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売る予定の家はリノベーション・リフォームすべき?疑問を解決!

  • 最終更新日:2019-03-26

売る予定の家はリノベーション・リフォームすべき?疑問を解決!

築年数がある程度経った家を売るとなると、リノベーションやリフォームをしてから売ったほうがよいのか悩みますよね。リノベーションされてきれいな家のほうが売れるような印象があるかと思いますが、実際はどうなのでしょうか。この記事では、家を売るときにリノベーション・リフォームすべきなのかを解説します。

売る前のリノベーションはしたほうがよい?

築年数が経つと、いくらきれいに使ってまめに掃除をしていても、どうしても劣化した部分が目立つようになります。「このままじゃ売れないかもしれないし、リノベーションしたほうがよいのかな」と悩みますよね。でも実は、一概にそうとは言えないのです。一体なぜなのでしょうか。

そのままの状態で売却したほうが無難

最近は、中古物件を購入して、自分たちの好みや暮らしやすさを考えてリノベーションしたいと考えている方が多くなっています。そのため、中古できれいにリノベーションされた物件を探している買い手はかなり少ないのです。

リノベーションして売りに出した場合、リノベーションにかかった費用を回収するために物件の値段に上乗せすることになるでしょう。すると、似たような条件の物件の相場より数百万も高くなり、敬遠されてしまう可能性もあります。

いくらきれいにリノベーションされていても、買い手の好みに100%合うことはほぼないといえます。それなら、古い状態のまま売りに出したほうが売れる可能性は高いかもしれません。

部分的なリフォームが効果的な場合も

築年数が~10年程度であれば、そのまま売りに出したほうが、買い手がつく可能性があります。でも、30年以上経っていてかなり家の状態が悪い場合は、部分的なリフォームをして少しでもきれいに・清潔な状態にしたほうがよいこともあります。どういった部分をリフォームしたほうがよいのか、具体的にお伝えします。

安価にできてこだわりが少ない部分はリフォーム

リフォームをしようと考えている場合は、人によるこだわりがあまり強くないであろう部分をリフォームできれいにすることをおすすめします。フローリングや畳、壁紙といった部分は、キッチンや浴室などと比較するとこだわりが強い人が少ないため、リフォームできれいになっていれば購入希望者に好印象を与えられる可能性も高いです。

住宅の基本的な部分は補修しておく

壁にひび割れや雨漏りのあとがある、ドアの建て付けが悪い、窓が開かないなど、住宅の基本的な部分に問題がある場合は、問題なく使えるように補修しておくことをおすすめします。基本的な部分に問題がある物件では購入希望者も限られてきてしまいますし、不具合があると売却時にも値引きの理由となってしまうためです。

住宅の基本的部分の補修であれば、それほど費用もかからず直せます。わずかなコストで少しでも高く売れる可能性があるなら、補修しない手はありませんよね。

壁紙・フローリングの目立つ傷や汚れも補修がベター

多少の傷や汚れであれば、経年劣化によるもので仕方ないと受け止めてもらえるかもしれません。しかし、パッと見てわかるような目立つ傷や汚れは、補修してきれいな状態にしたほうがよいでしょう。大きな傷があると、家を丁寧に扱っているという印象が薄れてしまうためです。

また、目立つ傷や汚れも売却時の値引きの理由となり得ますから、やはり補修しておいたほうがベター。ホームセンターなどで購入できる道具で自力でも補修可能ですから、一度調べてみてくださいね。

判断が難しい場合は不動産会社に相談

「この部分はリフォームしたほうがよいのかな」と、素人では判断が難しい部分もありますよね。購入希望者がリノベーションを前提としているなら、簡易的なリフォームですら無駄になってしまう可能性もあり、リフォームでかかった費用を回収できないことも考えられます。リフォームしようか迷ったときは、まずは信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

売る予定の家をリフォームするメリットとデメリット

ここまででも、リフォームすることによって得られるメリットについて少し触れてきましたが、メリット・デメリットをここでまとめておきます。デメリットもきちんと把握し、自分たちの家にリフォームが必要かどうかをもう一度考えましょう。

リフォームするメリット

リフォームするメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

・成約率が上がる可能性あり

物件がきれいな状態だと、内覧時の印象もアップします。特に購入後にリノベーションの予定がない購入希望者には「清潔感もあるしいいな」と思ってもらえ、成約率が上がる可能性も。

