1. 二世帯住宅へ増築リフォームする際の費用相場や事例、ポイントをご紹介

二世帯住宅へ増築リフォームする際の費用相場や事例、ポイントをご紹介

二世帯住宅へ増築リフォームする際の費用相場や事例、ポイントをご紹介

もともと単世帯で住んでいた家を二世帯住宅にリフォームするとき、面積が足りず、増築が必要になることがあります。 増築は大規模になればなるほど、法規制や登記がからみ、煩雑になってきます。 この記事では、二世帯住宅に増築リフォームする際に知っておきたいポイントや注意点、費用相場についてご紹介します。

二世帯住宅に増築リフォームするときのポイントは3点

二世帯住宅に増築リフォームする際、まず考えなくてはいけないポイントは次の3点です。

増築か別棟か

増築を考えたとき、今の家につなげて建て増しするほか、同じ敷地内に別の家を建てる「別棟」という選択肢もあります。

今の家に増築する場合のメリットは、親世帯と子世帯の距離が近くなるため、コミュニケーションが活発に取れること。
子育てや介護など互いの手が必要なときに、物理的な距離が近いことはメリットになります。
また共有する部分を増やすなど、コスト調整がしやすいという側面も。
デメリットは、将来的な流動性が低い点、ローンを組む際に既存建物と土地もすべて担保に入れなくてはいけない点です。

一方、別棟として建てる場合のメリットは、親世帯・子世帯それぞれのプライバシーが保ちやすい点です。
また、将来的に二世帯同居が解消となった場合、空いた世帯の建物を貸したり売却したりなど、増築に比べると不動産活用も容易です。
デメリットは、高コストになりがちな点。
また、そもそも敷地に余裕がない限り、別棟を建てることはできません。

増築か、別棟かはの判断ポイントは

  • ・お互いのプライバシーと世代間コミュニケーション、どちらに重きを置くか
  • ・別棟を建てるだけの敷地は十分あるか

となってきます。
どちらがいいかは各家庭次第なので、二世帯住宅リフォームの専門家も交えて相談するとよいでしょう。

分離型か共有型か

別棟を設けず、1つの家を2世帯住宅へ増築リフォームする場合、間取りは主に3タイプに分かれます。
それぞれの特徴をご紹介します。

完全分離タイプ

キッチン・浴室などの水まわりやリビング、寝室など、生活に関わる設備や居室を親世帯子世帯、それぞれに用意し、完全に分けてしまうのが完全分離タイプ。
1階を親世帯、2階を子世帯とする上下分離のほか、左右に振り分ける左右分離のタイプもあります。
2世帯が完全に分離しているため、プライバシーが守られやすい点がメリット。
一方で、設備や居室などすべて2世帯分必要なため高コストになりがちという面も。
また、敷地や既存の住宅面積に、ある程度余裕があることが求められます。

部分共用タイプ

リビングやキッチンなどを主に生活する部分は親世帯・子世帯個別で設け、お風呂のみ共有するなど、水まわりの一部を共用するのが部分共用タイプ。
お互いのプライバシーは守りつつ共用部分もあることで、コスト調整がしやすいプランです。
どの部分を共用とするかは、お互いの生活スタイルの違いやこだわりなどで変わってきます。
プランニング次第ではストレスが溜まってしまうことがあるので、二世帯住宅リフォームに長けている会社に頼むことが肝心です。

完全同居タイプ

完全同居タイプの間取りは、キッチンやお風呂などの水まわりもすべて、親世帯・子世帯共用で使うプランです。
この場合、増築するのは子世帯の寝室やリビングのみとなり、比較的工事規模の小さいリフォームですむため、コストが比較的かからないことがメリット。
一方、親世帯・子世帯の距離が近くなるため、互いのプライバシーを守るのが難しくなります。
特に生活時間が大幅に違う場合は、お互い大きなストレスになる可能性もあります。

将来的にどう活用するか

将来的に二世帯で住み続けることができなくなった場合、空いた世帯をどうするかも考えておきましょう。
将来的に単世帯で住むこととなった場合、減築して住まうのか、新たに孫世帯とともに住まうのか、空いた世帯分を賃貸に出すなど活用するかなどで、どんなプランにするかも変わってきます。

