題になりました。  

しかし、これはあくまで「建て替えられるまでの年月」を示したもの。
建て替えには様々な理由があり、「建て替え=寿命が尽きた」とは一概にはいえないため、日本の住宅の品質が著しく劣っていると決めつけるのは早計です。  

特に、日本では長く「新築が良いもの」され、どちらかというとデベロッパー、供給者側の都合でスクラップ&ビルドを繰り返してきたという背景があり、まだ十分に住める建物でも簡単に取り壊されてきた歴史があります。  
つまり、日本の家そのものは、きちんとしたメンテナンスさえ怠らなければ築26年の「平均寿命」をゆうに超えて、長く安全に住み続けることが可能です。

法隆寺はなぜ築1300年以上もっているのか?

法隆寺  

現に、日本には千年以上もの時を超えて現存する、世界に誇る建築物があります。 “築1300年”の「法隆寺」、1400年続く「正倉院」はその代表格でしょう。  
もともと建築資材としての木材は、強度や耐久性に優れています。
古来よりの建築物はそれに加え、土地ごとの気候・風土に合わせた工法や間取り、材質が用いられ、さらには愛情をもって適切な修繕がなされてきたことが長寿の秘訣といえます。  

世界最古の木造建築群とされる法隆寺でも、たとえば1933年からいわゆる「昭和の大修理」が行われ、その後約20年にわたって修復作業は続いていますし、江戸時代やそれ以前にも時の権力者によって手厚い修繕が行われていた記録が残っています。

現存する日本の住まい「長寿」ランキング

法隆寺のような史跡以外にも、日本には築1000年を超える「長寿」の建物が存在します。
たとえば、兵庫県神戸市北区にある「箱木家住宅」は、“日本最古の民家”。806年に建てられたといわれ(母屋は室町時代の建築と推定)、やはり1000年以上の風雪を耐え忍んできました。
そのうえ、1970年代までは実際に住居として使用されていたというから驚きです。  

集合住宅では1929年に建設された「同潤会アパート 上野下アパートメント」が築80年を超えて、近年まで「現役」の住居として人が住んでいました。(現在は「ザ・パークハウス 上野」に建て替え) 2013年にその歴史を閉じるまで、こちらもやはり長きにわたり住人たちによる維持管理が行われてきた好例といえます。

日本の家を100年もたせるポイントとは?

とはいえ、高温多湿な日本。住宅にとって決して条件の良い気候・風土とはいえません。
高度成長期に住宅の大量生産が行われ、その中には日本の環境に適さない構造・材質の家も多く含まれているといわれています。
とりわけ、床下材の腐敗、壁内の結露は住宅の劣化を加速させてしまうのです。 1000年とまではいかなくても、50年、100年と健康な状態を維持するためには5年、10年という短いスパンで状態のチェック、メンテナンスを入れていくことが肝心です。

<第2章> 家の「健康寿命」はいつまで? 築年数別の劣化ポイントをおさらい

人間同様、家のも「健康寿命」があります。人の健康寿命とは文字通り、重篤な病気などにかからず、健康的で自立した日常生活を送れる期間のこと。
健康寿命を延ばすには健康診断などで病気の兆候をチェックし、適切なメンテナンスをしていくことが重要になるわけですが、それは建物も同様。
定期的に健康状態を確認し、リフォームによる“治療”を施すことが、20年後、30年後の安全で快適な暮らしへと繋がります。

メンテナンスリフォームは5年に1度、フルリフォームは20~30年に1度がキホン

虫眼鏡と家

建物の“寿命”をはかる、もう一つの指標として用いられるものに「減価償却資産の耐用年数」があります。様々な資産について税務用の耐用年数を定めたもので、住宅の場合、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもので47年、木造で22年となっています。

もちろん、築22年を経た木造住宅がただちに危険な状態にあるとは一概にいえませんが、リスクか積み重なっているのは事実。実際築20~30年は、増改築レベルの見直しが必要な時期といえます。
また、住宅の部位によって劣化の進行速度は異なるため、20~30年ごとの大規模リフォームとは別に細々としたメンテナンスも欠かせません。そのサイクルはおよそ5年に1度。

というわけで、5年ごとに訪れる部位別の修繕ポイントを具体的に見ていきましょう。

【築5~10年】

築10年以内は、小さな破損や汚れが目につくように。外装は「外壁、ベランダ、バルコニーの塗装のはがれ」、内装は「カーペットの汚れ、減耗」が目立つようになり、これをそのまま放置してしまうと行く行くひび割れや亀裂の原因になってしまうことも。
「汚れ」はメンテナンスの最初のサインと心得ましょう。 また、小型給湯器などガス機器の故障、浴室のドアなど細かい部分の腐食などにも注意をはらいたいところです。

【築10~15年】

水回り(キッチン・トイレ・浴室)の設備に不具合が起こり始めます。特に使用頻度が高く、湿気がこもりやすい浴室は傷みが生じやすく、設備機器の更新を含む浴室全体のリニューアルを考える時期といえるでしょう。
ここで手を打たないと土台が腐食し、建物自体の劣化が急速に早まってしまうリスクも。
またリビング床の凹み、内装ドアやサッシの結露による傷みの修繕に加え、外観は屋根の吹き替えも検討したいところです。

【築15~20年】

住まいの内側、つまり見えない部分の腐食、破損が生じるのが築15~20年。
特に、躯体の土台まわりの腐朽を注視すべき時期です。 腐朽の進行具合によっては土台の取り換え、柱の根継といった大がかりな工事を要することも。
今は特に問題はなくても、外壁のコーティング水切り版や排水管からの水漏れはないか、コンクリート基礎の換気口がふさがれていないかなど、腐朽の原因が潜んでいないかの点検もしておくといいでしょう。

【築20~30年】

住まいの構造から見直すべき時期。劣化状況もそうですが、高齢になってからの暮らしを見据え、間取りや設備の快適性なども考慮してのフルリフォームを検討したいのが築30年前後です。
たとえばトイレを寝室の近くに設置したり、昇り降りの負担を軽減するため寝室を2階から1階に持ってきたりといった、間取りの根本的な見直しも必要になるかもしれません。

また、段差をなくす、廊下や間口を広くする、一つひとつの設備も、この時期にバリアフリー仕様にしておくことが望ましいです。

築年数別の劣化ポイントを改めてCheck!

