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格安中古物件のリスクや購入・リフォームのポイントを紹介

格安中古物件のリスクや購入・リフォームのポイントを紹介

立地条件や面積はほぼ同じなのに、なぜか「他の物件よりも安い物件」というものが存在します。 「掘り出し物!」と飛びつきたくなりますが、そういった「格安中古物件」には、ちゃんと安さの理由があります。 中には、決してお得とはいえないリスクを抱えた物件もあります。 この記事では、そうした「格安中古物件」について、リスクや購入する際、リフォームする際のポイントをお伝えします。

格安中古物件、相場よりも安い理由は5通り

周辺相場よりも安い、格安中古物件には、大抵「安い理由」があります。
その理由とは主に以下の通り。

  • ・築古物件である
  • ・再建築不可物件である
  • ・既存不適格物件である
  • ・物理的瑕疵物件である
  • ・事故物件である

こうした物件の特徴やリスクを知らないまま、「安いから」という理由で購入してしまうと、後から思わぬお金がかかったり、トラブルに巻き込まれたりと後悔の元に。
どんなリスクがあるのか知った上で、慎重に検討しましょう。

築古物件のリスクは構造部の劣化や耐震性

築30年以上経つような築古物件の場合、立地や面積が同条件で築浅の家よりも割安になっていることが多いです。
特に戸建ての場合はその傾向が顕著で、いわゆる「古家付き」物件のように、物件価値をゼロとみなし土地の価値だけで値付けしている物件もあります。

このような築古物件のリスクは、土台の腐食やシロアリ被害など構造部の劣化。外側は綺麗にリフォームしていたとしても、見えない部分はボロボロだったということもありえます。
こうした構造部の劣化を放置しておくと、耐震性の低下に繋がり、最悪の場合は倒壊ということも起こりえます。そこまでの劣化がなかったとしても、築古物件の場合、耐震性にもリスクを抱えています。

特に1981年以前に建てられた物件の場合、耐震基準が現行の基準に達していない「旧耐震」建物の可能性があります。このような建物の場合、大きな地震に耐えきれず、倒壊してしまうリスクがあります。
旧耐震の問題は戸建てだけではなくマンションも当てはまります。

購入前にインスペクションでリスクを洗い出そう

構造部や耐震性にリスクを抱えた築古物件の場合も、リフォームすれば問題なく住めるようになることがほとんど。ただし、問題を抱えていればいるほど、リフォームの費用は膨らんでいきます。
いくら物件が格安であっても、リフォーム費用に多大なお金がかかってしまっては、結果的に予算オーバーということも。

この場合オススメなのは、事前にインスペクションを行うこと。インスペクションとは、プロによる住宅診断のことです。
購入前に見えない部分までチェックし、診断してもらうことで、リスクを洗い出し、リフォームにどのくらいの費用が必要か算出してもらえます。
その上で、物件費用とのトータルコストで検討することで、予算オーバーを防げます。

インスペクションの費用は5~6万円台からです。

築古物件のリフォームのポイント

全ての築古物件が危険やリスクを抱えているわけではありません。中には丁寧に建てられ、しっかりメンテナンスされ続けたことで、とてもいい状態の築古物件も多くあります。

このような物件を見つけられれば、見えない部分の補修は最低限で済み、デザインや性能部分にお金をかけることができます。
またある程度劣化が進んだ物件であっても、しっかりした技術を持ったプロがリフォームすることで、新築のように蘇らせることも可能です。

同じ築年数の物件だとしても、その内情は千差万別。いずれにせよ、物件価格とリフォーム費用のトータルで考えることが、予算オーバーを防ぎ理想の住宅を手に入れるコツです。

再建築不可物件のリスクは建て替えができないこと

再建築不可とは、「今ある家を壊して、新たに家を建てることができない」土地のこと。

建築基準法の制定以前に建築された家の場合、現行の建築基準法上は違法であっても、そのままその家に住み続けることができます。
しかしその家を壊してしまうと、もう二度とその土地に家を建てることはできなくなります。

