【設計・工事・構造】に関する Q＆A_1

中古住宅のリフォーム

中古住宅を購入して、将来間取りの変更や一部リフォームも考えています。
どういった構造の住宅を選ぶとリフォームがやりやすいのでしょうか。

住宅の構造は大きく4つに分れます。それぞれに方法がありますので、メーカーや 専門家に問い合わせてください。

構造には木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造があります。住宅に最も多い木造にも軸組工法（在来工法）とツーバイフォー（2×4）工法があります。

軸組工法の場合は大きい荷重を受けている柱は抜かない方が無難です。
また柱を抜いた時は梁の補強をするなど構造的なチェックがいりますが、木なので現場で対応しやすく融通性の高い工法です。

ツーバイフォー工法は、床、壁が1枚の版として一体となって全体を支える構造ですから耐力壁をとって広くする、開口部を移動するとか、階段をつけて2階の床を新たに抜く、吹抜部に床をつくるというような間取りの変更を伴うリフォームはむずかしいと思ってください。
耐力壁でなくても版と版が特殊な金物や接着剤で強固に取り付けられているので、建てたメーカーに相談した方がいいでしょう。

内外装のやり替えは問題ありません。鉄筋コンクリート造や鉄骨造でも構造体をさわらない限りは間仕切りの変更は自由にできます。

プレハブ住宅の場合はあらかじめ構造を検討済のものを工場でつくって現場で組立てています。
工法、構造もいろいろでメーカー独自のつくり方をしています。
どこがどの程度までリフォームできるかはツーバイフォー工法と同様、メーカーに問い合わせた方がいいでしょう。

平屋建てから2階建て住宅へのリフォーム

現在平屋建て住宅。2階をつけたいのですが注意すべきことは何でしょうか。

増築部分の荷重が既存部分にかからないようにしてください。

一般に平屋建てに2階をつける時、そのまま上にのせることはできないと思ってください。
2階ができることを想定していない構造になっている場合がほとんどです。
基礎や梁が上階の重みに耐えられないということです。

2階建てにしたい時は、既存建物の外側に新しく基礎をつくり、添柱をたてて既存部分に荷重をかけないようにします。
隣家側とのあきに人が入って作業ができない時は、内側からの工事になるので外壁をはがすことになり大変です。
隣家側に柱をたてられない時は、長さにもよりますが既存建物の前後に柱をたてて2階をつくることもあります。

いずれにしても既存建物に手をつけずにすることはできませんし、敷地に余裕がなければなおのこと慎重な計画が必要です。既存建物のさわる所が多いほど工事も手間がかかります。工事費も新築より割高になるのが一般的です。

地下の利用

狭い敷地を有効利用してリフォームしたいと考えています。
地下に居室あるいは車庫、収納庫をつくりたいがどの程度の広さのものができますか。

地下1層。地階の床面積＜地上階の延べ床面積。採光や換気を図る。（車庫･収納庫は別）

地下に居室を設ける場合は、法的に細かい制約があり、規模、衛生および安全面からもクリアしなければなりませんが、車庫、収納庫では居室ほど細かい規制はありません。

1階の床面がかなり高い場合や、敷地が斜面で道路が低い場合は、掘削なども可能で車庫を設けることができます。

延べ面積を100％使っていてなお増設したい場合は、容積率への不算入の条件を満たさなければなりません。

高密度の都市型住宅では、多目的に地下階も利用できるように特例が設けられました。
まず地下部分であること、住宅の用に供する部分であるか車庫であることです。

住宅の用であり、居室である場合の容積率不算入の規模、条件は次のとおりです。

1. 1.地下１層であること。地階の床面積の合計が、地上階の延べ面積の3分の1以下であること（車庫の場合は5分の1以下）。
2. 2.衛生上、からぼりを設けたり1面以上の外壁を地上に設け、採光や換気が図れること。