先々のことを見通しながらのリフォームは難しいですが、そんなときこそ専門家の知恵を借りて、まずはどんな選択肢があるのか情報収集をしておきましょう。

二世帯住宅に増築リフォームするとき際、注意するべきは「法規制」

建ぺい率・容積率などの規制

建ぺい率は、土地の面積に対して建物が建てられる建築面積の割合のこと。
既存の家が、既に建ぺい率ギリギリの面積で建っている場合、例え敷地が余っていたとしても、それ以上1階部分の面積を広げることはできません。

容積率は、土地の面積に対する建物の総面積の割合のこと。
「総面積」なので、2階・3階や地下も含めたすべての面積が対象になります。
2階部分に増築する際など、建ぺい率が規制の範囲内であっても、容積率がオーバーしてしまうことがあるので注意しましょう。

建ぺい率、容積率ともに、住んでいる地域によって上限が異なります。
自己判断せず、プロに相談しながら進めましょう。

建築確認が必要か否か

10㎡以上の増築、もしくは防火・準防火地域で増築を行う場合、建築確認が必要になります。
建築確認の際は、既存建物部分の「検査済証」を提出しなくてはなりません。
「検査済証」がない場合、既存建物に対し調査を行うなどし、建築時に合法に建てられた物件であることを示す必要があります。

既存部分が現行の建築基準法に合致していない「既存不適格物件」だった場合でも、直ちに現行基準に合わせる必要はありません。
新築時に適法であり、かつ、一定の条件を満たしていれば、既存不適格のまま増築工事を継続できます。
ただし、建築時の建築基準法にも合致していない違反物件であった場合、違反部分を是正しなくては増築はできません。

また、既存不適格のまま増築に進めたとしても、現行の建築基準法を満たしていないため、耐震面や強度面での不安は残ります。
増築を機に一度既存部分の強度を見直し、必要に応じて耐震補強などの工事をすると、今後より安心に暮らせます。

二世帯住宅への増築リフォームや別棟の費用と間取りを事例から紹介

二世帯住宅への増築を含むリフォームについて、実例を元に費用相場を紹介します。

1200万円で増築リフォームし、部分共用の2世帯住宅へ

縁側と庭の空きスペースを利用し、2階建ての在来木造住宅を増築。
1階は親世帯、2階はキッチンを増設して子世帯が暮らせるように。
浴室は共有ですが、子世帯にミニシャワーも設置しました。

【築年数】30年以上
【工期】2ヶ月
【構造】木造
【リフォーム箇所】増築、キッチン
【家族構成】両親+夫婦+赤ちゃん

https://www.homepro.jp/jirei/K5525.html

1350万円で増築リフォームし、完全分離タイプの2世帯住宅へ

既存住宅のリビング横にあったウッドデッキ部分に、子世帯の新居を増築。
ルーフバルコニー付きの1LDKで、親世帯とは玄関も別になっています。
対面キッチンや書斎スペースを設け、コンパクトながら快適な居住空間になりました。

【築年数】11〜15年
【工期】3ヶ月以上
【構造】木造
【リフォーム箇所】キッチン、浴室・バス、トイレ、リビング、ダイニング、洋室、洋室、玄関、廊下、外壁、バルコニー・ベランダ、階段
【家族構成】祖母+両親+夫婦

https://www.homepro.jp/jirei/K70578.html

1600万円で増築リフォームし、完全同居タイプの2世帯住宅へ

子世帯との同居が決まり、7人暮らしに。
和室とつなげてリビングを広くし、逆に和室1部屋を2部屋に分けるなど、1階の間取りを大幅に変更。
プライベート空間とみんなが集まれる場所、どちらも確保できました。
また、リビング上部の小屋裏空間を居室に増築し、2階の居住スペースも増やしました。