部位別の修繕サイクルをさらに細かくまとめたのが以下の表です。個々の家により耐久性は異なりますので全てを一律に行う必要はないかもしれませんが、ひとつの目安として点検の参考にしてみてください。

▼参考ページ:住まいに見るリフォームどき

<第3章>家は買ってからもお金がかかる。生涯のメンテナンスコストはおいくら?

まず前提として押さえておきたいのは、住まいは「買ってからもお金がかかる」ということです。 そのため、マンションの場合は将来的な大規模修繕に向けて各戸から修繕積立金を集めていますし、一戸建ての場合もフルリフォームを見越した貯蓄を確保しておく必要があります。 リフォームなどのメンテナンスコストは、いわば快適に暮らし続けるための必要経費。そこで、ここでは住宅のリフォーム費用にかかる「生涯コスト」を紹介します。

住宅のメンテナンス、30年間のトータルコストはおいくら?

では、細かなメンテナンスを含め、30年間のリフォームのトータル費用はいくらくらいになるのでしょうか?
前述の「部位別修繕サイクル」にならい、5~10年ごとに“必要最低限のメンテナンス”を行った場合のコストの概算を、ホームプロのデータから算出してみました。  

【一戸建て(建物面積100㎡)の場合の例 (※価格は目安です)】

<築5~10年目>

【目安の費用】10万円

  • ・部分的な基礎の亀裂補修 5万円
  • ・床(畳、フローリング、カーペット)の部分補修、クリーニング 5万円

<築10~15年目>

【目安の費用】96万円

  • ・部分的な基礎の亀裂補修 5万円
  • ・畳の全体的な張り替え 3万円
  • ・外壁の塗装 80万円
  • ・小型給湯器の交換 8万円

<築15~20年目>

【目安の費用】225万円

  • ・部分的な基礎の亀裂補修 5万円
  • ・フローリング、カーペットの全体的張り替え補修 40万円
  • ・屋根の補修 20万円
  • ・クロスの交換 50万円
  • ・ユニットバスの交換 100万円
  • ・洗面台の交換 10万円

<築20~30年目>

【目安の費用】438万円

  • ・全体的な基礎の補修 50万円
  • ・全体的な外壁の補修 100万円
  • ・キッチンの交換 70万円
  • ・トイレ本体の交換 10万円
  • ・間取り変更 100万円
  • ・給湯器交換 8万円
  • ・バリアフリー化 100万円

バリアフリー

あくまで参考価格ですが、上記を合計すると769万円。必要最低限のリフォームでも、これくらいは見積もっておきたいところ。長く安全に暮らしていくためとはいえ、決して安くはない出費です。

細々メンテすることが最終的なトータルコスト削減につながる理由とは?

トータルコストを抑えるには、小さな傷みが大事に発展する前に処置をしておくことが重要。
たとえば、タイルの外壁の場合は一カ所でも膨張していたり、剥がれていたらすぐに調査や修繕を行うのがベター。そのまま放置すると外壁の内部全体に水が回ってしまい、場合によっては全てのタイルを剥がして張り直す必要が出てきます。  

また、外壁の目地などは早めに修繕すればシーリングの補てんだけで済んだところが、放置したばかりに打ち替えが必要になることも。打ち替えとなると、1mあたり400~600円ほど余分な費用がかかってしまいます。

メンテナンスを行う場合はできるだけ「まとめて」やるのがセオリー

メンテナンスを行う際は該当箇所だけでなく、その周辺で今後発生しそうな工事についても洗いだしておくのもポイント。
場合によってはまとめて工事してしまった方が、結果的にコストを抑えられる可能性があるからです。 たとえば、外壁や屋根の工事を複数回に分けて何度も行う場合、一度足場を組むのに25坪で8万円程度、3階建てならプラス3万円程度、屋根までだとプラス2万円程度の費用がかかります。メンテナンスの度に足場を組むとなると、その都度費用がかかってしまうため、できるだけまとめてしまうのが得策です。

リフォームに使える補助金は?

また、リフォーム内容によっては国や自治体から補助金を受け取ることもできます。
たとえば「長期優良リフォーム」補助金は、リフォームによって耐震性などを高めた住宅を「長期優良住宅」に認定し、リフォーム費用を補助する制度。耐震以外にも断熱性能のアップ、劣化対策など、「住宅の長寿命化」につながる工事が対象になり、工事費の3分の1、最大100万円まで(※一部200万円まで)が補助されます。  

他にも、「耐震補強」「バリアフリ―化」「省エネ化」などのリフォームを行う場合には、各地方自治体が実施する補助金制度もあります。お住まいの市区町村の制度は「一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会」のホームページで検索可能。国の制度と組み合わせて使えるものがないか、チェックしてみましょう。

<まとめ>定期メンテナンスで「お家の健康」を維持しましょう

私たちが健康診断を受けることで病巣を発見し、生活習慣の改善につなげるのと同じで、家も健康でいるためには定期的なチェックが欠かせません。 愛着のある家で、老後も快適かつ安全に暮らし続けていくためにも、小さな異変を放置しないことが肝心です。

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