寝室や火気使用室でなければ、2.を満たさなくても容積緩和は適応されますので、収納庫や車庫の増設はできます。

敷地の上手な活用として、地下を利用される方法がこれからも増えてくると思われますが、建て替え時などに実施されると、もっと自由に計画できます。

1階での建て増しの注意点

2世帯住むために増築もしくは別棟を考えています。つなぐのがむずかしいのはどんな場合ですか。

構造体によってさまざまな方法があるので、専門家に相談してください。

増築工事には1階部分で建て増す方法と2階を建て増す方法とがあります。
ここでは1階での建て増しを取り上げます。

1階での建て増しは正味の建築面積が増えます。
地域ごとに建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）が定められており、その範囲におさまっている必要があります。
容積率（敷地面積に対する延べ面積の割合）についても同様です。これを守らないと地域の環境を悪くし、近隣の苦情を受けることになります。

別棟で建てて1度外に出る場合は問題はないのですが、既存屋内とどこかでつながないといけません。
既存の出入口を利用できれば構造をさわらなくてすむので一番簡単です。

壁を壊してつなぐ場合、在来工法で筋違が入っていたりする時は新たに補強した方がいいでしょう。

2×4工法の時は壁そのものが建物を支えていますので、壁はぬけないものと考え、既存の開口部の利用を検討してください。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造の場合も構造体をさわらないようにして建て増すのであれば問題ありません。

やって良かったという満足感が得られないことには何にもなりません。
2世帯となると設備も2世帯分になることがほとんどですが、1世帯分の給水、電気容量で足りないことも充分あります。
1部屋増やす程度以上の建て増しなら専門家に相談された方が無難でしょう。

床や階段のきしみ

木造住宅に入居。床や階段がきしむが原因とその直し方を教えてください。

きしみは、構造材の不足や、乾燥によるすき間が原因。構造材を増やす、すき間にくさびを打つなどの補修を。

床のきしみは床を支えている梁や根太などの構造材の不足です。
階段の場合は階段を構成している木が乾燥し、木と木の間にすき間ができたからです。

床のきしみは梁や根太の断面積不足か、根太間隔のあき過ぎによります。

2階の床材の下は根太、梁と続き２階の床材を支えます。
1階の床材の下は根太、大引き、床束、束石、地面と続き、1階の床を支えています。

いずれも床材を取り払ってから補修工事に入ります。

2階の床のきしみは根太の場合は前述のように根太の本数を増やし、梁が小さい断面積で問題ならば添梁や添木をしてボルトで締め付けます。
1階の床の場合は、単なる床のきしみは2階と同様、根太の本数を増やします。

床束の下部を点検し腐りや白アリの害があれば床束を取り替え、白アリの駆除をします。
これは床をめくらないで床下点検口から床下に入り見つけることができます。

階段は、階段の踏板（ふみいた…段板）、蹴込板（けこみいた…踏板と踏板の間にたてにはめる板）、これらの板を受けている側桁（木造階段の踏板、蹴込板を支える斜め材）、裏板からできています。

きしみは木が乾燥するか、踏板や蹴込板を支えている側桁の溝にすき間ができてでる音で、そこに木片や楔（くさび）を差し込みます。

天井のしみ

天井にしみができています。原因をつきとめて補修したいのですが、どのようにすればよいでしょうか。

原因は雨漏りと結露!天井全面取り替えが必要!早急な補修で下地材の腐りをくい止めましょう。

原因は雨漏りか結露によるものと思われます。
しみの部分補修は材質や色を天井材に合わせるのが大変なため、全面取り替えになります。

雨漏りの主なもののうち、緩い勾配屋根のため台風、集中豪雨時に起こる場合、改修は大変です。

複雑な屋根の場合は、谷樋（屋根勾配が集まって、谷状になるところに取り付ける樋）などが多くなり、また、防水用金属板の谷樋の幅の不足や、屋根材の破れやずれでも起こります。