【築年数】21〜25年
【工期】3ヶ月以上
【構造】木造
【リフォーム箇所】増築、浴室・バス、リビング、洋室
【家族構成】両親+夫婦+子ども3人

https://www.homepro.jp/jirei/K42255.html

1000万円でキッチン付きの別棟を増築

1000万円でキッチン付きの別棟を増築親世帯の敷地内に、子世帯用の離れを増築。白壁にダークブラウンの落ち着いた内装に、キッチンも設けています。

【築年数】26〜30年
【工期】3ヶ月以上
【構造】木造
【リフォーム箇所】離れ、キッチン、洋室

https://www.homepro.jp/jirei/K39015.html

二世帯住宅にリフォームする場合に利用できる減税・補助金制度

親世帯・子世帯で同居するために必要なリフォームを行うことで、減税や補助金制度が利用できます。
ただし、「同居のためのリフォーム」は「水まわり設備や玄関の増設」等を指すため、例え同居のためのリフォームであっても、これらの設備を増設していない場合は対象になりません。

同居対応リフォームのローン型減税

要件を満たした同居対応リフォームを行った場合、年末ローン残高を上限に、5年間、工事費用の2%(または1%)が所得税額から控除される制度。
控除対象限度額は1000万円。
キッチンの増設、浴室の増設、トイレの増設、玄関の増設のいずれかに該当する工事であることが主な要件です。

同居対応リフォームの投資型減税

要件を満たした同居対応リフォームを行った場合、控除対象限度額を上限として、10%の控除を受けることができる制度。
控除対象限度額は250万円です。
キッチンの増設、浴室の増設、トイレの増設、玄関の増設のいずれかに該当する工事であることが主な要件です。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

既存住宅の長寿命化や省エネ化、三世代同居などの実現等に寄与するリフォームに対し、助成金が支払われます。
住宅の長寿命化のためのリフォーム工事をした上で、更に三世代同居工事を併せて行うことで、最高50万円が補助されます。

地域型住宅グリーン化事業

この制度は、省エネルギー性能や耐久性に優れた木造住宅の整備を支援することで、環境負荷の低減や地域における木造住宅の生産体制の強化を目的としています。
地域の材木業者や工務店などが連携して、対象の住宅を建てたりリフォームした際に、補助金が交付されます。
高度省エネ型の住宅に改修した上で、更に三世代同居工事を併せて行うことで、最高170万円が補助されます。

二世帯住宅の登記は、支払うべき税金にも影響する

二世帯住宅に増築リフォームした場合、家の間取りタイプによって、登記方法が変わってきます。
間取りが「部分共用タイプ」か「完全同居タイプ」の場合、登記は「単独登記」か「共有登記」のどちらかとなり、「区分登記」はできません。
「完全分離タイプ」の場合は、「単独登記」「共有登記」に加え、「区分登記」も選べます。

登記の仕方で、ローンの組み方や受けられる税金の軽減措置も変わります。
例えば単独登記をした家は、「持ち主は一人」となるため、ローンも持ち主名義で組み、ローン減税も持ち主分のみしか受けられません。
一方、共有登記や区分登記をした場合は、ローンはそれぞれの名義で組むことができ、ローン減税もそれぞれが受けられます。

一方で、将来の相続にまで視野を広げると、区分登記の場合、相続税が大幅に減額される「小規模宅地等の特例」が受けられないなど、デメリットも見えてきます。

どの登記の仕方が一番得になるかは、各家庭の状況次第です。
迷うときは税理士などプロに相談しましょう。

単独登記

共有登記

区分登記

登記内容の説明

親世帯・子世帯のうち、どちらか一方の単独所有として登記

親世帯・子世帯が、出資割合に応じて共有名義で登記

二世帯住宅を二戸の住宅として、親世帯・子世帯が個別に登記

適用できる
間取りタイプ

・完全分離タイプ
・部分共用タイプ

・完全同居タイプ

・完全分離タイプ
・部分共用タイプ
・完全同居タイプ

・完全分離タイプ

「住宅ローン減税」

家を所有する単独世帯のみ適用される

親世帯・子世帯それぞれが適用される

親世帯・子世帯それぞれが適用される

「小規模宅地等の特例」

「親の単独登記」の場合のみ適用される

適用される

適用されない

※税金の優遇措置が適用されるためには、上記以外にも様々な要件があります。

二世帯住宅への増築リフォームは、プランニング以外にも、法規制や登記、税金など、専門的な知識が必要になってきます。
理想の暮らしを実現するためにも、二世帯住宅と増築の経験豊富なプロに相談しながら進めていきましょう。

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