再建築不可の土地のほとんどが、幅員4メートル以上の道路に2m以上接していない「接道義務」違反の土地。このような土地の物件の場合、周辺の相場よりも安く売りに出されます。

再建築不可物件のリスクはまさに、建て替えができないこと。将来的に家が劣化し、住めなくなったとしても、建て替えることができません。
ローンが借りづらかったり、将来的に売り出そうと思ってもなかなか売れないなどのリスクもあります。

また、再建築不可は築古物件でもあるため、構造部の劣化などのリスクもあります。

購入前にリフォーム費用を知っておこう

建て替えできない再建築不可物件であっても、リフォームは可能です。どの程度のリフォーム費用をかければ、どの程度物件が復活するかを知った上で、購入を検討しましょう。
そのためにも購入前にインスペクションを行ったり、予めリフォーム会社に物件を見てもらって費用を把握しておきましょう。

また、再建築不可物件は流動性が低いため、将来的に売りに出す可能性についてなど、長期的なライフプランも合わせて検討しておく必要があります。

再建築不可物件のリフォームのポイント

再建築不可物件は築古でもあるため、耐震性や断熱などの性能面も含め検討する必要があります。「必要最低限だけ直して数年後に建て替え」ということもできないため、一回のリフォームでずっと住み続けられるよう、見える部分・見えない部分含めてリフォームする必要があります。

適切な工事ができれば、耐震や断熱など性能面もかなり向上させることができます。

築古物件の大規模工事である上に、「再建築不可」という規制があるため、このような物件の経験豊富な会社に頼むことがポイントです。
また、再建築不可物件の場合、接道義務を満たしてないため工事車両などが入れず、資材の搬入が難しく手間がかかることから、リフォーム費用が割高になる点も注意したいポイントです。

既存不適格物件のリスクは建て替え・リフォームの制限

既存不適格物件とは、建築時には法律や条例などの各規定に適合していたのに、その後の改正などにより不適合となってしまった物件のことです。

例えば、「建築時は容積率・建ぺい率の制限内だったのに、その後規定が変わってしまったことで、容積率・建ぺい率オーバーとなってしまった」などが既存不適格にあたります。
このような既存不適格物件も、相場より安く売られることが多いです。

既存不適格物件のリスクは、同用途・同規模の建て替えが不可能になる可能性があること。既存不適格物件を建て替える際は、現行の基準に合わせなくてはなりません。
例えば容積率をオーバーしていれば、制限内に収めるため、建て替え前の家より小さくしなくてはならないのです。

大規模なリフォーム・増築の場合も、同様に現行の基準に合わせる必要があります。

ただしリフォーム・増築は一定規模以下であれば、緩和措置があるため、現行基準に合わせなくとも工事をすることができます。また、ローンが借りづらい、将来的に売りづらいというリスクもあります。

購入時、既存不適格の内容について詳細まで確認を

既存不適格物件を購入する際は、売り主側に告知義務があります。
ただし、詳細についてはっきりと書かれていないことがあります。

不適合の内容次第が、将来的な建て替えにかなり影響してくるため、どの部分が現在の基準に抵触しているのか、きちんと明らかにしてから購入の判断をしましょう。

既存不適格物件のリフォームのポイント

既存不適格物件は、一定規模であればリフォームや増築が可能で、現行基準に合わせる必要もありません。ただし、「何が現行基準を満たしてないのか」はしっかり認識しておくことが大事です。

もし、「耐震基準が足りていない」など、安全に関わる部分を満たしてないのであれば、安心して暮らすためにも性能アップのリフォームが必要となってきます。

物理的瑕疵物件のリスクは隠れた瑕疵

物理的瑕疵物件とは、土地や建物に瑕疵がある物件のこと。瑕疵の内容は多岐に渡りますが、大きく分けて「土地に関するもの」と「建物に関するもの」があります。

土地に関する瑕疵の例

  • ・地盤が歪んでいる
  • ・地盤沈下
  • ・極端に立地条件が悪い
  • ・地中に障害物・埋設物がある
  • ・土壌汚染
  • ・土地の境界が曖昧で越境・侵食している 等