雨漏り箇所を見つけるには雨降りの日が絶好で、早急な補修で下地材の腐りをくい止めましょう。

結露の場合は天井材の断熱性と暖房時の換気などの生活の仕方を変えなければ、天井のしみと取り替えはイタチごっこになります。

空気は高温になるほど水蒸気を多く含むことができ、逆に低温ほど少なくなる性質があり、結露とは、高温から低温に空気が変化したとき、含みきれなくなった水蒸気を空気中に水で放出した状態をさします。
室内の高温の空気が天井材を通り抜けると、低温の空気に触れて水ができ、しみになります。

近年住宅はすき間が少なくなり、冬の暖房温度は高くなってきています。結露防止の基本は換気です。

バルコニーの防水工事

バルコニーの角から雨水がもります。
防水工事をしたいのですが、どのような工事をすればよいでしょうか。

雨水を断ち切る水切りを付けてください。

これはバルコニーの先の部分に当たった雨がバルコニーを伝って裏側に回って流れ込んだものだと思います。
階下ではバルコニーが庇になっており、雨水は庇の天井に流れ伝って建具の上部から室内に入ってきたものと考えられます。
これを防ぐためには、バルコニーの先から流れてくる雨水を断ち切る水切りを付けることです。

水切りはバルコニーの先端から5cm前後の裏面に入った位置に幅3cm前後の溝をバルコニーの先端と平行につけます。
バルコニーの先に当たった雨水をこの溝で縁を切ります。

また、バルコニーや庇自体の水勾配が大切です。防水の基本は雨水をすみやかに流すことで、それには充分な水勾配を取ることです。
庇に水切り溝を付ける時に合わせて、50分の1以上の水勾配をつけ庇の内部に雨水が流れ込まないように仕上げます。

二戸一住宅の切り離し

二戸一の住宅の隣家が切り離し工事の同意を求めてきました。
どのような補修工事を請求すると建物は安全ですか。

境目に補強材を入れる。雨仕舞を確実に。しっかりとした外壁をつくる。

二戸で一棟の建物を半分に切ってしまうのですからどうしても建物は弱くなってしまいます。
切り離した境の壁面に筋違にあたるような補強材を、小屋部分を含めて入れておいた方がいいでしょう。

次に雨仕舞いをしっかりしてもらうことです。

木は切り口から水が入っていくと腐ってきます。
木口のみえる土台、梁、および小屋部分の棟木、母屋の防水処理をして、しっかりした外壁をつくってもらってください。

いずれにしても切り離した時の状態をみて施工業者とどうするかを話合ってください。
切り離した後は雨ざらしにならないようにすぐに処理してもらってください。

構造的な補強

知人宅が震災にあったのを見て、自宅も地震に備えておきたいと思っています。
基礎や土台、その他の構造的な補強方法を知りたいのですが。

防湿･防蟻処理チェック。柱･壁の強度チェック。
配置のバランス、分量は専門家にみてもらいましょう。

建築の基礎、土台は文字どおり基礎として建物の強度、耐久性を決定する大事な部分です。
また、柱、壁などは躯体といい、建物の骨組になります。
外側からだけでは丈夫か、欠陥がないかが分かりにくい所ですから、点検できる部分で説明しましょう。