・買い手がリフォームする負担が減る

どこに手を加えるかにもよりますが、リフォームには多少の時間とお金がかかります。既に済んでいればそうした負担も減り、できるだけ早く住める家を探している人にとってはありがたいですよね。

・家の価値を上げられる

リフォームによってきれいになれば、家の価値は上がります。少なくとも傷や汚れが目立つ家より高く売れるはずです。

リフォームするデメリット

デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

・リフォーム費用を回収できないかも

リフォーム費用を売却価格に上乗せすると、相場より高くなって売れない可能性が。結局は値段を抑えるしかなく、そうするとリフォーム費用も回収できないかもしれません。

・買い手の選択肢を減らす可能性あり

最初にお伝えしたように、最近はリノベーションやリフォーム前提で購入を検討している人が多くなっています。立地などの条件がよくても、そうした人たちの選択肢からは外れてしまうでしょう。

・センスがないと逆効果

自分が「いい!」と思った内装でも、他の人が気に入るとは限りません。センスがないと、売れるどころか買い手が遠のいてしまいます。

リフォームをして高く売るコツと注意点

せっかくお金をかけてリフォームするなら、できるだけ高く売って費用を回収したいですよね。高く売るためのリフォームのコツ、そして注意点をお伝えします。

築年数の節目を狙うと資産価値の大下落が避けられる

一般的にマンションの耐用年数は47年とされており、資産価値は時間の経過とともに下がっていきます。

マンションの場合、築10年未満が特に人気が高い年式となっています。築5年以上10年未満は売り手にとっても税金面(譲渡取得税)で有利です。

大体5年ごとが節目となっていて、築10年、15年、20年を過ぎると価格が大きく下がります。これは買い手が「築10年までの物件で」など、区切りのいいところで希望を出すことが多いからのようです。少しでも高く売りたい場合は、区切りのよい節目の年数を迎える前に売ることをおすすめします。

エリアの需要や特性に合ったリフォームを考える

売る予定の物件があるエリアはどんな人が住んでいる印象があるかを考えてみましょう。少し極端な例かもしれませんが、たとえば子どもがいる家庭が多いエリアの物件に、一人暮らし向けの物件を想定してリフォームを施しても、買い手はつきにくいはずです。

買い手がどんなことを望みそうかと想像して、需要に合ったリフォームができるようしっかり考えましょう。

買い手が好みそうなリフォーム内容にする

リフォームをする場合は、「あなたの好み」ではなく「買い手の好み」を考えて行いましょう。物件を買うのはあなたではなく、買い手だからです。

無難な色や設備を選んでおけば、まず大きく失敗することはないはず。それでもセンスに自信がない方は、周りの人に相談したり、リフォームに関するサイトや雑誌などを参考にしたりして、リフォーム内容を考えてみましょう。

ハウスクリーニングは費用対効果が高い

リフォームの費用と比較してもかなり安く済むハウスクリーニング。「掃除なら自分たちでもできるし」と思うかもしれませんが、プロの手でピカピカにしてもらうのはやはり違います。多少古くても清潔感あふれる物件は、購入希望者の目にも好印象に映るはずです。

リノベーションを前提としている購入希望者にとっては、多少の汚れは問題にはならない可能性もあります。しかし、場合によっては、数万円でハウスクリーニングをしておくことで、物件が数十万円も高く売れることもあります。

リフォーム代金の見積もりをもとに値引き交渉するという方法も

売却の際、ほぼ必ず発生する値引き交渉。最近では、売却価格を直接下げるのではなく、売り手がリフォーム費用を負担するという形をとることも増えてきています。

リフォーム内容が比較的簡易的だった場合、売却金額の値引きよりもリフォーム費用を負担したほうが、売り手にとっては得になることも。買い手は端数を値引きしようとすることが多いですが、端数が70万円、リフォーム費用が40万円の場合、リフォーム費用負担を提示すれば30万円お得ということになります。もちろん購入希望者と交渉する必要がありますが、このような交渉方法もあるということを覚えておくとよいでしょう。

まとめ

売る予定の物件のリノベーションは売り手が損する可能性が高いため、行う場合は部分的なリフォームにとどめておきましょう。リフォームも売り手の好みではなく、買い手の好みを想像してリフォーム内容を考えることを心がけましょう。

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