建物に関する瑕疵の例

  • ・雨漏り
  • ・ひび割れ
  • ・耐震強度が基準に満たない
  • ・シロアリ
  • ・アスベスト
  • ・床下浸水
  • ・その他建物の構造上の欠陥 等

このような物件は、瑕疵のない物件に比べて格安になります。物理的瑕疵物件の場合、売り主は買い主に対して告知義務があります。
瑕疵の内容がリカバリー可能なもので、修繕計画も立ち、物件とリフォーム、トータルの費用でバランスが取れるのであれば、購入に値する物件と言えます。

リスクが大きいのは見える瑕疵ではなく、見えない瑕疵の方です。

特に、売り主側も認識していない隠れた瑕疵がある場合、実際に住み始めてからリフォームが必要なことが分かり、予定外の出費に繋がることがあります。
中古物件の瑕疵担保責任は期間が短いことが多く、一般的には1~3カ月程度であるため、それ以降に瑕疵が見つかっても、売り主に責任を問うことはできません。

購入前にインスペクションすることで、隠れた瑕疵を発見できる

物理的瑕疵物件を購入する際は、購入前にインスペクションを行い、隠れた瑕疵がないかを明らかにしておきましょう。インスペクションを行えば、リスクがすべて明らかになり、「買う」「買わない」の判断が的確にできます。

また、隠れた瑕疵が明らかになれば、値引き交渉の材料にもなります。

物理的瑕疵物件のリフォームのポイント

シロアリ被害や耐震強度不足、雨漏りなど建物に対する瑕疵の場合は、リフォームで直せることが多いです。
一方、地盤沈下や土壌汚染など、土地に対する瑕疵の場合、問題解決までに膨大な費用がかかったり、そもそも個人レベルではどうしようもできない瑕疵もあります。

また、例えば一度浸水したことがある家は、将来的に同じように浸水するリスクを抱えた物件ということになります。
物理的瑕疵物件を購入する際は、リフォームで対応できること・できないことをきちんと切り分け、購入すべきかどうかの判断をしましょう。

事故物件のリスクは本人次第で変わる

「事故物件」という言葉自体はよく耳にしますが、実は事故物件には明確な定義がありません。一般的には「事件や事故により死亡した人がいる」「殺人や自殺があった」物件が事故物件と呼ばれます。

一方、病気などの自然死の場合、事故物件にはあたりません。

こういった「事故物件」は相場よりも安く売りに出されることがあります。見た目上はキレイにしてあり、居住するにあたって物理的に問題となることはありません。

ですので、「事故物件」をどう思うかは、本人及び家族次第。納得して気にせず住めれば問題はありません。
ただし、夫婦で納得して買っても、「将来的に子どもがどう感じるか」はリスクの1つと言えます。

購入のポイントは「家族全員が納得できるか」

事故物件自体は「気の持ちよう」な部分が大きいため、物理的にキレイにするなど以外にリフォームで解決できることはありません。事故物件に対し、居住者全員が気にならないならば、購入も検討してみましょう。

ちなみに「事故物件」であることは告知義務があります。万が一事故物件であることを隠されて購入してしまった場合、瑕疵担保責任が問えます。

格安中古物件はそれぞれリスクを抱えていますが、一つ一つを明らかにし、的確なリフォームを行えば、すばらしい家に生まれ変わる可能性も持っています。

ただし、格安中古物件のリフォームは、法律が絡んできたり、難しい工事が多かったりするため、経験豊富なリフォーム会社に頼むことが何よりも大事になります。

インスペクション会社、リフォーム会社など、頼れるプロの手を借りて、リスクを解消し、理想の家を手に入れましょう。

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