基礎や土台は、上屋を支える重要な部分で、それ自体を後から補って、強度を上げるのはむずかしいですが、床下は点検口などから、入ったり、調べたりできます。

床下が湿気ていたり、換気孔がないと、土台が腐ったり、白アリが巣くったりする原因になりますから、防湿、防蟻処置を施すとよいでしょう。

柱、壁などが垂直か、床が水平かは、一応チェックしましょう。振り下げやゴルフボールで簡単にできます。

柱は土台にホゾ穴や金物で緊結されている状態がよいか、金物が利いているかグラグラしていないか、調べましょう。
強くたたくと堅い音の返ってくる柱などは安全です。

壁は耐震的には幅90cm以上で、筋違の入っているものが望まれますが、配置のバランスや分量が足りているかは専門家にチェックしてもらった方が安心でしょう。

基礎以外の耐震対策

地震に備えて、基礎や壁、柱以外の部分で重要な工事があれば教えてください。

水ハケの良い住宅は、耐震的な構造であるともいえます。

耐震的には、基礎や耐力壁が決定的な要因となり、屋根の重量も軽くするにこしたことはありません。

また、雨漏りなどをそのままにしておくと、壁から土台まで知らない間に、腐食が進むことになるので、どのメンテナンスも大事といえます。

経年劣化した木造家屋では、土台や柱の根元が白アリにより腐っていて倒壊した例が多いと報告されています。

梅雨や年間降雨量など日本の気候を考慮すると、屋根や軒の出は、充分にある方がよいです。
雨足が家の足元の基礎や腰壁を汚し、木造モルタル塗りの芯である木軸に、湿気が及んでいくからです。

軒が充分に出ており、犬走りや、庭の排水も充分考慮され、水ハケの良好な住宅は、やはり耐久性も良い。
つまり耐震的な構造であるといえます。

リフォームしやすいマンション

中古マンションを購入してリビングルームを大きくしたいと考えています。
リフォームのしやすいマンションとはどんなマンションですか。

木造部分は変更は簡単。でも、コンクリート部分は取り外せません。
天井は高いほうがリフォームしやすいです。

マンションの構造にはラーメン構造（柱と梁で建物を支える）と壁式構造（壁で建物を支える）があります。

高層マンションはラーメン構造が多く、この場合、専有部分内の間仕切は木造なので間取りの変更は簡単です。

壁式構造の場合は専有部分内の壁にもコンクリートのものがあります。これは取り外せません。
平面図をみて３本の斜線が一定間隔でひいてあったり、太くて黒く塗りつぶしてあるのは取り外せない壁です。

叩いてみてコンコンと響くような音がする壁は取り外せます。

ラーメン構造でも壁式構造でも、クーラー用の穴あけ程度は許してもらえるかもしれませんが、コンクリート部分はさわれません。

間取りの変更はラーメン構造の方が簡単ですが、壁式構造は室内にでっぱりがないという良さもあります。

リフォームするにしても構造がしっかりしていることはもちろんですが、できれば天井の高い方がよいでしょう。
床を上げて段差をなくす、床暖房を入れる、遮音工事を充分にするというような工事がやりやすいからです。

また、天井をつくって照明器具を埋め込んだりすることもできます。

リフォームでできる耐震補強

リフォームでできる耐震補強にはどんなものがありますか。

鉄筋コンクリートの布基礎に替えるという大がかりなものから、内壁に石膏ボードを貼るといった比較的簡単なものまで、いろいろあります。

家が倒壊してしまうと、命も財産も救うことはできません。
自分の家を定期的に修繕して、できる限り地震の揺れに耐えるような補強をしておくことが重要です。

リフォームされるときはよい機会ですから見栄えをよくするだけでなく、補強工事も同時にされるとよいでしょう。

建て替えまでしなくても、木造住宅を補強する方法はたくさんあります。

• ・基礎を鉄筋コンクリートの布基礎に替える。（ただし、かなり大がかりな工事になります）
• ・ 腐ったり、白アリに食われた土台などを替える。
• ・ 土壁を落として筋かいや構造用合板で丈夫にする。（図a)
• ・ 土台・柱・筋かいなどの接合部を金物などで丈夫にする。(図b)
• ・ 窓を減らして、筋かいなどで補強された壁を増やす。(図C)
• ・ 瓦を鉄板かスレート、または釘で連結するタイプに取り替える。
• ・ 外壁にサイディング（外壁に貼る厚い板）を施す。
• ・ 内壁に石膏ボードを貼る。

▼リフォームなんでも事典：リフォーム編 一覧

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